【阿部理恵019】支払いの優先順位

毎月の住宅ローンの返済が厳しい方!
先ずは出費を抑えることを考えてみましょう。
どこから手を付ければいい?それは「固定費」です。

「固定費」とは、毎月決まって出ていく支出のことで、
ここから削減できると節約効果が大きいです。
効果が大きい順にみていきます。

①住宅ローン
今借りている金利より、1%ほど低い金利に借り換えられそうであれば
乗り換えを検討してみましょう。

②生命保険
保険に月何万円も支払っていませんか?
その金額に見合った内容ですか?
今の自分たちに本当に必要な保険なのか、
中立的なプロフェッショナル(例えばFPさん)に相談してみましょう。

③車
保有しているなら、そもそも車が必要なのか、じっくり考えてみましょう。
必要だとしても、カーシェアリングサービスで代用できないかも考えてみてください。
車を持っていることで、車両購入費の他にも
自動車保険料・自動車税・ガソリン代・車検代・駐車場代がかかっています。

④携帯電話
毎月1万円以上かかっているのであれば、見直しが必要かもしれません。
格安SIMに乗り換えることを検討してみましょう。

⑤新聞
契約しているのであれば、毎月数千円を支払う価値があるかどうかを
よく考えてみてください。毎日ちゃんと読んでいますか?

⑥電気代
電力が自由化されたので、自分で自由に電力会社を選べます。
一度、どの電力会社を使うのが安いのかを調べてみてください。

以上が主な固定費の節約パターンですが、
それでも住宅ローンの支払いが苦しい場合、
日々の出費の中で支払う優先順位をつけて対策していきましょう。

①税金
住宅を持っていれば固定資産税・都市計画税、
自営業の方であれば住民税や国民健康保険料などを収める必要があります。
税金に関しては仮に自己破産をしても支払いの義務を免れず、
必ず納付しなければなりません。
十数万円の税金の滞納であっても、役所は自宅を差押えてくることがあります。
自宅を差し押さえられると、自宅を売却することも困難になりますから、
税金の支払いの優先順位は高いです。
ただ、役所も鬼ではないので、どうしても期限内の納付が難しい場合は、
役所に出向いて相談してみてください。
分納などの相談に乗ってもらえると思います。
放置してはいけませんよ。

②マンション管理費・修繕積立金
マンションに住んでいる方の場合、管理費・修繕積立金がかかっていると思います。
この費用に関して滞納があると、管理組合から請求されることになるのですが、
最悪の場合は管理組合から訴訟を起こされるかもしれません。
マンションを売却する際、滞納分は次の所有者に引き継がれますので、
滞納があると買ってもらいにくくなります。
よって、管理費・修繕積立金に関しても支払いの優先順位は高いです。

③生活費用
食費・光熱費・通信費・教育費等、日々の生活で欠かせない費用です。
優先順位は一番高いのですが、節約するのであれば、ここの支出を抑えていく必要があります。

④住宅ローン以外の借入の返済
どうしても必要な車のローンは維持する必要がありますし、
大きな買い物をする際にクレジットで分割払いにすることも、
明確に返済できる見込みがあり、計画的に利用するのであれば問題はありません。
しかし、生活費の補填や住宅ローンの支払いのために借入れるといった状況、
ましてやカードローンの返済のために別のカードローンから借入れるような
自転車操業状態になっている場合は危険信号が点滅しています。
すぐに対策をとる必要があります。

⑤住宅ローン
税金や管理費、その他の借入の返済を滞納してまで支払ったとしても、
結局その滞納している項目の債権者から差押えられ競売にかけられてしまえば本末転倒です。
家をどうしても手放したくないという気持ちから、
正しい選択をすることができなくなってしまっているのですが、
節約をしても支払えないのであれば、こちらも対策をとらなければなりません。

「無理に支払ってはいけない」という意味で、④と⑤の優先順位は低いです。
返済に行き詰った際にはすぐに住宅ローン難民エールプランナーに相談してくださいね。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 7:04 PM

