【佐々木文俊003】住宅ローンの抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入した不動産に対して設定する権利のことです。
債権者(金融機関)は、債務者(住宅ローンを借りた人)の住宅ローンの返済が滞り返済が困難であると判断すると、所定の手続きのうえ、不動産を競売にかけて債権回収に引き当てることができます。
債権者は、抵当権を確保していることを公に証明するために抵当権の設定をします。これを「抵当権設定登記」といい、金融機関指定の司法書士が行うことが多いようです。登記内容は法務局の登記簿謄本にその内容が公示され、誰でも見ることができます。
抵当権には「抵当権」と「根抵当権」があります。
「抵当権」は住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権で、「根抵当権」はその金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利で事業資金の調達などに使われます。
抵当権は登記の順位に従い金銭先取りの優先権があるため、不動産登記簿謄本に記載されている順番通りに売却代金からの回収が実行されます。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 8:42 PM

【古橋勝芳003】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として、購入する不動産を確保し、お金を貸し付けるということです。

これを抵当権といい、確保していることを公に照明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根柢当権』があり

『抵当権』とは、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権です。

『根抵当権』とはその金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利で、これは、

事業資金の調達などに使われます。

債権者は、勿論決められた期限までに返済をしなければならないので

その期限を怠ると、債権者は「期限の利益」を喪失し、一括の返済を請求されます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立るわけです。

抵当権は登記した順位によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

 

 

 

 

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 2:10 PM

【阿部理恵022】競売の流れ

今日は、競売になるとどうなるのか、流れを見ていきましょう。

①住宅ローンの返済が3か月~6か月滞ってしまう
いわゆる「期限の利益の喪失」です。
期限に遅れることなくきちんと返済している限り、毎月分割で返済できたのですが、
3か月~6か月返済が遅れてしまうと、
「もう一括で返してください!」と言われてしまいます。

②保証会社に代位弁済される
一括返済が出来なければ、保証会社が代わりに一括でローンを支払ってしまいます。
「あなたの代わりに全額弁済したのだから、全額返してください!」と保証会社に言われます。
分割でも払えなかったのだから、一括で払える訳がないですよね。

③競売の申し立てが行われる
一括で返済できなかったら、保証会社は裁判所に競売の申し立てを行い、
不動産を売ったお金で返済してもらおうとします。

④「競売開始決定通知」が届く
裁判所から「あなたの不動産が競売にかけられます」という通知が来ます。
不動産には差押の登記がなされています。

⑤現況調査が行われる
競売開始決定通知が届いてから約1か月の間に、
裁判所から「〇月〇日に現場を訪問します」という通知があります。
もし、「家に入らせない!」と拒否をしても無駄ですよ。
執行官と不動産鑑定士は法律に基づいて強制的に鍵を開けて調査を実施しますから。
「現在誰が住んでいるのか」「建物に不具合はないか」「測量図などと現況に相違はないか」
等を調査しに来ます。

⑥配当要求終期の公告
その頃裁判所では、「配当要求終期の公告」が掲示され、公開されます。
配当要求終期の公告とは、「この不動産が競売になりました。
この人にお金を貸しているから、私もその不動産の売却代金から返して欲しいという人は、
〇月〇日までに裁判所に申し出てくださいね。」と公告することです。
ここで期日までに申し出ておかないと、債権者は一銭も返してもらえません。

⑦「期間入札通知」が届く
配当要求終期の公告から2~3か月後に届きます。
不動産を買いたい人が、入札出来る期間のことです。
入札期間はいつまでなのか、というスケジュールを裁判所が教えてくれるのです。

⑧競売の公告
入札の3週間前には裁判所やインターネットで、競売の物件の公告がなされます。
公開される内容は、「物件の所在地」「買ったら引き継ぐ権利」
「不動産鑑定士が行った現地調査等の内容」「不動産の評価額」などです。
買いたい人はこの情報をもとに、いくらでなら買うのか、入札金額を決めます。

