【金山 博004】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

「任意売却に関する申出書」を提出後、サービサーより任意売却を行う業者へ価格査定書を提出するよう連絡が来ます。価格査定書を提出するとサービサーより1~2週間後に売出し開始価格の指示があります。

指示があれば速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書)とレインズ登録の証明書を概ね2週間以内にサービサーへ提出します。

実際の販売は普通の住宅販売と変わりませんが、「販売活動状況報告書」を用いて月に1度サービサーへ1か月間の販売の状況を報告します。反響が少なく販売価格を見直す旨も記入すれば値下げをすることもできます。

ご自宅を良い状態に管理し家の中を綺麗に保つことで少しでも高く尚且つ早く売却が可能になります。

任意売却業者は購入希望者を見つけるため積極的な販売活動を行います。(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等)

原則、販売活動から6か月経過すると競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却を行うことは可能です。よって実質(6月間+競売並行期間)任意売却が可能です。この期間に売ることが出来なければ競売で処理されてしまいます。

販売が展開し購入希望者が見つかれば「購入希望者報告書」に売買価格や購入者の情報を記入し伝えます。その後売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

下記が大まかに配分の内訳になります。

・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。

併せて売買契約を締結し決済日を確定させます。

決済場所には売主、買主、サービサー(抵当権抹消書類持参)、仲介業者、司法書士が集まり大人数での決済となります。

決済が完了すれば、任意売却自体は終了しますが、その後残債の支払いが始まります(ただし毎月支払える範囲での金額)

今回は住宅金融支援機構が抵当権者のケースで解説致しましたが、他の金融機関のケースであっても基本的な流れは同じです。住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成功させることが重要です。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 9:01 PM

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