【金本 晟佳 015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

機構のサービサーに対し「任意売却に関する申出書」を提出すると、次は価格査定書を提出するよう連絡が来ます。価格査定書も提出すると、1~2週間後にサービサーより売出開始価格の指示があります。指示があれば、速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書レインズ登録証明書をサービサーに対して提出します。概ね2週間以内に提出する必要があります。
販売開始後は一般の不動産売却と同じですが、月に一度「販売活動状況報告書」を記入し、サービサーに対して1か月間の販売状況を報告します。反響が少なく、販売価格の見直しが必要である場合はその旨も記入すれば値下げをすることもできます。
販売活動においては、少しでも高く尚且つ早く売却できるよう家の中を綺麗に保っておく必要があります。
積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等)を行い購入希望者を見つけます。
原則、販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却をすることは可能なため、実質は【6か月間+競売並行の期間】に売れなければ競売で処理されてしまうことになります。
購入希望者が見つかれば、「購入希望者報告書」を用いて売買価格や購入者の情報を伝えます。
その後、売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。
配分の内訳は大まかには、
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。
併せて購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。
決済にはサービサーも抵当権抹消書類を持参しますので、決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い大人数で決済を行うことになります。
決済が完了すればひとまず任意売却自体は完了となりますが売却後の残債の支払い(毎月支払える範囲での金額)が始まります。
今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の任意売却の流れを解説しましたが、他の金融機関であった場合も基本的な流れは変わらないので、住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 12:03 AM

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