【真嶋一志016】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを配偶者や両親を連帯保証人として借入されておられる方もおられる思います。連帯保証人が付いている住宅ローンの支払いできなくなった時どうなるのか解説いたします。

保証人と連帯保証人の違い?

借金をした人の保証をするという立場は同じですが、保証する範囲や借入先からの督促を受ける時期が異なります。以下3点で違いがあります。

①(催告の抗弁権)

借入先がいきなり請求してきた場合「先に主債務者に請求してくれ」ということを保証人はできますが連帯保証人はできません

②(検索の抗弁権)

主債務者に返済資力があるにも関わらず返済しない場合、「主債務者に返済能力があるのだから、先に主債務者の財産を差押えてくれ」ということを保証人はできますが連帯保証人はできません

③(分別の利益)

保証人が複数いる場合、保証する金額を人数分で按分すればいいが、連帯保証人は各自が全額を負担する義務を負っています。

このように保証人より連帯保証人の方が保証する範囲が大きく重い責任を課せられることになります。そのため借入先は住宅ローンを貸出する際は連帯保証人とします。

連帯保証人がいる場合の任意売却

主債務者が確実に住宅ローンを返済していれば連帯保証人には何ら問題はありませんが、主債務者が返済をできなくなった場合すぐに連帯保証人に請求がきます。そのため主債務者の代わりに住宅ローンを返済しなければなりません。返済ができない場合数ヶ月後には期限の利益の喪失となり任意売却もしくは競売となりますが売却後の残債についての支払い義務は主債務者と同様に負うことになります。又、任意売却をするためには主債務者と連帯保証人双方の意思表示が必要でありどちらかが同意しなければそれ以上話をすることができない点で運命共同体と言えます。そして連帯保証人が不動産等の資産を保有している場合は何より注意が必要で任意売却後の残債について借入先が不動産を差押えて競売により回収することができるのです。

連帯保証人がついている住宅ローンの返済に困った方や借入先から督促がきている連帯保証人の方は住宅ローン難民エールプランナーと上記の点を踏まえて慎重に検討しましょう。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:30 AM

【金山 博005】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際にご自身の信用だけでは足りず配偶者や両親、義理のご両親などの連帯保証人をつけて借りている方も多くおられます。

 

連帯保証人がついている状態で毎月の住宅ローンの支払いを滞ってしまった場合はどうなるのか、任意売却は可能なのか連帯保証人がついているケースを解説いたします。

 

■まずは保証人と連帯保証人の違いについて説明します。

保証人も連帯保証人も基本的に主債務者が返済できない場合に代わりに返済の義務を負いますが以下の三点で大きな違いがあります。

 

  1. 主債務者の返済が滞り金融機関が保証人(連帯)に対して支払いを請求してきた場合保証人であれば「まずは主債務者に請求してください」と主張ができます(催告の抗弁権)                                                                                    連帯保証人にはそのように主張することができません。

 

2.主債務者が返済可能であるにもかかわらず返済しない場合、保証人は金融機関に対して主債務者の財産に強制

執行をするように主張することができます(検索の抗弁権)

連帯保証人にはこのような主張をすることはできません。主債務者に支払い能力があっても連帯保証人が

支払わなけれ ばなりません。

 

3.保証人が複数いる場合はその頭数で割った金額の返済になりますが、連帯保証人は全員が各々全額返済の

義務を負います。このような内容から金融機関が住宅ローンの融資をする際の保証人は連帯保証人にする

ことがほとんどです。保証人に比べて連帯保証人の方が重い責任を負います。

 

■連帯保証人がいる場合の任意売却について

上記のように連帯保証人は主債務者とほぼ同等の責任を負います。主債務者が順調に支払いを行えば別段問題はありませんが、支払いが滞ってしまうと直ぐに連帯保証人の元に請求が届きます。

