【鳥井保歩003】

多くの人が家を買う時に銀行などの金融機関からお金を借ります。住宅ローンですね。その担保として、その金融機関を抵当権者として抵当権を設定します。

 

抵当権は、住宅ローン契約の締結日に設定登記を行い、ローンが完済された時に抹消登記を行います。

 

登記(不動産登記)とは、土地や建物の権利関係などを、国で管理する帳簿(登記簿)に記載してもらう一連の手続きのことです。

 

住宅ローンを払わないと、金融機関は抵当権を実行します。抵当権の実行は、抵当権の対象となる不動産を管轄する地方裁判所に、競売を申し立てることで始まります。

 

もし複数の金融機関から住宅ローンの借りている場合、それらの金融機関に抵当権が設定されていて、基本的には登記した順番が金銭回収の優先順位となります。

 

なお、競売物件はインターネットで公開されます。住所、間取り、家の中の写真など。マイホームが競売になった人には、ちょっとつらいですね。

Filed under: 船橋北:基地 — 船橋鳥井 5:08 PM

【金本 晟佳 022】競売の流れ

住宅ローンの返済が3か月~6か月(金融機関によって異なる)滞ると、
金融機関から「期限の利益の喪失」を迎えた旨が記載された催告書が届きます。
「期限の利益」が失われてしまうと、住宅ローンを一括で返済しなければならず、
一括返済が出来なければ、保証会社が銀行に対し債務者の代わりに一括でローンを支払う、
代位弁済」が行われます。
代位弁済後は保証会社が債権者となり債務の履行を求めてきますが、このタイミングでは、
今までのような、月〇〇万円といったような分割での返済は認められなく、一括での返済を要求されます。
多くの場合、一括で支払える方はいませんので一括での返済がなされなければ、
保証会社は裁判所に対して「競売」の申し立てを行います。

保証会社が競売の申し立てを行う前に、債務者から任意売却の意思表示をすれば、
保証会社も競売ではなく任意売却での手続きへと移行するのですが、
今回は任意売却を選択しなかった場合、競売の流れを説明します。

競売開始決定通知が届く
債権者(保証会社)が裁判所に競売の申し立てを行うと、自宅に対し裁判所から差押の登記がなされ、
債務者のもとには競売が開始された旨が記載された「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。

現況調査が行われる
競売開始決定通知が届いてから約1か月の間に、まずは裁判所から不動産の現況調査についての通知があります。
「〇月〇日に現場を訪問します、都合が悪ければいつなら大丈夫ですか?」といった内容です。
きちんとやり取りをすればある程度の日程の調整は可能ですが、
もし、返答もせず家に入らせないと拒否をしたとしても、
法律に基づき執行官と不動産鑑定士は鍵を強制的に開けて調査を実施します。
調査項目は「現在誰が住んでいるのか」、「建物に不具合はないか」、「測量図などと現況に相違はないか」等の項目で、居住者に対しての聞き取りの調査も行われます。物件内外の写真の撮影も行われます。

配当要求終期の公告
現況調査と同時期に裁判所内にて「配当要求終期の公告」が掲示・公開されます。
配当要求終期の公告とは、裁判所内に物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、
裁判所に対して申し出てくださいという意味合いの物です。
競売の申し立てが行われた際には、配当要求の終期を定め、それを公告することが義務付けられています。

期間入札決定の通知が届く
現況調査、配当要求終期の公告から2~3か月後に債務者のもとには「期間入札通知」が届きます。
期間入札とは、文字通り入札者を募集してから改札するまでの期間の事です。
各裁判所によってその期間は決められるのですが、多くの場合は1週間~2週間です。
この期間入札がいつからいつまでなのかというスケジュールが債務者のもとに届くのです。

競売の公告
入札の3週間前には競売の物件の公告がなされます。
裁判所内やインターネットにて、不動産鑑定士が行った現況調査に基づいて算出された評価額等が公開されます。
公開される内容は大まかに
・物件明細書(所在地や買受人が引き継がなければならない権利、その物件を特定するものが記載されています)
・現況調査報告書(不動産鑑定士が行った現地調査等の内容が記載されたもの)
・評価書(現況調査等に基づき算出された評価額が記載されたもの)
等が公開されます。
入札希望者はこの情報をもとに入札金額を決定します。

期間入札開始
入札希望者はこの期間内に保証金を支払い、書類などを用意して封筒に入れて裁判所に提出することになります。
保証金は売却基準価額の10分の2以上の金額を指定口座に振込しなければなりません。
詳細な保証金額については、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認することになります。
入札保証金の振り込みが済めば、指定された期間に入札が可能になります。

開札、落札者の発表
執行官によって開札がおこなわれますが、
原則として3開庁日後の売却決定期日(入札締切日の約1週間後)に結果が開示されます。
ここで、「最高価買受申出人」が決定します。
それ以外の入札人の保証金は返還されます(入札した人(買受申出人)全員に、郵送で通知が届きます)。
不動産の期間入札は、競売の債務者以外の人なら参加することができます。

売却許可決定(買受人の確定)
最高価買受申出人が裁判所に代金を納付すると、裁判所の嘱託登記により所有権の移転が行われます。

以上が大まかな競売の流れです。
競売は一般的に市場価格の6~7割の価格で売却されてしまいます。
また、情報が周囲に知られてしまう等、債務者にとっては多くのデメリットが存在します。

競売になる前に住宅ローン難民エールプランナーに相談をし任意売却を選択する事が、
再出発の足掛かりとなります。
迷わずすぐにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 9:12 PM

【鳥井保歩002】住宅ローンなんて払えるよ

マイホームを一生でもっとも大きな買い物だという方が大半だと思います。では、そんな大きな決断をするのはどんな時でしょうか。

 

  • 結婚して子どもができた。
  • 家賃と同じお金を払うなら買ったほうが得だと思った。
  • 自分の家をもちたいと思った。

 

など、人によって理由はいろいろです。

でも、共通していることがあります。何だと思いますか? それは、

 

今より悪くならない、と思っていること。

 

でも、住宅ローンの返済期間は数十年。その期間には良いこともあれば、悪いこともあります。

例えば、

 

  • 別居、離婚
  • 給与の減少
  • 病気、こころの病
  • 事故
  • 介護

 

住宅ローンは支出でも大きな負担です。これらが原因で収入が途絶えるとローンを払うことができなくなります。

 

マイホームを買うのは人生の中でとても順調な時期です。そんな時には想像できないかもしれませんが、住宅ローンが払えなくなることはだれにでも起こりうることなのです。

Filed under: 船橋北:基地 — 船橋鳥井 12:10 PM

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