【青木 002】住宅ローンを滞納する原因

いま、住宅ローンを組んでいる人は1200万人いると言われており、
そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかもしれないという状況です。
では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至り住宅ローン難民となってしまうのでしょうか。

1.離婚により世帯収入が減る
2.多重債務になってしまう
3.会社の業績悪化で給与が減る
4.病気や事故で仕事ができなくなる
5.リストラ
などです。

多くの人が夢のある人生のプランを計画します。
結婚して子どもができればマイホームを購入することを考えます。
そしてマイホームで子どもを育て、そのうちもっと大きな家に買い替えよう・・・というように。

ただ、誰もが人生設計通りに生きることが出来ればいいのですが、離婚やリストラ、その他様々な社会情勢の変化で
予期しない事態に陥って仕方なく住宅ローン滞納という結果になってしまいます。

以前はリストラにより住宅ローンの支払いが困難になる方が多かったのですが、
最近では景気回復の影響もあり、離婚が原因で住宅ローン難民となるケースが多くなりました。

つまり、住宅ローンの支払いが困難になり住宅ローン難民になる可能性は誰にでもあるということです。

Filed under: 中野:基地 — 青木 1:28 AM

【鈴木一郎001】任意売却のデメリット

任意売却は、競売と違い、市場価格で売却できる可能性が高いことから残債を圧縮できる可能性が高いこと、引っ越し代を確保できるといったメリットがあります。また、任意売却は外形上、通常の不動産売買と同じですので、近所に気が付かれずに処分することが可能になります。一方で、任意売却にはデメリットがあります。代表的なデメリットを9つ挙げます。
■デメリット1 売却活動に積極的に協力しなければならない
任意売却は、競売になるまでの時間との勝負といえます。そのため、購入希望者の内見の申し込みに出来るだけ早く対応する必要があり、スムーズに任意売却を成功させるためにも、売却活動に協力する必要があります。
■デメリット2 売買契約書などの手続きをしなければならない
任意売却の成立に向けて最終的に契約と決済の手続きが必要です。売主として売却手続きに関与する必要があります。
■デメリット3 別れた夫、妻と連絡を取らなければならない
任意売却を成功させるために、離婚した夫、妻と連絡を取らなければならないことがあります。連絡を取りたくない、会いたくないという場合でも、ケースよって相手に連絡を取って協力要請する必要があります。
■デメリット4 連帯債務者、連帯保証人の同意が必要
連帯保証人の同意が必要となりますので、決済に同行して頂き、抵当権を抹消するための書類に署名、押印しなければなりません。また、住宅ローンの残債が多く残れば、連帯保証人にも同様に支払い義務が生じるので、連帯保証人の方のためにも、今後の支払いについて説明する必要があります。
■デメリット5 債権者(住宅ローンを借りた金融機関)と会わなければならない
住宅ローンを滞納している債権者(金融機関・銀行)と顔を合わせて、任意売却の後にも住宅ローンが残る場合は、決済の時に今後の支払いについての説明が求められます。
■メリット6 債権者(住宅ローンを借りた銀行)の応諾価格が高い場合がある
任意売却は買ってくれる人がいて始めて成立します。ただ、買主が納得して買ってくれる金額と債権者の応諾価格が合意されなければなりません。
■デメリット7 個人信用情報に延滞履歴が記録される
個人信用情報に延滞の報告(登録)をされると通常7年間はその記録が残ります。世間でよく言われるブラックリストと呼ばれるものです。その間は、新たにクレジットカード等が作れなくなる可能性があります。
■デメリット8 引っ越しを早くしないといけなくなる可能性がある
競売になって退去しなければならなくなるまでは、住宅ローンを滞納してから約1年かかります。よって競売になり退去命令がでるまではそのまま住み続けることができますが、任意売却の場合、債権者との間で退去時期を話し合う必要があり退去日が早まる可能性があります。
■デメリット9 信頼できる任意売却を扱う業者を選定する必要がある

任意売却は通常の不動産取引と異なり様々な利害関係者(債権者、役所など)がいます。 よって、任意売却に対する専門知識や経験が必要となります。複数の業者に相談し、比較検討した上で依頼する業者を選定することとても大切になります。

以上が任意売却のデメリットです。良いことばかり期待せず、このようなデメリットもあることを認識していただきたいと思います。

Filed under: 住宅ローン難民,神戸:基地 — 鈴木一郎 4:49 PM

【夏目 球子 006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが、
任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く)
もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。
そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。
これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません、
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。
生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。
このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。
しかし、この流れには実は続きがあります。
無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねませんが、
債権者、つまり金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。
ではどのようにして手放すのか、
それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、
ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。
債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。
例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 住宅ローン難民 — 御坊夏目 10:15 AM

【仁科秀治007】「連帯債務者」と「連帯保証人」のちがい

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定することがあります。この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いをしっかり確認しましょう。

●「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うということです。「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

●「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場にあります。この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は、直接の債務者ではないので控除は受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも連帯債務者」は加入できますが、「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、債務がなくなる保険です。

ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。債務者なのに万一に対する保障がないのは夫婦いずれにしても心配なので加入した方がいいでしょう。

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多いです。

自覚なく「ただ名前をかいただけ」はやめましょう。

契約書に名前を記入するということが、どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしなければならなりません。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 1:44 PM

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