住宅ローン難民エールプランナー基地 最新エールメソッドによる新しい（任意売却）のカタチ

結婚して子どもができるとマイホームの購入を検討する人が多くなります。マイホームで子育てを行い、そのうちもっと大きな家に買い替えようなど夢は膨らみます。
住宅ローンを組んでいる人は１２００万人いるといわれています。
しかし、そのうち１８０万人の人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかもしれないという住宅ローン難民です。
では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

１．離婚により支払えなくなった。
２．多重債務に陥り、支払えなくなった。
３．会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。
４．病気で仕事ができなくなった。
５.　リストラで収入が途絶えた。
など。

数年前まではリストラが原因という住宅ローン難民さんが多かったのですが、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えました。
予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、予期せぬことが起きて、止む無く滞納となってしまったというケースです。
つまり、誰にでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

一人ではありませんので是非悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してみてください。

住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から返済を催促され最終的には自宅を手放すことになってしまいます。
この時に任意売却で売却するのか、何も手を打たずに競売にされてしまうのか、どちらを選択するかによって経済的にも精神的にも結果は大きく変わってきます。

では、任意売却と競売の違いをここで紹介していきます。

①高値で売却することが出来る
一般的に、競売の場合、自宅は市場価値の６０～７０％の価格で落札されてしまいます。
任意売却はあくまでも相場通りの市場価値で売却するので、その分売却後の残債の圧縮に繋がります。

②残債の支払い計画を立てやすい
自宅が競売にされると、金融機関とは何の話し合いをすることもなく裁判所が機械的に手続きを完了させてしまい、その後の残債について金融機関とやり取りを交わす機会もなく突然残債の支払いについて改めて通知が届くことになります。
任意売却の場合はその手続きのなかで金融機関に対して、売却後の残債の支払いについて支払っていける金額等を事前に取り決めることになりますので、突然の通知が届いてどうすれば良いか分からなくなるといったことがありません。

③引越し費用を捻出することが可能な場合がある
競売で売却されてしまった場合、その売却代金は全額、金融機関への返済に充てられてしまい、手元に何も残すことが出来ずに引越しを余儀なくされます。
任意売却では金融機関によっては売却代金の中から引越費用を捻出してもらえる場合があります。

④プライバシーが守られる
自宅を競売にされたしまった場合、その情報が裁判所の中で公開されます、これは誰でも閲覧することが可能ですので、その後自宅に競売の下見などで業者がうろついたりすることが多くあります。また入札期間の３週間程前からはインターネットでも閲覧が可能になり、自宅の中の写真付きで公開されてしまいます。
一方、任意売却はあくまでも一般の不動産売却として販売活動を行いますので、周囲に事情を知られることがありません。

⑤引越し時期等の調整が可能
競売の場合、裁判所が決めたスケジュールに沿って手続きが進みます。
引越し時期の希望等の意向は一切通りませんので、落札されてしまった+ら、落札者から一方的に明け渡しを求められますし、引越し費用がなく明け渡すことが出来なかった場合は強制執行で強制的に立ち退かされてしまう可能性もあります。
任意売却は売主、買主、債権者等の関係者全員の合意の下で進める手続きですので、もちろん引越し時期に関して、売主の意向も常識の範囲であれば通りますので突然強制的に立退きを求められるといった心配はありません。

⑥リースバックで住み続けることが出来る場合がある
競売は落札されてしまうと落札者の都合で立退きを要求されますが、　任意売却の場合、リースバックとして購入者を募れば、その購入者に対して家賃を支払い続けることによりそのまま自宅に住み続けることが可能な場合があります。

⑦住宅ローン難民エールプランナーとともに再出発に向けて進むことが可能
住宅ローンが支払えずにそのまま放置してしまい、競売の手続きが開始されても誰に相談して良いのかわからないまま毎日不安な生活を過ごしている方もまだまだ多くおられます。
この先生活はどうなってしまうのか目の前のことを考えるのすら恐怖で、ついにはそこから目を背けて自暴自棄になってしまった方も実際におられます。
我々、住宅ローン難民エールプランナーは一人でも多く住宅ローンで悩んでる方を無くすということを常に考えています。上記の①～⑥のようなメリットが任意売却にはありますが、何よりも住宅ローン難民エールプランナーと出会っていただき、今の目の前の問題はもちろん、日々の不安等も気軽に相談していただき、その後の再出発を切ることが出来るというのが何よりも大切なことです。

