【金本 晟佳 017】銀行以外の抵当権が付いている場合の任意売却

多くの方は自宅を購入される際には銀行から住宅ローンを借り入れます。
その際に銀行から自宅に対して抵当権が設定され、万が一毎月の住宅ローンの支払いが出来なくなった際に、最終的にはこの抵当権を実行して競売にかけ回収するのですが、競売では市場価格より低い金額で売られてしまうため少しでも多く回収したい銀行は任意売却で売却することに対して同意してくれるのです。

しかし、抵当権は住宅ローンの借入の際だけに設定されるものではありません。
住宅ローン以外でも何か新たに借入をする場合、不動産を担保として差し出せばそこに抵当権が設定されるのです。

例えば、事業資金の為の借入、取引相手からの借入、親族からの借入など貸す側と借りる側の意思があれば不動産に対して抵当権が設定できます。

では住宅ローン以外の借入の返済が出来なくなってしまった場合、自宅はどうなってしまうのでしょうか、また、任意売却は可能なのでしょうか。
ここで見ていきましょう。

結論から言うと、住宅ローンだろうが、それ以外の借入だろうが抵当権の効力自体は全く同じなので、返済が滞れば抵当権を実行され自宅は競売にかけられますし、その前に抵当権者の同意があれば任意売却も可能です。
しかし、住宅ローンの場合は抵当権者は銀行や保証会社等の金融機関のため、任意売却については事務的に進めてくれるので、競売よりも高値での売却が望める任意売却について承諾していただける傾向にありますが、住宅ローン以外の借入の場合、厄介なのが抵当権者と債務者の間に「感情」が介入している場合があることです。

抵当権者の同意がなければ任意売却はできません。
そのため、競売にかけられる前に任意売却についての同意を取り付ける必要があるのですが、抵当権者が一般企業や個人、親族等の場合で借入をしている債務者との間で何か揉め事が起きていたり、返済が出来ないのであれば回収する分が少なくなってもいいから競売で進めるというような考え方になってしまっている場合、任意売却について応じてもらうことが出来ません。

この場合、損得勘定だけでの交渉ではそれ以上前に進みませんので、双方での話し合い、債務者からの誠意を見せる等の感情面に訴えかける必要があります。
その中で、必要であれば住宅ローン難民エールプランナーが抵当権者と交渉を進める場合もあります。

このように、抵当権者の意思が全く異なってくるのが銀行以外の抵当権者のポイントですが、
逆に、抵当権者の方との関係が良好であれば銀行等よりも柔軟に応じていただけることもあるのがこのケースですので、銀行等以外からの借入でお悩みの方もぜひ一度住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 2:07 PM

【仁科 秀治001】任意売却のデメリットは?

まず、任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することが出来たり、引越し費用を残せるかもしれない等そのメリットについては、この頃よく目にしたり耳にすることがあります。

しかし、任意売却のデメリットについても住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいことです。

もちろん、このデメリットは”競売”でも同じですが、やはり任意売却はメリットの方が多く、競売になることで生じる不安などの精神的な負担はぐんと少なくなります。

 

①個人の信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは、住宅ローンは滞納しなければなりません。
当然、ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
いわゆる”ブラックリストに載る”と言われる状態になってしまいます。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、
今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるなります。

 

②競売になってしまう可能性がある
任意売却を選択されたとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも違っていた場合、売れないということももちろんあります。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間をあるので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があります。
もちろん、こうはならないように、私たち住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉をするとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めていきます!

 

③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話は前に進めません。

 

④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することが可能な分、債権者に返済する金額も多くはなりますが、それでも住宅ローンが残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は”自己破産”をしない限り残ります。
しかし残ったローンについては今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、”月々支払いが可能な金額”を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も私たち住宅ローン難民エールプランナーは残ったローンの支払いについての相談など住宅ローン難民の方を引き続きフォローをしていきます!