⑨入札開始
入札希望者は保証金を支払い、必要書類を裁判所に提出します。
保証金を支払わないと、入札出来ません。
ちなみに、債務者以外の人なら入札に参加可能です。

⑩開札、落札者の発表
入札の結果、一番高い価格で買いたいと言った人が落札者です。
(落札できなかった人には、支払った保証金は返還されます。)
落札者が、裁判所に買受代金を納付すると、所有者です。
この買受代金が、保証会社などの債権者への弁済金になります。

以上が大まかな競売の流れです。

競売は市場価格の6~7割の価格で売却されてしまいます。
もし、住宅ローンの返済が辛くて滞納しそう、競売にかけられそうなら、
そのまま放置せずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 6:05 PM

【柴田文江023】媒介契約制度とは?

任意売却に限らず、不動産の所有者が売却を依頼するときには、依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約書には「専属専任媒介契約書」「専任媒介契約書」「一般媒介契約書」の3種類があり、
各契約書によって定められた事項が違います。
不動産会社と媒介契約を締結する際には、詳しくその違いの説明を受け、契約内容を十分に理解したうえで契約する必要があります。
それぞれの契約内容にどういった違いがあるのでしょうか?

・専属専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、依頼する不動産会社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。依頼を受けた不動産会社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。また、依頼者へ1週間に1回以上販売・問合せ状況の報告をしなければなりません。

・専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、依頼する不動産会社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
依頼を受けた不動産会社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。また、依頼者へ2週間に1回以上販売・問合せ状況の報告をしなければなりません。

・一般媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。依頼を受けた不動産会社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構(レインズ)への登録義務はありません。依頼者への販売・問合せ状況の報告の義務も無くなります。

以上のような違いが媒介契約にはあります。

任意売却を進める上では、一般的な売却と違い、貸出先のローン会社や金融機関との話合いが必要となります。
交渉の窓口を一本化するという意味において、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んで進めることが一般的ですし、金融機関が専任媒介契約か専属専任媒介契約でないと任意売却に応じないケースもあります。
また、任意売却は、借金や離婚など様々な事情が重なっているケースもあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、そのような情報があちこちの不動産会社などに公開されることなく進める事が出来ますので精神的な負担も軽減されます。

これらの理由で、任意売却を進める上では専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結することが多いのですが、
金融機関によっては一般媒介契約で複数の不動産会社で進めるよう指示してくる場合もあります。

いずれの場合でも肝心なのは、任意売却では、単なる不動産売買だけでなく、今後の生活なども含めて信頼して相談が出来る会社を選んでお任せすることが必要なのです。

Filed under: 任意売却,各基地,梅田:基地 — 中川 強 5:59 PM

【柴田文江022】競売の流れ

住宅ローンの返済が3か月~6か月(金融機関によって異なる)滞ると、
金融機関から「期限の利益の喪失」を迎えた旨が記載された催告書が届きます。
「期限の利益」が失われてしまうと、住宅ローンを一括で返済しなければならず、
一括返済が出来なければ、保証会社が銀行に対し債務者の代わりに一括でローンを支払う、
「代位弁済」が行われます。
代位弁済後は保証会社が債権者となり債務の履行を求めてきますが、このタイミングでは、
今までのような、月〇〇万円といったような分割での返済は認められなく、一括での返済を要求されます。
多くの場合、一括で支払える方はいませんので一括での返済がなされなければ、
保証会社は裁判所に対して「競売」の申し立てを行います。

保証会社が競売の申し立てを行う前に、債務者から任意売却の意思表示をすれば、
保証会社も競売ではなく任意売却での手続きへと移行するのですが、
今回は任意売却を選択しなかった場合、競売の流れを説明します。

①競売開始決定通知が届く
債権者(保証会社)が裁判所に競売の申し立てを行うと、自宅に対し裁判所から差押の登記がなされ、
債務者のもとには競売が開始された旨が記載された「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。

