【古橋勝芳010】税金の滞納で差押えられた!?

支払いに悩んでいる方は、住宅ローンだけでなく税金の支払いについても困っている方がおられます。

実際に相談に来られる住宅ローン難民の方の中にも、税金を滞納してしまっており自宅を差押えられているケースがおおくあります。

では税金の滞納により自宅が差押えられるとどうなってしまうのか解説いたします。

税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れ

①税金(固定資産税・都市計画税・住民税・自動車税・国民健康保険料等)は納付書等に記載されている納付期限までに納めなければ滞納となります。納付期限は税金の種類や自治体によって異なります。納付期限が過ぎると延滞税が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。

さらに、そのまま税金を納めない状態が続くと、納税を促すよう催告書が送られてきます。この催告書は複数回送られる場合があります。

③催告書が届いた後も延滞が続けば、役所は滞納者の財産を差押えるよう調査に乗り出します。

滞納者の所有している不動産や勤務先、預金のある金融機関を調査し、不動産や給料、預金口座の差押えの準備を始めます。

④財産の調査が終わると、役所から滞納者に差押予告書が送られます。これは基本的には税金の納付を促すものですが、「今後は不動産や給料などの財産を差押えますよ」という内容が明記されています。

差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。

⑤差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いようです。差押えにあたっては事前に「差押予告書」が郵送で送られることもありますが、文書がないまま差押えられることもあります。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられるのですが、不動産が差押えられた場合は、まず、登記簿謄本に「差押」の登記が記載されます。その後、公売にて強制的に売却されてしまいます。

 

このようにして税金の滞納を解消しないままでいると給料を差押えられたり、ご自宅を強制的に手放すことになってしまいます。

税金は仮に自己破産をしても納付する義務は残るものです。

そのまま放置するのではなく少しずつでも分納していくなどの対応をする必要がありますし、役所に家を差押えられても任意売却で解決する事は可能です。

住宅ローンだけでなく、税金の支払いが困難になった際も悩まず

私共、住宅ローン難民エールプランナーにご相談下さい。

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 8:05 AM

【佐々木文俊011】任意売却と競売の違いについて

住宅ローンの滞納を放置していると最終的には自宅を手放すことになってしまいますがこの時、「任意売却」をするのか、それとも「競売」になってしまうのかによってその後の状況は大きく変わってきます。
言うまでもなく「任意売却」には「競売」にはない多くのメリットがありますが、どのような違いがあるのか?両者の違いを比較してみましょう。

競売、任意売却の違い

 

項目 「競売」 「任意売却」
①売却価格 市場価値の60~70%

相場通りの市場価値

②残債の支払い 裁判所から金融機関の指定する金額で支払の通知が届く

金融機関と今後支払い可能な金額を取り決め可能

③プライバシー  

裁判所、インターネットで情報公開されるため、周囲に知られる可能性がある

 

一般の不動産売却として扱われるため、周囲には知られない
④引越し日 裁判所が決めたスケジュールに従うため、売主の意向は一切通らない。強制立ち退きもある 売主、買主、債権者等の関係者全員の合意の下で進めることができる
⑤引越し費用 全額金融機関への返済に充てられるため捻出できない  

金融機関によっては売却代金の中から捻出してもらえる場合がある

⑥売却後も自宅に住み続ける 落札後、立ち退きしなければならないためできない  

リースバックとして購入者を募り、その購入者に対して家賃を支払いながら住み続けられる場合がある

以上のように任意売却には多くのメリットがあります。
住宅ローンの支払いに困窮し不安な日々を送られている方々に対し、住宅ローン難民エールプランナーは常に良き相談相手でありたいと思っています。
私たちと再出発向けた準備をしていきましょう。一人で抱え込まずに、まずはお気軽にご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 2:23 PM

【金山 博 016】任意売却で引越費用を保証?

住宅ローン難民の方の中にはインターネットなどで一通り調べてエールプランナーに相談に来られるケースもあります。
その際に「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞かれる方がいらっしゃいます。しかし任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できるはずがないのです。インターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用○○円保証!」といった文言を記載しており、そのため上記のような相談をする方がいらっしゃるのでしょう。

ここで任意売却に際し引越費用とはどういったものか説明しておきましょう

 

「引越費用の出所は?」

任意売却というのは住宅ローンの残債が、ご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態での売却という性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの判断、決定権は債権者が持っています。売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが引越費用を控除するかどうかにについては債権者によってその対応が異なり同じ債権者でもケースによって対応が違っているため任意売却を進める前の段階で引越費用を保証するというのは不可能であります。ご自宅の売却代金の中から引越費用の確保が保証できないとなると、どうやって保証するのでしょか?

 

「任意売却業者が引越費用を捻出するのか?」

任意売却で無事に売却が出来た際にその売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し仲介業者がそれを得ます。先述のように引越費用の控除が出来ない場合はこの仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用○○円保証!」といった文言を記載することは出来なないはずです。

しかし、ここでも不動産仲介手数料には宅建業法で業者の得られることの出来る上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料についても、定まった金額を必ず得られるという保証はありません。事実一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料を独自で割合を決めていることがあります。その割合は宅建業法で定められた上限に比べかなり少ないため、この場合仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることもあり得ます。この場合だと保証していた引越費用が、得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません。つまり仲介業者は赤字になってしまい、それでも引越費用を保証する業者がはたして存在するのでしょうか。さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるもの、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかも不確定なもの。

 

「引越費用○○円保証!」は信じてはいけません!

