【金本 晟佳 015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

機構のサービサーに対し「任意売却に関する申出書」を提出すると、次は価格査定書を提出するよう連絡が来ます。価格査定書も提出すると、1~2週間後にサービサーより売出開始価格の指示があります。指示があれば、速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書レインズ登録証明書をサービサーに対して提出します。概ね2週間以内に提出する必要があります。
販売開始後は一般の不動産売却と同じですが、月に一度「販売活動状況報告書」を記入し、サービサーに対して1か月間の販売状況を報告します。反響が少なく、販売価格の見直しが必要である場合はその旨も記入すれば値下げをすることもできます。
販売活動においては、少しでも高く尚且つ早く売却できるよう家の中を綺麗に保っておく必要があります。
積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等)を行い購入希望者を見つけます。
原則、販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却をすることは可能なため、実質は【6か月間+競売並行の期間】に売れなければ競売で処理されてしまうことになります。
購入希望者が見つかれば、「購入希望者報告書」を用いて売買価格や購入者の情報を伝えます。
その後、売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。
配分の内訳は大まかには、
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。
併せて購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。
決済にはサービサーも抵当権抹消書類を持参しますので、決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い大人数で決済を行うことになります。
決済が完了すればひとまず任意売却自体は完了となりますが売却後の残債の支払い(毎月支払える範囲での金額)が始まります。
今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の任意売却の流れを解説しましたが、他の金融機関であった場合も基本的な流れは変わらないので、住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 12:03 AM

【佐々木文俊013】投資用に購入した収益マンションの任意売却

住宅ローン難民になるのは何も自宅所有者に限ったことではありません。ローンで購入した投資用マンションでも同様の事態に陥る可能性があります。
投資用マンションの場合、入居者から支払われる家賃を金融機関から借り入れたローン返済に充て、ローンを完済すればそのマンションは所有者の資産になりますが、入居者が見つからない(空室リスク)、家賃相場が下がる(家賃変動リスク)等の問題が多く出てくると、家賃収入が不足し所有者の持ち出しが発生するようになります。
複数の部屋あるいは一棟投資になるとそのリスクは更に高まります。
一棟購入では、不動産会社とサブリース契約を結び30年間の家賃保証をするため一見安心と思われがちですが、多くの場合、その家賃は契約書に書いてある5年毎の賃料改定の見直しにもとづき大きく減額されていくことになります。それ以外にも修繕費用や固定資産税の支払いが発生します。
更に言うと、その不動産会社が倒産してしまうと家賃保証は途絶え、たちまちローン返済はできなくなってしまいます。入居者との契約やマンション管理など煩雑な業務まで所有者が直接に抱え込むことになってくるのです。

マンション投資には私的年金形成、生命保険替わり、相続税対策、資産形成としてのメリットが期待できる反面、様々なリスクがありますので購入にあたってはよく検討しましょう。
投資用マンションのローンの支払いが難しくなりそうな方や、すでに毎月持ち出しが発生しているような方は、すぐにでも住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 3:19 PM

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