佐々木文俊006】任意売却後の残債は?

任意売却では、売却によって負債額を減らすことはできますが、自己破産とは違い負債の支払い義務は残ります。
しかし、いくら負債が減額できたからといっても住宅ローンの返済に困ったからこそ任意売却をしたわけなので、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払い続けることなんてできませんよね。
これは債権者(金融機関)も十分に承知しており、無理な支払いを要求してくることはありません。

では、どうなるのか・・・?
任意売却後の残債については、債権者に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
債権者によって対応は異なりますが、現状の収支の状況を基に毎月無理のない範囲で支払える金額(よくあるケースとしては1万円や2万円)を債権者に対し支払っていくことになります。
しかし、この流れには続きがあります。
債権者側からすれば、任意売却後のもはや無担保の貸付で且つ、毎月の入金額も少しずつとなる債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか・・・?
それは他の債権回収会社にその債権を売却、つまり債権譲渡してしまうのです。
ここが大きなポイントになるのですが、債権を買う側にしてみれば、無担保のうえ毎月入ってくる額もわずかな債権をそのままの金額で購入するはずがありません。
実のところ、債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。
例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
この場合、債権を買い取った新たな債権者は100万円も回収すればかなりの利益となります。
結果、1,000万円回収する権利はあるが100万円支払ってもらえれば残りの900万円は放棄する、といった流れになるのです。

債権譲渡をするかしないか、するにしてもどのタイミングでするのかは債権者次第ではありますが、ほとんどのケースではこのような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 9:51 PM

【金本 晟佳 007】「連帯債務者」と「連帯保証人」のちがい

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定することがあります。

この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。

「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いをしっかり確認しておきましょう。

連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うということですから「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

それに対して「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人ということですから「連帯保証人」は、あくまでも本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場にあります。

この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は控除は受けられません

また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者は加入できますが、「連帯保証人はできません

この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。

債務者なのに万一に対する保障がないのは、夫婦いずれにしても心配です。

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、その妻がその自覚があまりにもないことが気にかかります。「ただ名前をかいただけ」と主張しますが、契約書に名前を記入するということが、どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしましょう。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 6:29 PM

【奥井浩001】任意売却のデメリットは?

現在、「自宅及びマンション」を手放さなければならない状況におかれている方へのメッセージとして、「任意売却のデメリット」という記事を紹介します。
「任意売却」とは?
「住宅ローンの支払いが出来なくなった所有者が、オーバーローン(自宅を売却しても住宅ローンが残ること)のため売却もできず、競売になってしまう状態のとき、債権者等の合意をとりつけ現時点での評価額で家を売却すること」です。
任意売却は競売に比べて高値で売却すること出来たり、引越し費用を捻出してもらえたり、メリットがあります。
しかし、任意売却のデメリットも少なからずありますので、住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいところです。
このデメリットは競売になってしまった際にも伴いますので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多くなります。
①個人信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは住宅ローンの返済滞納が伴います。
ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞履歴が記録されます。
いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥るわけです。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成や今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるといった不都合が生じます。
②競売になる可能性が存在する
任意売却を選択したとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。債権者が決定した販売価格が市場価値と乖離していた場合、売れないということもあり得ます。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めます。競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、このようにはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と販売価格についての交渉をおこなうとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売を行います。
③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければ任意売却の話を前に進めることはできなくなります。
④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することができる可能性があり、その場合債権者に返済する金額も多くはなりますが、それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの従来の返済金額そのままを要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えて債権者からその金額についての了解が得られたら毎月支払っていくことになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。
このようにいくつかのデメリットは伴いますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまった。という精神的なデメリットから解放されるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。
まずは、住宅ローン難民エールプランナーに相談してみてください。よろしくお願いいたします。

Filed under: 池袋:基地 — 池袋基地奥井 12:26 AM

【阿部理恵023】媒介契約制度とは?