 

 

このようにいくつかのデメリットはありますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまったり、強制的に退去しなければならなかったりという精神的な負担が軽くなるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

お一人で悩まずに私、住宅ローン難民エールプランナーにご相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 3:20 PM

【金本 晟佳 016】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際に、本人だけの信用だけでは借入が出来ずに連帯保証人を付けて借入をされている方は多くおられます。
配偶者や両親、義理のご両親という方もおられるかと思います。
もし、連帯保証人が付いている状態で毎月の住宅ローンの返済が出来なくなった場合はどうなるのでしょうか?
任意売却は可能なのでしょうか?
連帯保証人がついているケースを解説いたします。

そもそも保証人と連帯保証人の違いは?
保証人と連帯保証人は、主債務者が返済できなくなった際に、代わりに返済する義務を負うという点では同じですが、主に以下の3点で違いがあります。

1)金融機関等が(連帯)保証人に対して支払いを請求をしてきた場合、保証人であれば「まずは主債務者に請求してください」と主張することができますが(催告の抗弁権)、連帯保証人はそのような主張をすることができません。

2)主債務者が返済できる資力があるにもかかわらず返済をしなかった場合、保証人であれば主債務者に資力があることを理由に、金融機関に対して主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが(検索の抗弁権)、連帯保証人はこのような主張をすることが出来ません、つまり、主債務者に資力があっても金融機関に対して返済をしなければなりません。

3)(連帯)保証人が複数いる場合、保証人はその頭数で割った金額のみを返済すればよいのに対して、連帯保証人は全ての人が全額を返済する義務を負っています。

このように、保証人に比べて連帯保証人はより重い責任を負っていることになります。そのため現在、住宅ローンの借入をする際には保証人ではなく連帯保証人にすることがほとんどです。

連帯保証人がいる場合の任意売却
上記のように連帯保証人には主債務者とほぼ同等の返済義務が生じているのですが、もちろん主債務者が毎月の住宅ローンをきっちり返済していれば連帯保証人に対して請求が来ることはないので、順調に返済をしている間は連帯保証人になっている事などほとんど忘れてしまっているような方もおられます。
しかし主債務者が毎月の返済が出来なくなった際に、すぐに連帯保証人の元に請求が届いてしまうのです。

任意売却は、毎月の返済が出来ていない状態を経て金融機関から一括で返済を求められた(期限の利益の喪失)後にオーバーローンの状態で売却を進めるので、主債務者とともに連帯保証人も金融期間から督促を受けることになります。
つまり、主債務者の代わりに毎月のローンを返済するか、それが不可能なら連帯保証人も主債務者と同じように住宅ローンを滞納することになりますので、それに伴うデメリット(個人信用情報に傷がつく等)も主債務者と同じようなものがあります。

金融機関から同じように督促を受け、同じように個人信用情報に傷が付き、任意売却後の残債の支払い義務に関しても同じように負うわけです。
また、金融機関に対して任意売却の意思を伝える際も双方からの意思表示が必要な点でも任意売却を進める上では主債務者と連帯保証人はある意味、運命共同体と言ってもいいかもしれません。

言い換えると主債務者と連帯保証人のどちらかが任意売却に同意しなければ、それ以上話を進めることが出来なくなってしまいます。(こうなった場合、金融機関にしてみれば任意売却で少しでも多く回収する機会を失うわけですから最終手段の競売の申し立てを起こします。)

そして何よりも注意したいのは連帯保証人が不動産等の資産を保有している場合です。
連帯保証人が自宅等の不動産を保有している場合、主債務者の自宅の任意売却後の残債が残ってしまうと、金融機関は次にその連帯保証人所有の不動産を差押えることが出来てしまうのです。
そしてその不動産を競売にかけ残債の回収に充てるのです。
実際にはそこまで押さえに来るケースはあまり聞きませんが、いつでも差押えられてしまう状態に安易に持ち込むのは絶対に避けなければなりません。

住宅ローンの返済に困ったときに連帯保証人がついている場合、または逆に主債務者が住宅ローンの返済を滞らせ、連帯保証人である自分の元に金融機関からの督促が届いた場合は上記のような点にも配慮しながら、どのように進めるのが良いのかを住宅ローン難民エールプランナーとともに慎重に検討するようにしましょう。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 11:11 AM

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