②現況調査が行われる
競売開始決定通知が届いてから約1か月の間に、まずは裁判所から不動産の現況調査についての通知があります。
「〇月〇日に現場を訪問します、都合が悪ければいつなら大丈夫ですか?」といった内容です。
きちんとやり取りをすればある程度の日程の調整は可能ですが、
もし、返答もせず家に入らせないと拒否をしたとしても、
法律に基づき執行官と不動産鑑定士は鍵を強制的に開けて調査を実施します。
調査項目は「現在誰が住んでいるのか」、「建物に不具合はないか」、「測量図などと現況に相違はないか」等の項目で、居住者に対しての聞き取りの調査も行われます。物件内外の写真の撮影も行われます。

③配当要求終期の公告
現況調査と同時期に裁判所内にて「配当要求終期の公告」が掲示・公開されます。
配当要求終期の公告とは、裁判所内に物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、
裁判所に対して申し出てくださいという意味合いの物です。
競売の申し立てが行われた際には、配当要求の終期を定め、それを公告することが義務付けられています。

④期間入札決定の通知が届く
現況調査、配当要求終期の公告から2~3か月後に債務者のもとには「期間入札通知」が届きます。
期間入札とは、文字通り入札者を募集してから改札するまでの期間の事です。
各裁判所によってその期間は決められるのですが、多くの場合は1週間~2週間です。
この期間入札がいつからいつまでなのかというスケジュールが債務者のもとに届くのです。

⑤競売の公告
入札の3週間前には競売の物件の公告がなされます。
裁判所内やインターネットにて、不動産鑑定士が行った現況調査に基づいて算出された評価額等が公開されます。
公開される内容は大まかに
・物件明細書(所在地や買受人が引き継がなければならない権利、その物件を特定するものが記載されています)
・現況調査報告書(不動産鑑定士が行った現地調査等の内容が記載されたもの)
・評価書(現況調査等に基づき算出された評価額が記載されたもの)
等が公開されます。
入札希望者はこの情報をもとに入札金額を決定します。

⑥期間入札開始
入札希望者はこの期間内に保証金を支払い、書類などを用意して封筒に入れて裁判所に提出することになります。
保証金は売却基準価額の10分の2以上の金額を指定口座に振込しなければなりません。
詳細な保証金額については、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認することになります。
入札保証金の振り込みが済めば、指定された期間に入札が可能になります。

⑦開札、落札者の発表
執行官によって開札がおこなわれますが、
原則として3開庁日後の売却決定期日(入札締切日の約1週間後)に結果が開示されます。
ここで、「最高価買受申出人」が決定します。
それ以外の入札人の保証金は返還されます(入札した人(買受申出人)全員に、郵送で通知が届きます)。
不動産の期間入札は、競売の債務者以外の人なら参加することができます。

⑧売却許可決定(買受人の確定)
最高価買受申出人が裁判所に代金を納付すると、裁判所の嘱託登記により所有権の移転が行われます。

以上が大まかな競売の流れです。
競売は一般的に市場価格の6~7割の価格で売却されてしまいます。
また、情報が周囲に知られてしまう等、債務者にとっては多くのデメリットが存在します。

競売になる前に住宅ローン難民エールプランナーに相談をし任意売却を選択する事が、
再出発の足掛かりとなります。
迷わずすぐにご相談ください。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,各基地,梅田:基地 — 中川 強 4:36 PM

【金本 晟佳 003】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保しお金を貸し付けるということです。

これを抵当権といい、確保していることを公に証明することを

抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根抵当権』があります。

『抵当権』は、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権で、

『根抵当権』はその金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利です。

これは、事業資金の調達などに使われます。

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。

が、その期限を怠れば、債務者は「期限の利益」を喪失し、一括の返済を請求されます。

その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てるわけです。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて、不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

 

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 10:56 AM

【相原令001】任意売却のデメリットは?