税金の支払いについては日常の生活に直結した感覚が希薄なためか、支払いの優先順位をあまり高く見ていない方もおられますが、実際のところ多くの方々が税金の滞納により自宅を差押えられているのが現状です。
では、税金の滞納がどのようにして自宅の差押えという事態を招いてしまうことになるのか？その流れを以下に示します。

税金滞納から自宅差押えまでの流れ
①滞納
税金（固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等）は納付書等に記載されている納期限を１日でも過ぎてしまうと滞納となります。納期限は税金の種類や自治体によって異なり、納期限を過ぎると延滞税が課税されます。
②督促状が届く
法律の定めにより、納期限から２０日以内に「督促状」が送られます。督促状には支払いを促す文面とともに、新たな支払期日と支払額が記されています。
③催告書が届く
滞納を継続していると、次に「催告書」が届くようになります。この催告書は複数回送られる場合があります。
催告書には期日までに支払わなければ強制執行（差押え）の手続きに入る旨が記されています。
④財産調査
催告書が届いた後も滞納を続けると身辺調査や、不動産、勤務先、取引のある金融機関等への財産調査を行い、差押えの準備を始めます。
⑤差押予告書
催告書を無視していると、財産調査をもとに差押えるべき財産が決められ、滞納者に「差押予告書」が送られます。期日までに支払いが確認できず相談もない場合は、強制執行（差押え）に入ることが明記されています。差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。
⑥差押えの実行
差押予告書の到着後、支払いも相談もなかった場合、差押予告書の到着から１週間程度をめどに差押えが実行されます。
⑦登記・通知
差押えの対象は、預金口座や不動産の場合が多いようです。不動産が差押えられた場合は、登記簿謄本に「差押」の登記がなされ、抵当権者などに差押通知書が送付されます。自宅が差押えられていないか気になる方は、近くの法務局で登記簿謄本の確認をお勧めします。
給与の場合は勤務先、預金の場合は金融機関へ通知されます。
⑧換価と税への充当
不動産は公売にて強制的に売却され、債権などは取り立てがなされ税の滞納分に充当されます。

税金の滞納による差押えは法律により定められているため裁判所の許可や判決の必要がなく、事前連絡や滞納者の同意も必要がない正当な行政処分となっています。
税金滞納の状態を続けると強制的にご自宅を手放すことになってしまいますが、仮に自己破産をしても税金の納付義務は残ります。
滞納している場合はそのまま放置するのではなく、役所と相談しながら分納していく等の対応をしていれば任意売却で解決できる可能性があります。
税金の支払いにお困りの場合も、住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

住宅ローン滞納のご相談で、任意売却の話をすると直ぐに、破産をしなければいけないのか？
という質問をされる方が多くいらっしゃいます。
不動産屋や弁護士に「自己破産しかない」と言われたそうです。

確かにローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンは無くなり、ほかの借金
もゼロになり返済に追われることは無くなりますが、
一方ではそれでも「自己破産だけはしたくない」という方も多く、破産への抵抗感を持つ方も多くいます。

では、なぜ自己破産ということになるのでしょう。
任意売却であっても競売でも住宅ローンの残債以上で売却できなければ債務は残ります。
そのため破産をすることで残債をゼロにするわけです。

しかし実際のところ住宅ローンのみの滞納や、他の借り入れが少額の場合は破産を
しなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどのようなことかといいますと、
任意売却後の住宅ローンの残債の返済については金融機関との話し合いによります。
収入や支出を考えて無理のない範囲での返済を決定します。
他の返済があったとしても、それを含めていくらなら返済できるかを伝えて納得してもらえるのです。
これならあえて自己破産をしなくても、十分に生活していけるわけです。
住宅ローン難民の中でも破産がネックでご相談にさえ踏み出すことが出来ないという方が
たいへん多いのも事実です。

では、なぜ自己破産ということになるのでしょう。
任意売却であっても競売でも住宅ローンの残債以上で売却できなければ債務は残ります。
そのため破産をすることで残債をゼロにするわけです。