【萩原祥郎019】支払いの優先順位とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

毎月の住宅ローンの返済が厳しくなってくると、日常の出費を抑え何とかローンを

やりくりするしかないと、考える方は多いのではないでしょうか。

もちろん、節約をすることによって住宅ローンの支払いが維持できるのであれば、

これは大いに正しい選択なのですが、日々の出費の中にも様々なものがあります。

食費や教育費、保健料の支払いもあれば、家を所有すれば固定資産税・都市計画税が

かかりますし、マンションの場合は管理費がかかります。 住宅以外にも車のローンや

中にはクレジットカードの借入があり、その返済が必要な方もおられるでしょう。

これらの項目の中には毎月の返済額が決まっており、節約でどうにかなるもの

ばかりではありません。 全てを難なく支払えるのであればそれがベストなのですが、

支払えなくなってしまった場合には項目別に優先順位をつけ取り返しがつかなくなる前に

対策をとる必要があります。

①【生活費用】

食費や光熱費、通信費、教育費等日々の生活で欠かすことのできない費用です。

つまり優先順位も一番高いのですが、いざ節約するとなると、この生活費用の中から

なるべく費用を抑えていく必要があります。

②【税金】

住宅を所有していれば固定資産税・都市計画税、自営の方であれば住民税や

国民健康保険料なども収める必要があります、税金に関しては仮に将来自己破産をしても

支払いの義務を免れることはなく、必ず納付しなければならないものです。

また、税金の滞納があると役所は自宅を差押えてくることがあります。

これでは自宅を売却することもできなくなってしまいますので、

そういった意味でも、税金の支払いの優先順位は高いものと言えます。

どうしても納期限までの納付が難しい場合は、何も言わずに滞納してしまうのではなく、

役所に出向き相談してみてください。 分納などの相談には乗っていただけるはずです。

③【マンション管理費・修繕積立金】

マンションに住んでいる方の場合、管理費・修繕積立金がかかっているかと思います。

この費用に関して滞納があると、もちろん管理組合から請求されることになるのですが、

場合によっては管理組合から訴訟を起こされるケースもあります。

売却時にも滞納分は次の所有者に引き継がれますので、滞納があるマンションを

わざわざ購入する方はいません。 つまり滞納分を解消する必要がありますので、

管理費・修繕積立金に関しても支払いの優先順位は高いと言えます。

④【住宅ローン以外の借入の返済】

住宅ローン以外に借入がある場合、これらに対しても返済をする必要があるので

大きな負担になっている方も多く見受けられます。

どうしても必要な車のローン等は優先順位を高く、維持する必要がありますし、

大きな買い物をする際にクレジットで分割で支払うことも、計画的に利用するのであれば

問題はありません。しかし生活費に充てるためや住宅ローンの支払いのために

借入れるといった状況になってしまっていれば、今後、明確に収入が上がる見込みがあり

一時的に借入れている場合を除き、ほぼ間違いなく将来返済に行き詰ります。

ましてやカードローンの返済のために別のカードローンから借入れるような

自転車操業状態になっている場合には、すぐに何かしらの対策をする必要があるでしょう。

つまりこの項目が支払えない状況であれば、すでに現状維持が難しい状況に陥っているので

優先順位としては低いと言えるかもしれません。

⑤【住宅ローン】

念願のマイホームを手に入れる為に組んだ住宅ローン、上記のように生活費を抑える

ことで維持できるのであればまだ問題はありませんが、税金や管理費、その他の借入の

返済を滞納してまで支払ったとしても、結局その滞納している項目の債権者から

差押えられ競売にかけられてしまえば本末転倒です。

愛着のある家をどうしても手放したくない気持ちがあるのであれば、正しい選択をすることが

非常に難しくなってしまっているので、節約をしても支払えないのであれば

こちらも何か対策を取っていかなければなりません。

無理に支払っては、いけないという意味で、住宅ローンの優先順位も低いものと言えます。

もちろん今回挙げた項目以外の出費もありますし、優先順位も人によって違うことでしょう。

しかし、誰にも相談できずに間違った選択をしてしまってからでは、取り返しが効きません。

返済に行き詰った際にはすぐに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 6:11 PM

【金山 博008】任意売却と生活保護

住宅ローン難民の方の中には病気や高齢のため働けない方や、いろんな事情により仕事が出来なくなり住宅ローンの返済に困窮する方がいます。

そして収入が途絶えてしまった場合は住宅ローンの問題は任意売却で解決できたとしてもその後の生活が立ち行かなくなり生活保護の受給をされる方もおられます。

今回は任意売却と生活保護について説明いたします。

 