現在、何らかの理由で「自宅・マンション」を手放さなければならない状況におかれている方々への応援メッセージとして、今回は「任意売却のデメリットは?」いう記事を紹介いたします。

「任意売却」とは?
「住宅ローンの支払いが出来なくなった所有者が、オーバーローン(自宅を売却しても住宅ローンが残ること)のため売却もできず、競売になってしまう状態のとき、債権者等の合意をとりつけ現時点での評価額で家を売却すること!」です。

任意売却は競売に比べて高値で売却すること出来たり、引越し費用を捻出してもらえたり、メリットはあります。しかし、任意売却のデメリットも少なからずありますので、住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいところですのでここで紹介します。
もちろん、このデメリットは競売になっておしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多いです。

①個人信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴います。
ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥ってしまうわけです。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、
今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるといった不都合が生じてしまいます。

②競売になってしまう可能性がある
任意売却を選択されたとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合、売れないということももちろんあり得ます。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することが可能な分、債権者に返済する金額も多くはなりますが、それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。

このようにいくつかのデメリットは伴いますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまった。という精神的なデメリットから解放されるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

まずは、一人で悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,習志野:基地 — 習志野基地相原 2:51 AM

【古橋勝芳002】住宅ローン、なぜ滞納するに至るのか

日本では2組に1組が持ち家を持っており、特に地方では3組に2組が持ち家です。

それほど日本では持ち家が当たり前になっております。

では、今現在、住宅ローンを支払っている人口はどのくらい居るのでしょう。

なんと1200万人居ます。その内約15%にあたる180万人が滞納、或いは滞納予備軍にあたります。

どなたも滞納などしたくないのになぜ、滞納に至ったのでしょうか。

①不景気により、会社の業績不振になり減給、リストラ、会社倒産などにより支払うのが難しくなった。

②離婚などの家庭の事情により支払えなくなった。

③病気により、仕事をするのが難しくなり、支払えなくなった。

④住宅ローン以外のローンがあり、多重債務に陥った。

⑤収入に見合わないローンを組んでいて、支払えなくなった。

 

住宅ローンは金額が大きいため、35年など長期的なローンを組むことが当たり前になっております。

何事も無く35年支払い続けられれば問題無いのですが

時代の流れ、社会の流れ、家庭環境の変化など

時日が経つにつれ、移り変わっていきます。

その為、予期せぬ事態になり止む無く滞納もしくは、完全に支払えなくなる。

つまり全ての人に住宅ローン難民となる可能性があるのです。

 

そんな時の為の住宅ローン難民エールプランナーです。

どうしようと一人で悩まないで

些細な事でも私たち住宅ローン難民エールプランナーにお声掛け下さい。

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 10:25 AM

【佐々木文俊002】なぜ住宅ローンを滞納するのか

持ち家信仰の高い日本では1200万人の人が住宅ローンで家を購入しているなか、約15パーセントにあたる180万人がローンの滞納、あるいは滞納予備軍の状態にあります。
では、なぜ住宅ローンの滞納に至ったのでしょうか?原因は以下のようなものです。

① 会社の業績悪化、転職、リストラ、会社倒産により収入が減少、途絶えた
② 離婚により支払えなくなった
③ 思わぬ病気で働けなくなった
④ 多重債務に陥った(車、教育費、保険、遊興費、交際費等)
⑤ 収入に見合わないローンを組んでいた

住宅ローンで家を購入するときには35年ローンなど長期で組むことが多いものですが、それはローン完済までの間、終身雇用と定期昇給をベースにずっとあなたが健康かつ家庭円満で節度のある生活をされていくことを前提としています。
それでも時の経過とともに当初予測できなかったことが起こり、心ならずも滞納・・・という事態に陥るケースがあり得るわけです。
つまりは、誰もが住宅ローン難民となる可能性があるのです。
今後の生活のためにも現実を直視して、早めの対応をしていきましょう。

お気軽に住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

 

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 6:42 PM

【金本 晟佳 002】住宅ローンを滞納する原因

住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるといわれています。

そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、滞納するかもしれないという住宅ローン難民なのです。

では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

1.多重債務に陥り、支払えなくなった。

2.病気で仕事ができなくなった。

3.リストラで収入が途絶えた。

4.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。

5. 離婚により支払えなくなった。

など、数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン難民さんが多かったのですが、

このごろは景気の回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えてきました。

このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、予期しなかったことが起きて、止む無く滞納・・・ということになってしまったということなんです。

つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

 

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 12:06 AM

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