任意売却は支払滞納期間を経て金融機関から一括返済(期限の利益の喪失)後にオーバーローンの状態で売却を進めるので主債務者とともに連帯保証人も督促を受けます。こうなると連帯保証人は主債務者の代わりにローンの支払いをするか、それが不可能なら主債務者と同様に住宅ローンの滞納をすることになります。それに伴いデメリット(個人信用情報に傷がつく等)も主債務者と同じようなものがあります。

金融機関から主債務者と同じように督促を受け同じように個人信用情報に傷がつき任意売却後の残債の支払い義務に関しても同じように負います。

また金融機関への任意売却の申し出も主債務者と連帯保証人と双方からの意思表示が必要になり言い換えると双方のどちらかが同意しなければ進めることが出来ません(こうなった場合、金融機関は任意売却での少しでも多くの回収が不可能となり最終手段の競売での回収となってしまいます)

 

そして注意しなければならない点として連帯保証人が自宅などの不動産を保有する場合は主債務者の任意売却後、残債務が残ってしまうと金融機関は連帯保証人所有の不動産を差し押さえることができます。そして競売による回収で残債務に充てるのです、実際にそこまでのケースはあまり聞きませんが、いつでも差し押さえられてしまう状態にはならないようにしなければなりません。

 

住宅ローンの支払いに困ったときに連帯保証人がついている場合、主債務者が住宅ローンの返済を滞らせ連帯保証人である自分の元に金融機関から督促が届いた場合は上記のような点にも配慮しながらどのように進めるのが良いかを住宅ローン難民エールプランナーとともに慎重に検討するようにしましょう。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 9:39 PM

【阿部理恵016】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際、連帯保証人を付けて借入をされている方は多いです。
連帯保証人が付いている状態で
毎月の住宅ローンの返済が出来なくなった場合はどうなるのでしょうか?
任意売却は可能なのでしょうか?

その答えの前に、保証人と連帯保証人の違いを押さえましょう。

一言で言うと、
連帯保証人は自分がお金を借りたのと同じ責任を負います。
借りてもいないのに借りたのと同じ責任を負うので、
「連帯保証人にはなるな!」と言われているのです。

保証人と連帯保証人は、
主債務者が返済できなくなった際に、
代わりに返済する義務を負いますが、違う点が3点あります。

①金融機関が保証人に対して支払いの請求をしてきた場合
保証人=「先に主債務者に請求してよ!」と主張できます
連帯保証人=そのような主張は出来ず、支払わざるを得ません

②主債務者は返済できるのにしなかったので金融機関が請求をしてきた場合
保証人=「主債務者には返済するお金があるから、主債務者から返済を受けて!」と
     主張することができます
連帯保証人=そのような主張は出来ず、支払わざるを得ません

③保証人が複数いる場合
保証人=頭数で割った金額のみ返済義務あり
連帯保証人=全員がそれぞれ全額を返済する義務あり

このように、連帯保証人は重い責任を負っています。
そのため、資金を融資する金融機関側は、
回収しやすいように、
保証人ではなく連帯保証人にするのです。

債務者の返済が滞ると、
金融機関は容赦なく連帯保証人に返済を請求します。

では、連帯保証人がいる場合、任意売却は可能でしょうか?

結論から言うと、
主債務者と連帯保証人の双方が任意売却に同意すれば可能です。

しかし、任意売却した場合、
連帯保証人は以下の不利益を被ります。

①主債務者とともに連帯保証人も金融機関から督促を受けます。
そうすると、連帯保証人が主債務者の代わりに返済するか、
返済不能なら連帯保証人も住宅ローンを滞納することになるので、
個人信用情報に傷がつきます。