生活保護とはどういったものでしょう

「生活保護制度は生活に困窮する方に対して、その困窮の程度に応じて必要な保護を行い健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを目的としています。」と厚生労働省が制度の趣旨を定義付けています。

 

生活保護の相談、申請窓口は現在住んでいる地域を所管する福祉事務所の生活保護担当です。福祉事務所は、市(区)部では市(区)が町村部では都道府県が設置しています。

 

生活保護を受けるための要件として、

生活保護は世帯単位で行い世帯員全員がその利用し得る資産、能力その他あらゆるものを、その最低限度の生活の維持のために活用することが前提であり、また扶養義務者の扶養は生活保護法による保護に優先します。

 

つまり

・預貯金、生活に利用されていない土地家屋があれば売却等し生活費に充てる。

・働くことが可能な方はその能力に応じて働く。

・年金や手当などの他の制度で給付を受けることが出来る場合は、まずそれらを活用する。

・親族等から援助を受けることが出来る場合は援助を受ける。

そのうで世帯の収入と厚生労働大臣の定める基準で計算される最低生活費を比較して収入が最低生活費に満たない場合に保護が適用されます。

 

ここで問題なのが住宅ローン難民の方が生活保護を受給しようと考えても自宅を所有しているということで申請が通らないケースがあるのです。住宅ローンが払えないとはいえ不動産を所有しており、オーバーローンのため自宅は売りたくても売れない、結果的に自宅を所有しているということで生活保護の申請をしても通らないケースがあるのです。

 

このような場合、福祉事務所に対して

・金融機関からの督促状

・自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」

等を提出し今後必ず自宅を売却する旨を理解してもらえれば生活保護の申請が通るケースもあります。

この場合自宅が売れた際の次の転居先に関して家賃の上限等の制約があります。また転居する際の転居費用に関しては引っ越し業者の見積もりを3社分以上提出することにより、その中の一番低い代金を支給してくれることがあります。

 

このように生活保護を受給しながら任意売却を進める場合、福祉事務所に対して必要なタイミングで正確な申請を行う必要があります。

住宅ローン難民エールプランナーが生活保護受給に関しての申請や交渉のサポートをいたしますので、いつでもご相談してください。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 4:33 PM

【西村仁明002】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際に、本人だけの信用だけでは借入が出来ずに連帯保証人をつけたという話はよく聞きます。

そもそも連帯保証人は、保証人とどのような違いがあるのでしょう。

どこが違うのでしょう。1.金融機関等が保証人に対して支払いを請求をしてきた場合、「まずは主債務者に請求してください」と主張できますが連帯保証人の場合は、あくまで連帯してるのですからそのような主張をすることができません。これを催告の抗弁権がないということです。

2.主債務者が返済できるにもかかわらず返済をしなかった場合、保証人なら、金融機関に対して主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが、連帯保証人は出来ません。つまり、主債務者が返せても連帯保証人なら返済をしなければならないのです。これを検索の抗弁がないということです。

3.保証人が複数の場合、その人数で割った金額をそれぞれが返済すればよいのに対して、連帯保証人の場合はそれぞれが全額を返済する義務があるということです。

つまり、保証人に比べて連帯保証人は厳しい立場での責任を負っていることになります。現在、住宅ローンの借入をする際には連帯保証人にすることがほとんどです。連帯保証人には主債務者とほぼ同等の返済義務が生じているのです。しかし、実際には主債務者が毎月の住宅ローンをきっちり返済していれば連帯保証人に対して請求が来ることはありません。しかし主債務者が毎月の返済が出来なくなった際に、すぐに連帯保証人の元に請求が届いてしまい、初めて自分が連帯保証人になっていることがわかるという事態がよくあるのです。

任意売却の状態になると連帯保証人は、主債務者の代わりに毎月のローンを返済しなければなりませんが、それが不可能なら任意売却ですから連帯保証人も主債務者と同じように、住宅ローンを滞納することになります。それに伴って個人信用情報に滞納しているという情報がのります。

