【仁科秀治006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が口にするのが
任意売却後の住宅ローンはどうなるの?  です。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く
もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。
そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけなのですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。
生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、1万円や2万円を支払っていくという形が多いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

ここからは、債権者つまり金融機関側のお話をします。

任意売却後の無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えます。

ではどのようにして手放すのか、
それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、
ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから当然です、なので債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 1:36 PM

【夏目 球子  005】 任意売却で引っ越し費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして一通り調べた後に私達、エールプランナーに相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できるはずがないのです。
それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について少しお話させていただきます。

引越費用の出所は?
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者なのです。
売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょうか?

任意売却業者が引越費用を捻出?

任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないはずです。

しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかるほうが良いでしょう。

Filed under: 住宅ローン難民 — 御坊夏目 11:37 AM

【 夏目 球子 004 】住宅ローンと破産

ローンの滞納のご相談で、任意売却のお話をすると

すぐ、破産をしなければならないのですか?と質問してこられる方が多くいらっしゃいます。

不動産屋や弁護士に、「自己破産しかない」と言われたそうです。

確かに、ローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのように返済に追われることもなくなります。

それでも「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのです。

では、なぜ破産ということになるのでしょう。

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどういうことでしょうか。

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いによります。

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、いくらなら返済できるかを伝え、

納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけるわけです。

住宅ローン難民の中でも、破産がネックでご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのも事実です。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 11:33 AM

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