【萩原祥郎012】任意売却は必ずできるのか

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの支払いが困難になった際に、何も手立てを打たなければ

自宅はそのまま競売にされてしまいます。

そうなる前に任意売却を選択したほうが多くのメリットがあるのですが、

この任意売却は必ず成立するのでしょうか?

実は任意売却は必ず成立するというものではありません。

ここでは、任意売却が出来ない場合や不成立となってしまう場合を紹介します。

 

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合

任意売却は住宅ローンの残債が家の売却代金を上回っている状態

(オーバーローン)で売却することになるため、債権者が全額返済しなければ

売却は認めない場合、任意売却はできず、競売となってしまいます。

多くの金融機関は競売よりも任意売却を勧めていますが、

ごく一部の金融機関等は任意売却を認めないところが存在します。

また、債権者が銀行等の金融機関ではなく個人であったり一般企業等の場合は

任意売却に応じてくれるかはそれぞれの判断になる為、注意が必要です。

 

②関係者全員の同意が得られない場合

上記の①の債権者が任意売却を認めたとしても、他の関係者が同意をしなければ、

これも任意売却は不成立となります。

具体的には、物件の所有が共有の場合はその全員の同意が必要ですし、

債権者(抵当権者)が複数いる場合は全抵当権者の同意が必要です。

抵当権者のどこか一つでも任意売却そのものに反対であったり、

任意売却には賛成でも抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)に対しての

同意が得られなければ任意売却は不成立となります。

同じように、抵当権者以外にも物件に対して差押(役所による税金の差押等)

をしている債権者がいる場合は、こちらも全ての同意が必要となります。

 

③物件を購入してから滞納までの期間が極めて短い場合

金融機関によって期間は異なりますが、住宅ローンを組んでから滞納するまで

の期間が極めて短い場合(2年以内程度)は債権者が任意売却を

認めないケースがあります。

ただ、こちらに関してはそれぞれ個々のケースで債権者の対応が異なりますので

注意深く交渉を進める必要があります。

 

④金融機関に対して不正な対応をした場合

住宅ローンを借り入れる際に偽造した書類を提出していたなど、

不正があった場合は金融機関が任意売却を認めないケースがあります。

 

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合

これも債権者によって期間は異なりますが、一定期間(3~6か月程度)

販売していても購入者が見つからなかった場合、

債権者はそこから先は競売の申し立てを裁判所に対して行い、

競売の手続きが開始されてしまいます。

この場合、競売が開始されてから落札されるまでもさらに約6か月程度の期間

を要するためその間も並行して任意売却での販売は可能ですが、

それでも購入者が見つからなければそのまま競売で処理されてしまいます。

 

⑥任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却を進めるにあたっては、自宅の所有者であるお客様と

任意売却の業務を行う業者が協力をし合っていかなければなりません。

反響があった際の内覧の対応、債権者に書類等を期日通りに提出する等です。

つまり、お客様と業者のどちらかが任意売却について適切に進めなければ

債権者は競売の申し立てを行ってしまうのです。

 

このように任意売却は必ずできるわけでもなく、必ず成立するわけでもありません。

エールプランナーは、住宅ローン難民の方はもちろん、債権者の方々とも

適切に任意売却を進められる様必要な知識を身に着け、

任意売却を遂行する精度を磨いております。

住宅ローンでお困りの方がおられましたらいつでもご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:47 PM

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