②任意売却後の残債の支払い義務も、主債務者と同様に負います。

そして、その残債を支払えない場合は、
③連帯保証人保有の不動産があれば、
その不動産を差押えられる可能性があります。

以上のデメリットを説明して、
連帯保証人が任意売却の同意をしてくれない場合、
金融機関は競売を申し立ててくることになると思います。

連帯保証人がついているのに住宅ローンの返済に困った方、
主債務者が住宅ローンの返済を滞らせたため
連帯保証人である自分に金融機関からの督促が届いた方は、
どのように進めるのが良いのかを慎重に検討しましょう。

早めにご相談くださいね。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 3:51 PM

【金山 博004】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

「任意売却に関する申出書」を提出後、サービサーより任意売却を行う業者へ価格査定書を提出するよう連絡が来ます。価格査定書を提出するとサービサーより1~2週間後に売出し開始価格の指示があります。

指示があれば速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書)とレインズ登録の証明書を概ね2週間以内にサービサーへ提出します。

実際の販売は普通の住宅販売と変わりませんが、「販売活動状況報告書」を用いて月に1度サービサーへ1か月間の販売の状況を報告します。反響が少なく販売価格を見直す旨も記入すれば値下げをすることもできます。

ご自宅を良い状態に管理し家の中を綺麗に保つことで少しでも高く尚且つ早く売却が可能になります。

任意売却業者は購入希望者を見つけるため積極的な販売活動を行います。(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等)

原則、販売活動から6か月経過すると競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却を行うことは可能です。よって実質(6月間+競売並行期間)任意売却が可能です。この期間に売ることが出来なければ競売で処理されてしまいます。

販売が展開し購入希望者が見つかれば「購入希望者報告書」に売買価格や購入者の情報を記入し伝えます。その後売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

下記が大まかに配分の内訳になります。

・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。

併せて売買契約を締結し決済日を確定させます。

決済場所には売主、買主、サービサー(抵当権抹消書類持参)、仲介業者、司法書士が集まり大人数での決済となります。

決済が完了すれば、任意売却自体は終了しますが、その後残債の支払いが始まります(ただし毎月支払える範囲での金額)

今回は住宅金融支援機構が抵当権者のケースで解説致しましたが、他の金融機関のケースであっても基本的な流れは同じです。住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成功させることが重要です。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 9:01 PM

【真嶋一志015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

「任意売却に関する申出書」を機構のサービサーに提出後の流れは

⑤物件調査・価格査定

サービサーより価格査定の提出をするよう連絡がきます。物件調査を行い価格査定書を提出します。

⑥売出価格の確認

価格査定書提出後、1~2週間後にサービサーより売出価格の指示があります。

⑦媒介契約の締結

速やかに(専属)専任契約書とレインズ登録証明書をサービサーに提出します。

⑧販売活動

積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込広告、オープンハウス等)を行います。またサービサーに対し定期的に「販売活動状況報告書」を提出し進捗状況を報告します。価格の見直し等の必要がある場合はその旨も報告すれば値下げをすることもできます。

⑨購入希望者報告

購入希望者が見つかれば「購入希望者報告書」を提出し、抵当権抹消の可否の連絡を待ちます。

⑩配分表の作成

売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

内訳

・不動産仲介手数料

・抵当権抹消費用(司法書士費用)

・後順位抵当権者に対する抵当権抹消費用(ハンコ代)

・滞納管理費 修繕積立金

・差押債権者に対する差押解除応諾費用

・引越代(最近は控除してもらえない場合が多い)

・破産管財人がついている場合は破産財団組入金

等を売買代金の中から控除してもらい差し引いた金額を機構に返納することになります。

⑪売買契約締結

購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。

⑫決済

決済場所には買主、仲介業者、司法書士、またサービサーも集まるので大人数で行うことになります。決済が完了すれば任意売却完了となります。その後毎月支払える範囲での金額で残債の支払いをしていきます。今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の流れを説明しましたが、他の金融機関の場合でも基本的な流れは同じです。任意売却を成立させるために住宅ローン難民の方と住宅ローン難民エールプランナーが最大限の協力をすることが重要です。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:28 AM

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