以上から任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。つまり「引越費用○○円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかる方が良いでしょう。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 6:17 PM

【金本 晟佳 012】任意売却は必ずできるのか

住宅ローンの支払いが困難になった際に、何も手立てを打たなければ自宅はそのまま競売にされてしまいます。
そうなる前に任意売却を選択したほうが多くのメリットがあるのですが、この任意売却は必ず成立するのでしょうか?

実は任意売却は必ず成立するというものではありません。
ここでは、任意売却が出来ない場合や不成立となってしまう場合を紹介します。

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合
任意売却は住宅ローンの残債が家の売却代金を上回っている状態(オーバーローン)で売却することになるため、債権者が全額返済しなければ売却は認めない場合、任意売却はできず、競売となってしまいます。
多くの金融機関は競売よりも任意売却を勧めていますが、ごく一部の金融機関等は任意売却を認めないところが存在します。また、債権者が銀行等の金融機関ではなく個人であったり一般企業等の場合は任意売却に応じてくれるかはそれぞれの判断になる為、注意が必要です。

②関係者全員の同意が得られない場合
上記の①の債権者が任意売却を認めたとしても、他の関係者が同意をしなければ、これも任意売却は不成立となります。
具体的には、物件の所有が共有の場合はその全員の同意が必要ですし、債権者(抵当権者)が複数いる場合は全抵当権者の同意が必要です。抵当権者のどこか一つでも任意売却そのものに反対であったり、任意売却には賛成でも抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)に対しての同意が得られなければ任意売却は不成立となります。
同じように、抵当権者以外にも物件に対して差押(役所による税金の差押等)をしている債権者がいる場合は、こちらも全ての同意が必要となります。

③物件を購入してから滞納までの期間が極めて短い場合
金融機関によって期間は異なりますが、住宅ローンを組んでから滞納するまでの期間が極めて短い場合(2年以内程度)は債権者が任意売却を認めないケースがあります。
ただ、こちらに関してはそれぞれ個々のケースで債権者の対応が異なりますので注意深く交渉を進める必要があります。

④金融機関に対して不正な対応をした場合
住宅ローンを借り入れる際に偽造した書類を提出していたなど、不正があった場合は金融機関が任意売却を認めないケースがあります。

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合
これも債権者によって期間は異なりますが、任意売却で一定期間(3~6か月程度)販売していても購入者が見つからなかった場合、債権者はそこから先は競売の申し立てを裁判所に対して行い、競売の手続きが開始されてしまいます。この場合、競売が開始されてから落札されるまでもさらに約6か月程度の期間を要するためその間も並行して任意売却での販売は可能ですが、それでも購入者が見つからなければそのまま競売で処理されてしまいます。

⑥任意売却を適切に行わなかった場合
任意売却を進めるにあたっては、自宅の所有者であるお客様と任意売却の業務を行う業者が協力をし合っていかなければなりません。反響があった際の内覧の対応、債権者に書類等を期日通りに提出する等です。
つまり、お客様と業者のどちらかが任意売却について適切に進めなければ債権者は競売の申し立てを行ってしまうのです。

このように任意売却は必ずできるわけでもなく、必ず成立するわけでもありません。
しかし、我々住宅ローン難民エールプランナーは、住宅ローン難民の方はもちろん、債権者とも適切に任意売却を進められる様必要な知識を身に着け、任意売却を遂行する精度を磨いております。
住宅ローンでお困りの方がおられましたらいつでもご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 10:00 AM

【古橋勝芳009】「ブラックリストにのる」とは?

「ブラックリスト」にのることを極端に恐れますが、そもそもブラックリストというリスト自体は存在しません。では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何をさしているのでしょうか。
たとえば、クレジットカードを作ったり、ローンを組むなどの時に、その情報が「信用情報機関」なるものに、登録されます。ここで言う情報機関とは、その金融機関が貸付の審査のために設けた機関のことです。

そしてその状態で、ある一定期間、返済が滞ったり、破産した場合、それらの「事故情報」が情報機関に登録されてしまいます。この情報が、「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているものに当たり、その状態を、「ブラックにのっている」を表現します。

では、「クレジットカードの審査が通らなかった」「ローンが組めなかった」など、自分がブラックリストへ登録されているかもしれないと不安になった場合、調べることはできるでしょうか。

各信用情報機関には、「本人開示制度」に従って「開示請求の手続」をすれば、自分の情報を確認することができます。開示された内容は、直接見ることも、郵送で受け取ることも可能です。また、本人以外が申し込むこともできますが、開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

この信用情報機関は、下記の機関です。これらの仕事は「ブラックリスト」への登録、管理、信用情報の収集よび加盟団体への提供です。

全国銀行個人信用情報センター(KSC)http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
株式会社シー・アイ・シー(CIC)http://www/cic.co.jp/
株式会社日本信用情報機構http://www.jicc.co.ip/

では、ブラックリストにのると、どのような影響がでてくるのでしょうか。新たに借入をすることが困難になります。
この状態は5年から7年くらい続きます。つまり、信用を取り戻すためにはそれくらいかかるということなのです。
しかし、ブラックリストが関係するのは、「個人の金融機関情報」のみです。そのため、ブラックリストにのったからといって、就職に不利になったり、勤務先にしられたり、資格をとるために制限が出るなどの状況にはなりません。ただし、金融機関に勤務などの場合はこの限りではないので、ご注意ください。

Filed under: 住宅ローン難民 — 古橋 5:44 PM

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