不動産を売却する際、個人で買い手を見つけるのは難しいですよね。
不動産会社に仲介(媒介)してもらうのが一般的だと思います。
不動産の売り手と不動産会社が取り交わす契約を「媒介契約」といいます。
不動産会社は契約内容を記載した「媒介契約書」を作成して、
売り手に渡すことが宅地建物取引業法によって義務付けられています。

媒介契約には3種類あります。どれを選べばよいのでしょうか?
違いを見てみましょう。

①専属専任媒介契約
・依頼者は、目的物件の売買の媒介又は代理を、
 その不動産会社にしか依頼することができません。
・依頼者自ら見つけた買い手には不動産を売却できません。
・依頼を受けた不動産会社は、目的物件を
 「レインズ」という国土交通大臣が指定した流通機構に登録する義務を負います。
・不動産会社は、1週間に1回以上販売・問合せ状況の報告義務を負います。

②専任媒介契約
・依頼者は、目的物件の売買の媒介又は代理を、
 その不動産会社にしか依頼することができません。
・依頼者は、自ら見つけた買い手に不動産を売却できます。
・依頼を受けた不動産会社は、目的物件を「レインズ」登録する義務を負います。
・不動産会社は、2週間に1回以上販売・問合せ状況の報告義務を負います。

③一般媒介契約
・依頼者は、目的物件の売買の媒介又は代理を、
 複数の不動産会社に依頼することができます。
・依頼者は、自ら見つけた買い手に不動産を売却できます。
・不動産会社は、目的物件を「レインズ」への登録する義務はありません。
・依頼者への販売・問合せ状況の報告の義務も無くなります。

複数の不動産会社に依頼できた方が、早く売れそうな気もしますね。
ここは不動産会社の目線で考えてみましょう。
「この依頼者さんは、他社にも売却依頼をしている」よりも、
「この依頼者さんは、うちだけに売却依頼をしてくれている」方が、
不動産を売る気になりませんか?

「レインズ」とは、不動産会社のみが利用できるWEBサイトです。
不動産の売り情報を1か所のサイトに集めるので、
売りたい人と買いたい人をマッチングできるのです。

「レインズに登録する」ということは、同業他社へ
「この不動産を売りたい方がいます。買いたい人はいませんか?」
と広く買い手を募ることです。
レインズへの登録義務のある①や②の契約だと、
不動産が売れるか売れないかは
その不動産会社1社の能力に大きく依存してしまいます。
そのため、売り手に不利益を生じないように、
レインズに強制登録させて、買い手に売り情報を流すのです。

以上のような違いが媒介契約にはあります。

任意売却は、一般的な売却と違って、金融機関との話し合いが必要となりますし、
借金や離婚といったプライベートな事情があることも多いので、
交渉の窓口は一本化する方が良いと思います。

また、金融機関が専任媒介契約か専属専任媒介契約でないと
任意売却に応じない場合もあります。
ただ、金融機関によっては、一般媒介契約で複数の不動産会社で進めるよう
指示してくる場合もあるのでケースバイケースです。

先ずはなんでもご相談くださいね。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 5:26 PM

【佐々木文俊005】任意売却で引越費用を保証!?

インターネットなどで任意売却について検索していると、不動産業者が売却後の引越し費用を「引越費用〇〇円保証!」と謳い保証していることがあります。
実際に相談に来られる難民さんの中にもネット検索で得た情報として、この種の問合わせをされる方がいらっしゃいます。
しかし、引越費用を保証するということは本来できるはずがないのです。これはどういうことなのでしょうか?

引越費用はどこから出るのか?
任意売却における売却代金については債権者(金融機関等)が回収に充てるため、引越費用を売却代金の中から出すかどうかの決定権は債権者にあります。
もちろん売却代金の中からいくらかの引越費用を出す場合もありますが、債権者によってもその対応は異なります。また同じ債権者でもケースによって対応は違ってきます。
つまり任意売却を進める前の段階で、決定権のない不動産業者が引越費用を保証することはできないのです。
では債権者が引越費用を出してくれない場合、不動産業者はどのようにしてこれを保証するのでしょうか?

不動産業者(任意売却業者)が引越費用を捻出しますか?
任意売却で自宅が無事に売却できると、不動産業者はその売却代金の中から不動産仲介手数料を得ることになりますが、売却代金から引越費用が出なかった場合には、この仲介手数料の中から捻出しない限り「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないはずです。
この仲介手数料については宅建業法で業者が得ることのできる上限
(売買価格×3%+6万円)+消費税
が定められていますが、債権者によっては上限よりかなり少ない割合設定をすることがあるため、仲介業者が得られる仲介手数料は少しになってしまうことがあります。
また、家の立地や状態、築年数によっては評価の下落で売却代金が低くなり、得られる仲介手数料が十数万円になることもあり得ます。
この場合、保証していた引越費用が仲介手数料を上回ってしまいかねません。つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはダメ!
 このように、任意売却の引越費用は物件の個々の性質によってまったく変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は疑ってかかるほうが良いでしょう。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 9:52 PM

