【金山 博003】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

住宅を購入している方で独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借りている方も多くおられるかと思います。(フラット35は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが)

ここでは住宅金融支援機構(以下機構と表記します)に対して住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと「督促状」が届き、遅れている住宅ローンの支払いを督促されます。それでも返済出来ずに6ヶ月が経過しますと期限の利益の喪失となります。
借入をしている元本や利息、遅延損害金の全てを一括で支払うよう求める「催告書」が届きます。
この時点で住宅ローンの借入先が一般の金融機関等であれば保証会社が付いているので債権が保証会社に移ります。ですが機構の場合は保証会社が付いていないので債権は機構が保有したままとなります。
一括請求の「催告書」が届いた後、何の意思表示もしないと裁判所に申し立てを起こされ競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売によらず任意売却にて自宅を売却する方向で応じてもらえます。「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードできその内容は大まかに「住宅ローンの支払いが出来なくなったので、家を売らせて下さい、売っても全額返済出来ない場合は残債を可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金も減額してください。自宅に関しても少しでも早く高く売却できるよう綺麗に保ちます。任意売却については○○という業者に依頼をしています。」このような内容を機構があらかじめ用意しているので、ここに記入し提出することとなります。また依頼する業者が決まってない場合には機構に決めてもらうことも出来ます。

「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入し提出することになるのですが機構も競売よりも任意売却を勧めているので、期限の利益の喪失となったタイミングで機構より任意売却のお勧めということで郵送されて来ます。このタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

機構は督促状や催告書の送付をはじめ、その後の競売、任意売却の業務などを以下の3社のうちどれかに委託します。「任意売却関する申出書」の提出や任意売却についての、交渉も全てこの3社のどれかと進めることになります。
(以下サービサーを表記します)
・株式会社住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社
基本的にはどこが窓口になっても機構が債権者ですので進める内容は同じですが、それぞれに多少のクセのようなものはあります。
「任意売却に関する申出書」を提出するとサービサーより任意売却を行う業者へ査定をするよう連絡があります。機構の任意売却はこの査定から最終の決済に至るまで提出する書類は全て指定されており「任意売却に関する申出書」と同様にホームページからダウンロード出来ます。以下のような書面があります
任売書式-1 任意売却に関する申出書
任売書式-2 売出価格確認申請書
任売書式-3 戸建住宅価格査定書
任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)
任売書式-5 マンション価格査定書
任売書式-6 実査チェックシート(マンション)
任売書式-7   販売活動状況報告書
任売書式-8 購入希望者報告書
任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書
任売書式-10 査定額等確認申請書
任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書
任売書式-12 代金決済予定日等の報告書
任意売却を行う業者はこれらの書類を進行状況にそって、適時提出しなければなりません。期限を守らなければサービサーから業者の変更を促されるなど、最悪の場合競売の申し立てを起こされてしまいます。任意売却を行う業者は正確に業務を遂行する必要があります。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 4:08 PM

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