しかし実際のところ住宅ローンのみの滞納や、他の借り入れが少額の場合は破産をしなくても
大丈夫な場合がほとんどです。

これはどのようなことかといいますと、
任意売却後の住宅ローンの残債の返済については金融機関との話し合いによります。
収入や支出を考えて無理のない範囲での返済を決定します。
他の返済があったとしても、それを含めていくらなら返済できるかを伝えて納得してもらえるのです。
これならあえて自己破産をしなくても、十分に生活していけるわけです。
住宅ローン難民の中でも破産がネックでご相談にさえ踏み出すことが出来ないという方がたいへん多いのも事実で

金融業界において「ブラックリスト」というリスト自体は存在しません。
では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何を指しているのでしょうか？
たとえば、あなたがクレジットカードを作る、ローンを組むなどの際には、その情報が「信用情報機関」に登録されます。
しかし、ある一定期間、返済が滞ったり、破産したりした場合、それらの情報が「事故情報（異動情報や延滞情報、ネガティブ情報ともいう）」として登録されてしまいます。
この情報が「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているもので、その状況を「ブラックに載っている」と表現します。
ブラックリストの登録・管理は、金融機関が貸付の審査のために設けた「信用情報機関」が行っており、その業務内容は、信用情報の収集と加盟団体（銀行・クレジットカード会社・消費者金融）への提供です。

ブラックリストの登録状況を確認するには？
ご自身がブラックリストへ登録されているかもしれないと不安になった場合、各信用情報機関には「本人開示制度」がありますので、開示請求の手続をすれば状況を確認することができます。
開示された内容は、直接見ることも、郵送で受け取ることも可能です。また、本人以外が申し込むこともできますが、開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

※信用情報機関は以下のとおりです。
全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）　http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
株式会社 シー・アイ・シー（ＣＩＣ）　http://www.cic.co.jp/
株式会社日本信用情報機構　　http://www.jicc.co.jp/

ブラックリストに載るとどうなるか？
新たに借入をすることがとても困難になります。
ただし、「事故情報」の登録期間はおよそ５年～７年のため、その期間を過ぎれば事故情報の登録は削除され、新たにクレジットカードを作ることもローンを組むことも可能になります。
また、ブラックリストは「個人の金融機関情報」に限定されていますので、家族は関係ありませんし、就職に不利になったり、勤務先に知られたり、資格をとるために制限が出るようなこともありません。ただし、金融機関に勤務されている場合は注意が必要です。

リースバックとは？
不動産物件を売却した後、その買主から当該物件を賃借する方法です。
住宅ローンの支払いが滞り自宅を競売や任意売却で明け渡さなければならなくなった時に、自宅を業者（あるいは投資家）に購入してもらい、業者に家賃を支払いながらそのまま住み続けることを可能にするものです。

今後の家賃として支払える金額かどうか？
リースバックはとても魅力的な方法ですが、その家賃を支払っていけるかどうかが大きなポイントになります。
一般的に、物件を購入した業者は、購入金額の８～１２％を年間の家賃として設定します。
例えば、２，０００万円で購入し、年間１０％の家賃を必要とすると
２，０００万　×　１０％　＝　２００万／年
２００万　÷　１２か月　≒　１６万７０００／月
月々の家賃は約１７万円になります。
この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければリースバックを選択する意味はありませんし、住宅ローンより低く抑えることができたとしても、今後継続して支払っていけるかどうかをよく見極めることが大切になります。
ただ、自己所有物件では住宅ローンの他に「固定資産税・都市計画税」の支払いを、マンションの場合は更に「管理費・修繕積立金」を支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合にはこれらの支払いが不要になりますので、その点では大きなメリットと言えます。

その他のリースバックの活用法
リースバックはこの他にも活用できる場面があります。
●高齢者の老後の資金としての活用する
老後の生活資金が不足している、家を相続する人がいない、ゆとりを持った生活がしたい・・・こうした方の場合、自宅を売却し現金に換えて家賃を支払い続けながら住むことも可能となります。
●事業等の資金繰りの改善
所有不動産のローンの支払いが困難になった場合や、会社の運転資金が不足した場合等にリースバックにより現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けます。
資金繰りとしては、債務の元金支払い（「費用」として計上不可）が減り家賃の支払い（「費用」として計上可）が発生するため、利益が圧縮され法人税を減らす効果が生まれます。