【古橋勝芳006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが

任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、

(自己破産をした場合を除く)

もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。

そもそも支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。

債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません。

任意売却後の残債に関しては、金融機関やサービサーに対し『毎月支払い可能な金額を弁済』することになります。

金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。

生活状況は皆さん様々なので一概には言えませんが、よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

無理のない範囲といっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねません。債権者、つまり金融機関としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか、

それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。

債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。

債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。

このようにして1,000万回収する権利はあるけれども100万払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングえ行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 4:10 PM

【金本 晟佳 006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが、任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く)
もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。
そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません、
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。
生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねませんが、
債権者、つまり金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか、
それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、
ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。
債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。
例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します、といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 7:25 PM

【古橋勝芳005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方は、インターネットで任意売却について調べている方もおられます。
そしてその方達が私達に相談に来られた際に『引越費用はいくら残せます?』と聞いてきます。
しかし、本来は任意売却を進める上で引越費用の確保を保証できるはずがないのです。
それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが『引越費用○○円保証!』などと謳っているために、皆さん勘違いするのでしょう。

引越費用の出所は?

任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用の決定権も債権者が持っているのです。
したがって引越費用を出してくれないケースもあるので、引越費用の保証は不可能ということになります。

任意売却業者が引越費用を捻出?

任意売却で無事に売却できた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得るのですが、先述のように引越費用の控除ができなかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは『引越費用○○円保証』といった文言を記載することができないはずです。
不動産仲介手数料というのは宅建業法で得ることの出来る上限が定められているのですが、あくまでも『上限』が定められているだけですので、仲介業者が上限額を得られる保証はありません。
事実、一部の債権者は仲介手数料の割合を独自で決めていることがあり、その割合は上限額に比べかなり少ない割合になっています。
また、家の立地や状態、築年数によっては得られる仲介手数料は数万円になることもあり得ます。そのため、その中から引越費用を捻出すると仲介業者は赤字になってしまいます。
さらに言うと、仲介手数料は家が売却できた際に得られるものなので、確実に売却できる保証のない任意売却に関していえば仲介手数料でさえ得られるかどうかも不確かなものです。
果たして赤字になってまで引越費用を確保する業者が存在するのでしょうか。

『引越費用○○円保証!』は信じてはいけない!
以上から、引越費用に関しては状況によって変わってきますので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
『引越費用○○円保証!』といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかった方が良いでしょう。

私達
住宅ローン難民エールプランナーは、難民の方の如何なる相談にも真摯に対応してできる限りのことを精一杯させて頂きます。

お気軽にご連絡ください。

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 7:54 AM

【金山 博 013】住宅ローンを滞納する原因

多くの方が結婚をして子供ができるとマイホームの購入を考えます。

マイホームで子供を育て、そのうちにもっと大きな家に買い替えようなどと夢を

膨らます方もいらっしゃるかと思います。

 

住宅ローンを組んでいる方の数は1200万人いるといわれています。

そして、そのうちの180万人もの方々が住宅ローンの滞納をしているか、または滞納するかもしれないという住宅ローン難民なのです。

では、どのような理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

  • 離婚により支払いが出来なくなった。
  • 住宅ローン以外にも借り入れが増え多重債務に陥った。
  • 勤務先の会社の業績悪化による給与減
  • 事故や病気により仕事を失った。
  • リストラによる失業で収入が途絶えた。

などです。

この数年前までは景気低迷によるリストラが原因で支払い困難の陥る住宅ローン難民さんが多かったのですが最近では景気回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えてきました。

このように、当初の予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、リストラや離婚など予期しなかったことが起きて、止む無く滞納に陥るということになってしまった。

つまり、誰にでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということであります。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 11:24 AM

【金本 晟佳 005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして一通り調べた後に私達、エールプランナーに相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できるはずがないのです
それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について少しお話させていただきます。

引越費用の出所は?
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者なのです。
売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。

さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょうか?

任意売却業者が引越費用を捻出?
任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないはずです。
しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。

事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。

この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかるほうが良いでしょう。

 

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 8:54 PM

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