また、金融機関に対しても連帯保証人は任意売却の意思を伝える必要があり、連帯保証人が任意売却に同意しなければ、それ以上話を進めることが出来なくなり、競売への道をたどるわけです。主債務者と連帯保証人は運命共同体といわざるを得ません。

では、連帯保証人が仮に自宅等の不動産を保有している場合、どうなるでしょう。任意売却後の残債が残ってしまうと、金融機関は次にその連帯保証人所有の不動産を差押えることになります。そしてその不動産を競売にかけ残債の回収に充てようとします。住宅ローンの返済に困ったときに連帯保証人がついている場合、このような点にも配慮しながら、どのように進めるのが良いのかを住宅ローン難民エールプランナーと慎重に検討するようにしましょう。

Filed under: 川崎:基地 — 中川 強 3:25 PM

【萩原祥郎018】任意売却と生活保護とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローン難民の方の中には、病気や高齢の為、働けない方もおられます。

今までは、仕事が出来て、住宅ローンを返済しながら生活していた方も、

いつ仕事が出来なくなり住宅ローンの返済に困窮するのか分かりません。

仕事が出来なくなってしまえば、任意売却で住宅ローンの問題は解決出来たとしても、

その後の生活がままならないということになってしまいますので、

そういった場合は生活保護の受給をされる方もおられます。

今回は任意売却と生活保護について説明いたします。

 

そもそも生活保護とはどういったものなのかというと、

「生活保護制度は、生活に困窮する方に対し、その困窮の程度に応じて必要な保護を

行い、健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを

目的としています。」と厚生労働省が制度の趣旨を定義付けています。

生活保護の相談・申請窓口は、現在住んでいる地域を所管する

福祉事務所の生活保護担当です。 福祉事務所は、市(区)部では市(区)が、

町村部では都道府県が設置しています。

生活保護を受けるための要件として、

生活保護は世帯単位で行い、世帯員全員が、その利用し得る資産や能力やその他

あらゆるものを、その最低限度の生活の維持のために活用することが前提でありまた、

扶養義務者の扶養は、生活保護法による保護に優先します。 つまり、

・預貯金、生活に利用されていない土地・家屋等があれば売却等し生活費に充てる

・働くことが可能な方は、その能力に応じて働く

・年金や手当など他の制度で給付を受けることができる場合は、まずそれらを活用する

・親族等から援助を受けることができる場合は、援助を受ける

そのうえで、世帯の収入と厚生労働大臣の定める基準で計算される最低生活費を

比較して、収入が最低生活費に満たない場合に、保護が適用されます。

ここで、住宅ローン難民の方にとっての大きな問題として、住宅ローンが払えない

とはいえ不動産を所有しているということです。

収入が途絶え、住宅ローンが支払えない上に、オーバーローンの為、自宅は売りたくても

売れないので、生活保護を受給しようと考えても、自宅を所有しているということで

申請が通らないケースがあるのです。 このようなケースの場合、福祉事務所に対し、

・金融機関からの督促状

・自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」

等を提出し、今後確実に自宅を手放す旨を理解してもらえれば、

生活保護の申請が通るケースもあります。

この場合、自宅が売れた際の次の転居先に関して、家賃の上限等の制約があります。

また、転居する際の転居費用に関しては引越し業者の見積もりを3社分以上提出する

ことにより、その中の一番低い代金を支給してくれることがあります。

このように生活保護の受給をしながら任意売却を進める場合、福祉事務所に対して

必要なタイミングで正確な申請を行う必要があります。

エールプランナーが生活保護受給に関しての申請や交渉のサポートをいたしますので、

いつでもご相談ください。

 

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 11:08 AM

【阿部理恵018】任意売却と生活保護

生活保護とは?
「生活保護法」をのぞいてみましょう。

1.目的
生活保護法は、生活に困っている国民全員に対して、
その困っている程度に合わせて、必要な保護を国が行い、
最低限度の生活を保障しつつ、その自立を助けることが目的です。

2.生活保護を受けられる人
要件を満たす限り、すべての国民が差別されることなく
平等に受けることができます。

3.受給できる要件
本人が持っている資産があれば先ずはその資産で生活し、
働けるのであれば働き、可能であれば親族から援助をしてもらい、
生活保護以外から受給できるもの(例えば国民年金)があれば受給して、
それでもなお、最低限度の生活が送れない場合に受給できます。