どうしても今のご自宅に住み続けたい方は、これらのメリットを享受できるかどうか検討されてはいかがでしょうか。

住宅ローンの支払いに悩んでいる方は、住宅ローンだけでなく税金についても併せて支払いに困っている方がおられます。
実際に相談に来られる住宅ローン難民の方の中にも、税金を滞納してしまっており自宅を差押えられているケースが多くあります。
では税金の滞納により自宅が差押えられるとどうなってしまうのかここで解説いたします。

税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れ
①税金（固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等）は納付書等に記載されている納付期限までに納めなければ滞納となります。納付期限は税金の種類や自治体によって異なります。納付期限を過ぎると延滞税が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。
さらに、そのまま税金を納めない状態が続くと、納税を促すよう催告書が送られてきます。この催告書は複数回送られる場合があります。

③催告書が届いた後も延滞が続けば、役所は滞納者の財産を差押えるよう調査に乗り出します。
滞納者の所有している不動産や勤務先、預金のある金融機関等を調査し、不動産や給料、預金口座の差押の準備を始めます。

④財産の調査が終わると、役所から滞納者に差押予告書が送られます。これは基本的には税金の納付を促すものですが、「今後は不動産や給料などの財産を差押えますよ」という内容が明記されています。
差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。

⑤差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いようです。差押えにあたっては事前に「差押予告書」が郵送で送られることもありますが、文書がないまま差し押さえされることもあります。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられるのですが、不動産が差押えられた場合は、まず登記簿謄本に「差押」の登記が記載されます。その後、公売にて強制的に売却されてしまいます。

このようにして税金の滞納を解消しないままでいると給料を差押えられたり、ご自宅を強制的に手放すことになってしまいます。
税金は仮に自己破産をしても納付する義務は残るものです。
そのまま放置するのではなく少しずつでも分納していく等の対応をする必要がありますし、役所に家を差押えられても任意売却で解決することは可能です。
住宅ローンだけではなく、税金の支払いが困難になった際も悩まず住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

「ブラックリスト」にのることを皆さんは極端に恐れますが、金融業界において、「ブラックリスト」というリスト自体は存在しません。　　                                                                   では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何をさしているのでしょか。
たとえば、クレジットカードを作ったり、ローンを組むなどの時に、　その情報が「信用情報機関」なるものに登録されます。　　　　　　　                                                                   ここで言う情報機関とは、その金融機関が貸付の審査のために設けた機関のことです。

そしてその状態で、ある一定期間、返済が滞ったり、破産したりした場合、それらの「事故情報」が情報機関に登録されてしまいます。　　　                                                                   この情報が、「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているものに当たり、その状態を、「ブラックにのっている」と表現します。

では、「クレジットカードの審査が通らなかった」「ローンが組めなかった」など、自分がブラックリストへ登録されているかもしれないと　不安になった場合、調べることはできるでしょうか。

各信用情報機関には、「本人開示制度」に従って「開示請求の手続」をすれば、自分の情報を確認することができます。　　　　　　　　　　                                                               　開示された内容は、直接見ることも、郵送で受け取ることも可能です。                                                                                                                                                                                    　　  ま た、本人以外が申し込むこともできますが、開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

この信用情報機関は、下記の期間です。これらの仕事は「ブラックリスト」への登録、管理、信用情報の収集および加盟団体への提供です。

全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社 シー・アイ・シー（ＣＩＣ）http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構http://www.jicc.co.jp/

では、ブラックリストにのると、どのような影響が出てくるでしょうか。                                                                                                                                                                                                       新たに借入をすることが困難になります。　　　　　　　　　　　                                                                                                                                                                                                               この状態は５年から７年くらい続きます。

つまり、信用をとりもどすためにはそれくらいかかるということなのです。

しかし、ブラックリストが関係するのは、「個人の金融機関情報」のみです。

そのため、ブラックリストに載ったからといって、就職に不利になったり、勤務先に知られたり、資格をとるために制限が出るなどの状況にはなりません。

ただし、金融機関に勤務などの場合はこの限りではないので、ご注意ください。

住宅ローンを借りるとき、ローン借入額を増やすために夫婦の収入を合算して審査基準を満たすことがあります。
夫を主債務者とすると、妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」となりますが、この「連帯債務者」と「連帯保証人」にはどのような違いがあるのでしょうか？

