【太田光洋004】住宅ローンと破産

  ローン滞納のご相談で任意売却のお話をさせていただく中で、よく質問されるのが
 「やっぱりすぐ破産しないといけないのですか?」という事を言われます。
 疑問に思ったので、「何故ですか?」と聞いてみると、直近で不動産屋や弁護士に、
 「自己破産しかない」と言われたそうです。

 確かに、ローンの滞納をしてしまい自己破産をすれば、住宅ローン返済は無くなり、
 他の借金の返済もなくなるので、精神的に楽にはなります。
 それでも「自己破産だけはしたくない」という方は多く、返済がなくなる解放感よりも
 破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのは事実です。

  本当に破産しなければいけないのでしょうか?。

 任意売却をした、競売になってしまった、どちらにしてもローン残債は残ります。
 そのため破産をすることでローン残債をなくすわけですが、実際は住宅ローンのみの滞納
 の場合や他の借入れが少額な場合は破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

  何でなのでしょうか?

 それは任意売却をした後、住宅ローンの残債務の月々の返済ついては、金融機関との話し
 合いにより収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。
 ですので、月々今までと同じ金額の返済を続ける必要がないのです。
 他の借入れの返済なども含め、毎月頑張ってこの金額までなら払えるという事を伝え、納得
 してもらえるのです。

 これなら必ず自己破産をしなくても、充分生活していけるわけです。

 住宅ローン難民の方の中でも、破産がネックでご相談にさえ踏み出せないという方が非常に
 多いのも事実です。

Filed under: 住宅ローン難民 — 光洋太田 4:24 PM

【太田光洋003】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは?簡単に言うと金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保しお金を貸し付けるということです。

これを”抵当権”といいます。確保していることを公に証明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根抵当権』があります。

・抵当権
住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権。

・根抵当権
その金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利。
これは、事業資金の調達などに使われます。

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。
その期限を怠れば、債務者は「期限の利益※1」を喪失し、一括の返済を請求されます。
そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てます。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて、これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

※1 期限の利益とは、一定の期限が到来するまで弁済(支払い)をしなくてもよいという債務者の利益。

Filed under: 住宅ローン難民,北梅田:基地 — 光洋太田 3:55 PM

【太田光洋002】住宅ローンを滞納する原因

住宅ローンを組むことはそれほど難しくなく、賃貸で家賃を払いつづけるなら、将来のことを考え月々同じくらいの支払いで住宅ローンを組んで家を購入しよう・・・理由はいろいろあるにせよ家をローンで購入する人は後を絶ちません。
現在、住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるといわれているのですが、なんとそのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかもしれないという住宅ローン難民になっているという事実があります。
180万人の方の住宅ローンが滞納した理由の大半が以下のようなことです。
1.離婚により支払えなくなった。
2.多重債務に陥り、支払えなくなった。
3.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。
4.病気で仕事ができなくなった。
5. リストラで収入が途絶えた。
など。。
数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン払えなくなったという方が多かったのですが、
このごろは景気の回復のおかげか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えてきました。
このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、予期しなかったことが起きて、止む無く滞納・・・ということになってしまった
ということなんです。
つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

Filed under: 住宅ローン難民,北梅田:基地 — 光洋太田 3:28 PM

任意売却のデメリットは?

住宅ローン難民の方に任意売却をご説明するに当たり、メリットは勿論、デメリットについてもご説明しなければなりません。以下4点について述べさせて頂きます。

その第一としまして、個人信用情報に傷がつくということです。どいうことかと言いますと、任意売却を進める過程で住宅ローンの滞納が伴いますので、そのことのより個人信用情報機関に延滞の記録が記録されてしまいます。いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態で、その後5~7年は新規のローンの借入やクレジットカードの作成、使用ができなくなります。

第二のデメリットですが、任意売却を進める過程で競売の手続きに移る可能性があるということです。

任意売却では、住宅の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。その価格が市場価格とあまりにもかけ離れていた場合、売却できないということもあります。そこで販売開始から一定期間(3~6ケ月)が経過しても売れなければ、競売の申し立てを始めてしまいます。さらに入札が開始されるまでに4~6ケ月程度ありますからその間も販売活動を並行していけますが、それでも売却ができなければ競売で処分されてしまう可能性もあります。ですから住宅ローン難民エールプランナーは、債権者と適正な販売価格の交渉をしながら、住宅ローン難民の方と連携して販売活動をしていかなければなりません。

第三のデメリットですが、利害関係者全員の同意がなければ任意売却はできないということです。

どいうことかと言いますと、自宅の所有名義が複数人の場合や、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、利害関係人が複数いて、このうちの誰か一人でも同意が得られないと任意売却の話を進められないということです。その他にも任意売却を進めるにあたって住宅ローン難民の方には様々な事情がありますが、住宅ローン以外にも借入が複数あってそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納で自宅を役所から差し押さえられていたり等が考えられます。

そして最後のでデメリットは、任意売却は競売に比べて高い金額で売却することが可能ですが、住宅ローンの残債についての支払い義務は残るということです。これは、自己破産をしない限り残ります。それでも今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるわけではなく、月々の生活費を除いて支払いが可能な金額を支払っていくことになります。この様に任意売却は自宅が売却できたら終わりというわけではありませんので、その後も住宅ローン難民エールプランナーは、残債の支払いや転居先についての相談等、住宅ローン難民の方のフォローも行っています。

以上、任意売却には幾つかのデメリットありますが、競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択される方がはるかに多いことは周知の事実です。

そして何よりのメリットは、誰にも相談できず自宅が競売になるかもしれないという精神的苦痛から解放されるということです。このことだけでも任意売却を選択するする意義は十分にあります。

まずは、是非住宅ローン難民エールプランナーにご相談下さい。

 

Filed under: 東御:基地 — 島川隆 6:37 PM

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