 

「本人が持っている資産があれば先ずはその資産で生活し」とあります。
住宅ローン難民の方は、
「住宅ローンは払えないけど不動産を所有している」ので、
住宅を売却しないと生活保護の受給申請をしても通らないケースがあります。

このような場合は、受給申請先の福祉事務所に対して、

・金融機関からの督促状
・自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」

等を提出し、今後確実に自宅を手放す旨を理解してもらえれば、
生活保護の申請が通るケースもありますので、
先ずは任意売却をする!と決めることが大切です。

生活保護の申請をすると、2週間以内にその可否が通知されますので、
生活保護の受給と任意売却を並行する場合は、
必要なタイミングで生活保護の申請を行う必要があります。

住宅ローン難民エールプランナーは、
生活保護受給に関しての申請や交渉のサポートもいたしますので、
お気軽にご相談ください。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 6:29 PM

【萩原祥郎017】銀行以外の抵当権が付いている場合の任意売却とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

多くの方は自宅を購入される際には銀行から住宅ローンを借り入れます。

その際に銀行から自宅に対して抵当権が設定され、万が一毎月の住宅ローンの支払いが

出来なくなった際に、最終的にはこの抵当権を実行して競売にかけ回収するのですが、

競売では市場価格より低い金額で売られてしまうため少しでも多く回収したい銀行は

任意売却で売却することに対して同意してくれるのです。

しかし、抵当権は住宅ローンの借入の際だけに設定されるものではありません。

住宅ローン以外でも何か新たに借入をする場合、不動産を担保として差し出せば

そこに抵当権が設定されるのです。

例えば、事業資金の為の借入、取引相手からの借入、親族からの借入など貸す側と

借りる側の意思があれば不動産に対して抵当権が設定できます。 では!

住宅ローン以外の借入の返済が出来なくなってしまった場合、自宅はどうなってしまう

のでしょうか、また、任意売却は可能なか。 ここで見ていきましょう!

結論から言うと、住宅ローンだろうが、それ以外の借入だろうが抵当権の効力自体は

全く同じなので、返済が滞れば抵当権を実行され自宅は競売にかけられますし、

その前に抵当権者の同意があれば任意売却も可能です。

しかし、住宅ローンの場合は抵当権者は銀行や保証会社等の金融機関のため、

任意売却については事務的に進めてくれるので、競売よりも高値での売却が望める

任意売却について承諾していただける傾向にありますが、

住宅ローン以外の借入の場合、厄介なのが抵当権者と債務者の間に「感情」が

介入している場合があることです。 抵当権者の同意がなければ任意売却はできません。

そのため、競売にかけられる前に任意売却についての同意を取り付ける必要がある

のですが、抵当権者が一般企業や個人、親族等の場合で借入をしている債務者との間で

何か揉め事が起きていたり、返済が出来ないのであれば回収する分が少なくなっても

いいから競売で進めるというような考え方になってしまっている場合、

任意売却について応じてもらうことが出来ません。

この場合、損得勘定だけでの交渉ではそれ以上前に進みませんので、

双方での話し合い、債務者からの誠意を見せる等の感情面に訴えかける必要があります。

その中で、必要であれば、エールプランナーが抵当権者と交渉を進める場合もあります。

このように、抵当権者の意思が全く異なってくるのが銀行以外の抵当権者のポイント

ですが、逆に、抵当権者の方との関係が良好であれば銀行等よりも柔軟に応じて

いただけることもあるのが、このケースですので、銀行等以外からの借入で

お悩みの方もぜひ一度、エールプランナーにご相談ください。

 

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:34 PM

【萩原祥郎016】連帯保証人と任意売却とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンを組む際に、本人だけの信用だけでは借入が出来ずに連帯保証人を付けて

借入をされている方は多くおられます。

配偶者や両親、義理のご両親という方もおられるかと思います。

もし、連帯保証人が付いている状態で毎月の住宅ローンの返済が出来なくなった

場合はどうなるのでしょうか?  任意売却は可能なのでしょうか?

連帯保証人がついているケースを解説いたします。

 

そもそも保証人と連帯保証人の違いは?