「連帯債務者」
・主債務者である夫と同一の立場であるため、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性がある
・住宅ローン控除がある（持分割合分）
・団体信用生命保険に加入できる
・債務者２名（契約は夫婦の連名）
・所有形態は「共有」
・登記簿謄本に記載される
「連帯保証人」
・夫の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受ける
・住宅ローン控除なし
・団体信用生命保険に加入できない
・債務者１名
・所有形態は主債務者の「単独所有」
・登記簿謄本に記載なし

このように「連帯債務者」である妻は夫同様に全額の債務を負う立場にあるため、契約当初に設定した返済能力を維持し続ける必要があり、「連帯保証人」よりも若干責任が重い立場にあるといえます。
ただし経済的には、「連帯保証人」には認められていない「住宅ローン控除」の適用や「団体信用生命保険」に加入できる等のメリットがあります。
この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて債務がなくなる保険ですが、気を付けたいのは「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースが少ないことです。債務者なのに万一に対する保障がないのは心配なことです。

多少の差異はあれ「連帯債務者」「連帯保証人」は、いずれも共通して返済義務を負うことに違いはありません。
妻が契約書にサインする際には「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」になる、とはどういうことなのか、しっかりその内容を確認しておくことが大切なのです。

病気や失業、離婚など様々な理由で住宅ローン難民になってしまう方はおられます。
住宅ローン難民になってしまい住宅ローンを滞納してしまうと、任意売却を選択し自宅を手放さざるを得ないのですが、
やはり今まで住み慣れた愛着のあるご自宅はどうしても手放したくないという方もおられるかと思います。
そういった方は「リースバック」という方法で、もしかしたらご自宅に引き続き住み続けることが出来るかもしれません。

リースバックとは？
任意売却では債権者からの同意を得た上でご自宅などを売却し、その売却代金を返済の一部に充てることになるのですが、通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要があります。
リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、その方に引き続き家賃を支払うという形でそのまま住み続けることができるのです。
また、この時点で金額を設定おき、将来再度自宅を買い戻すことも可能になります。

今後の家賃が支払える金額かどうかがポイント！
上記のように毎月の住宅ローンが支払えなくなっても、リースバックを選択すればそのまま住み続けられるという非常に魅力的な方法なのですが、重要になってくるのが家賃の設定金額です。
購入する業者や投資家はもちろん損をするわけにはいきませんので、基本的には購入した金額の８～１２％を年間の家賃として設定します。（この割合は一般的なものですので個々によって異なります。）
例えば、２，０００万円で売却しそのまま住み続ける際に年間８％の家賃が必要とすると

２０００００００　×　０．０８　＝　１６０００００

年間で１６０万円の家賃が必要になります。つまり

１６０００００　÷　１２　≒　１３３０００

月々約１３万円の家賃です。
この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ何の意味もありませんし、住宅ローンより抑えることが出来たとしても、継続して支払っていけるかどうかということは非常に重要なポイントですのでよく検討する必要があります。
ただ、住宅ローンとして支払っていた時はローンの他に「固定資産税・都市計画税」やマンションの場合「管理費・修繕積立金」を支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合にはこれを支払う必要がなくなりますので、その点では大きなメリットと言えます。
これらのことを加味したうえでリースバックを選択するかどうかを決める必要があるでしょう。

任意売却だけではないリースバックの活用法
住宅ローンの支払いが困難になった場合にそのまま住み続けられるかもしれない方法として紹介したリースバックですが、その他にも、このリースバックは大いに活用できる場面があります。

まずは高齢者の老後の資金としての活用法です。
住宅ローンはもう残っていないが、手元にも現金がなく老後の生活資金が不足しているといった方の場合、自宅を売却し現金に換え、そのまま家賃を支払い続けながら住むといったことも可能となります。

他には事業等の資金繰りの改善です。
自社ビルや工場などのローンの支払いが困難になった場合や、会社の運転資金が不足した場合等にリースバックを選択し、手元に現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けるのですが、資金繰りとしては、債務の元金の支払い（費用として計上ができない）が減り、家賃の支払い（費用として計上が可能）が発生します。その結果、利益が圧縮され、法人税が減ります。
このようにして資金繰りの改善に繋ぐことができます。

リースバックの仕組みをご理解していただけたでしょうか。
もし今住宅ローンの支払いは困難だけれども、どうしても住み続けたいといった方がおられましたら、
このリースバックも検討してみてはいかがでしょうか、住宅ローン難民エールプランナーが一緒になってベストな方法を提案いたします。