保証人と連帯保証人は、主債務者が返済できなくなった際に、代わりに返済する

義務を負うという点では同じですが、主に以下の3点で違いがあります。

1)金融機関等が(連帯)保証人に対して支払いを請求をしてきた場合、

保証人であれば「まずは主債務者に請求してください」と主張することができますが

(催告の抗弁権)、連帯保証人はそのような主張をすることができません。

2)主債務者が返済できる資力があるにもかかわらず返済をしなかった場合、

保証人であれば主債務者に資力があることを理由に、金融機関に対して

主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが

(検索の抗弁権)、連帯保証人はこのような主張をすることが出来ません、

つまり、主債務者に資力があっても金融機関に対して返済をしなければなりません。

3)(連帯)保証人が複数いる場合、保証人はその頭数で割った金額のみを返済

すればよいのに対して、連帯保証人は全ての人が全額を返済する義務を負っています。

このように、保証人に比べて連帯保証人はより重い責任を負っていることに

なります。 そのため現在、住宅ローンの借入をする際には保証人ではなく

連帯保証人にすることがほとんどです。

 

連帯保証人がいる場合の任意売却

上記のように連帯保証人には主債務者とほぼ同等の返済義務が生じているのですが、

もちろん主債務者が毎月の住宅ローンをきっちり返済していれば連帯保証人に対して

請求が来ることはないので、順調に返済をしている間は連帯保証人になっている事

など、ほとんど忘れてしまっているような方もおられます。

しかし主債務者が毎月の返済が出来なくなった際に、

すぐに連帯保証人の元に請求が届いてしまうのです。

任意売却は、毎月の返済が出来ていない状態を経て金融機関から一括で返済を

求められた(期限の利益の喪失)後にオーバーローンの状態で売却を進めるので、

主債務者とともに連帯保証人も金融期間から督促を受けることになります。

つまり、主債務者の代わりに毎月のローンを返済するか、

それが不可能なら連帯保証人も主債務者と同じように住宅ローンを滞納することに

なりますので、それに伴うデメリット(個人信用情報に傷がつく等)も主債務者と

同じようなものがあります。

金融機関から同じように督促を受け、同じように個人信用情報に傷が付き、

任意売却後の残債の支払い義務に関しても同じように負うわけです。

また、金融機関に対して任意売却の意思を伝える際も双方からの意思表示が必要な

点でも任意売却を進める上では主債務者と連帯保証人はある意味、

運命共同体と言ってもいいかもしれません。

言い換えると主債務者と連帯保証人のどちらかが任意売却に同意しなければ、

それ以上、話を進めることが出来なくなってしまいます。(こうなった場合、

金融機関にしてみれば任意売却で少しでも多く回収する機会を失うわけですから

最終手段の競売の申し立てを起こします。)

そして何よりも注意したいのは連帯保証人が不動産等の資産を保有している場合です。

連帯保証人が自宅等の不動産を保有している場合、主債務者の自宅の任意売却後の

残債が残ってしまうと、金融機関は次にその連帯保証人所有の不動産を差押えること

が出来てしまうので、その不動産を競売にかけ残債の回収に充てるのです。

実際にはそこまで押さえに来るケースはあまり聞きませんが、いつでも差押えられて

しまう状態に安易に持ち込むのは絶対に避けなければなりません。

住宅ローンの返済に困ったときに連帯保証人がついている場合、

または逆に主債務者が住宅ローンの返済を滞らせ、連帯保証人である自分の元に

金融機関からの督促が届いた場合は上記のような点にも配慮しながら、

どのように進めるのが良いのかをエールプランナーとともに慎重に検討しましょう。

 

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:06 PM

【萩原祥郎015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

機構のサービサーに対し「任意売却に関する申出書」を提出すると、

次は価格査定書を提出するよう連絡が来ます。 価格査定書も提出すると、

1~2週間後にサービサーより売出開始価格の指示があります。

指示があれば、速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書)と

レインズ登録証明書をサービサーに提出します。

概ね2週間以内に提出する必要があります。

販売開始後は一般の不動産売却と同じですが、月に一度「販売活動状況報告書」を

記入して、サービサーに対して1か月間の販売状況を報告します。

反響が少なく、販売価格の見直しが必要である場合は、その旨も記入すれば

値下げをすることもできます。 販売活動においては、

少しでも高く尚且つ早く売却できるよう家の中を綺麗に保っておく必要があります。

積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、

オープンハウス等)を行い購入希望者を見つけます。

原則、販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行されてしまいます。

しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却をすることは

可能なため、実質は【6か月間+競売並行の期間】に売れなければ

競売で処理されてしまうことになります。

購入希望者が見つかれば、「購入希望者報告書」を用いて売買価格や購入者の情報を

伝えます。 その後、売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

配分の内訳は大まかには、

・不動産仲介手数料

・抵当権抹消費用(司法書士費用)

・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)

・滞納管理費・修繕積立金

・差押債権者に対する差押解除応諾費用

・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)

・破産管財人がついている場合は破産財団組入金

等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済する

ことになります。 併せて購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。

決済にはサービサーも抵当権抹消書類を持参しますので、

決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い

大人数で決済を行うことになります。

決済が完了すればひとまず任意売却自体は完了となりますが

売却後の残債の支払い(毎月支払える範囲での金額)が始まります。

今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の任意売却の流れを解説しましたが、

他の金融機関であった場合も基本的な流れは変わらないので、エールプランナーと

住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

 

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:06 PM

【萩原祥郎014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借入している方

(フラット35は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが)

も多くおられるかと思います。

ここでは住宅金融支援機構(以下、機構と表記します)に対して住宅ローンの返済が

滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、「督促状」等で遅れているローンの支払いを

督促されます。 それでも返済できずに、6か月が経過すると期限の利益の喪失となり

借入をしている元本や利息、遅延損害金等を一括で全て支払うよう「催告書」が届きます。

この時点で、一般の金融機関等の住宅ローンであれば、

保証会社が付いているので債権が保証会社に移るのですが、

機構の場合は保証会社が付いていないため債権は機構が保有したままとなります。

一括請求が届いた後、何の意思も表示しなければそのまま裁判所に申し立てられ

競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に

「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売の申し立てはされず、

任意売却にて自宅を売却する方向で機構にも応じてもらえるわけです。

「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードでき、

その内容は大まかには「住宅ローンの支払いが出来なくなったので家を売らせてください。

売っても全額返済できないかもしれません、その場合の残債は可能な範囲で支払っていくので、

遅延損害金も減額してください。家に関しては少しでも早く高く売却できるよう

綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に依頼をしています。」

というような文面を機構があらかじめ用意しているので、記入して提出することとなります。

ちなみに依頼する業者が決まっていない場合には、機構に決めてもらう事も出来ます。

 

「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入して提出する

ことになるのですが、機構も競売より任意売却を勧めている為、

期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで

郵送されてきますので、そのタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

機構は督促状や催告書を送ったり、その後の競売の申立てや任意売却の業務などは

以下の3社のうちのどれかに委託しますので、

「任意売却に関する申出書」の提出や、任意売却についての交渉も全てこの3社のうちの

どれかと進めることになります。(以下、サービサーと表記します)

・株式会社住宅債権管理回収機構

・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社

・日立キャピタル債権回収株式会社

どこが窓口になっても債権者は機構ですので進める内容は同じですが、

それぞれのクセみたいなものは若干あります。

「任意売却に関する申出書」を提出すると、

サービサーから業者に対して査定をするよう連絡があります。

機構の任意売却に関しては、この査定から、最終の決済に至るまでに提出する

書類は全て指定されており、「任意売却に関する申出書」と同様にホームページから

ダウンロードできます。以下のような書面があります。

任売書式-1 任意売却に関する申出書

任売書式-2 売出価格確認申請書

任売書式-3 戸建住宅価格査定書

任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)

任売書式-5 マンション価格査定書

任売書式-6 実査チェックシート(マンション)

任売書式-7  販売活動状況報告書

任売書式-8 購入希望者報告書

任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書

任売書式-10 査定額等確認申請書

任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書

任売書式-12 代金決済予定日等の報告書

依頼を受けた業者は、これらの書面を任意売却の進行状況によって

適時に提出する必要があります。また期限までに提出できなければ、

サービサーから業者の変更を促されたり、最悪の場合、競売の申立てを起こされて

しまいますので、依頼を受けた業者は正確に業務を遂行する必要があります。

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:52 PM

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