【阿部理恵015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

①の続きです。

「任意売却に関する申出書」を提出

「価格査定書」を提出
↓ 1~2週間

サービサーから「売出開始価格」の指示がある
↓2週間以内

「専任媒介契約書or専属専任媒介契約書」と
「レインズ登録証明書」提出して販売開始

↓ その後は月に一度「販売活動状況報告書」にてサービサーに販売状況を報告
↓ (反響がない場合は値下げ可能)

販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行
(但し、競売開始決定があっても
入札が始まるまでは並行して任意売却をすることは可能)

競売が開始されてしまう前に、
少しでも高く、且つ早く売却できるように
家の中は綺麗にしておきましょう。

買ってくれる人と出会えるように、
こちらから積極的に販売活動(折り込み広告、オープンハウス等)
を行います。

そして、無事に買ってくれる人が見つかれば、

売買代金の中から控除してもらう費用を確定させます。
内訳は、
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消のハンコ代
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです
等を売買代金の中から控除してもらい、
これらを差し引いた金額を機構に返済します。

購入者との間で売買契約を締結

決済日
決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い
大人数で決済を行います。

決済が完了=任意売却自体は完了!

売却後の残債の支払いが始まります。

住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが
協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 3:32 PM

【金山 博003】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

住宅を購入している方で独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借りている方も多くおられるかと思います。(フラット35は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが)

ここでは住宅金融支援機構(以下機構と表記します)に対して住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと「督促状」が届き、遅れている住宅ローンの支払いを督促されます。それでも返済出来ずに6ヶ月が経過しますと期限の利益の喪失となります。
借入をしている元本や利息、遅延損害金の全てを一括で支払うよう求める「催告書」が届きます。
この時点で住宅ローンの借入先が一般の金融機関等であれば保証会社が付いているので債権が保証会社に移ります。ですが機構の場合は保証会社が付いていないので債権は機構が保有したままとなります。
一括請求の「催告書」が届いた後、何の意思表示もしないと裁判所に申し立てを起こされ競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売によらず任意売却にて自宅を売却する方向で応じてもらえます。「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードできその内容は大まかに「住宅ローンの支払いが出来なくなったので、家を売らせて下さい、売っても全額返済出来ない場合は残債を可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金も減額してください。自宅に関しても少しでも早く高く売却できるよう綺麗に保ちます。任意売却については○○という業者に依頼をしています。」このような内容を機構があらかじめ用意しているので、ここに記入し提出することとなります。また依頼する業者が決まってない場合には機構に決めてもらうことも出来ます。

「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入し提出することになるのですが機構も競売よりも任意売却を勧めているので、期限の利益の喪失となったタイミングで機構より任意売却のお勧めということで郵送されて来ます。このタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

機構は督促状や催告書の送付をはじめ、その後の競売、任意売却の業務などを以下の3社のうちどれかに委託します。「任意売却関する申出書」の提出や任意売却についての、交渉も全てこの3社のどれかと進めることになります。
(以下サービサーを表記します)
・株式会社住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社
基本的にはどこが窓口になっても機構が債権者ですので進める内容は同じですが、それぞれに多少のクセのようなものはあります。
「任意売却に関する申出書」を提出するとサービサーより任意売却を行う業者へ査定をするよう連絡があります。機構の任意売却はこの査定から最終の決済に至るまで提出する書類は全て指定されており「任意売却に関する申出書」と同様にホームページからダウンロード出来ます。以下のような書面があります
任売書式-1 任意売却に関する申出書
任売書式-2 売出価格確認申請書
任売書式-3 戸建住宅価格査定書
任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)
任売書式-5 マンション価格査定書
任売書式-6 実査チェックシート(マンション)
任売書式-7   販売活動状況報告書
任売書式-8 購入希望者報告書
任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書
任売書式-10 査定額等確認申請書
任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書
任売書式-12 代金決済予定日等の報告書
任意売却を行う業者はこれらの書類を進行状況にそって、適時提出しなければなりません。期限を守らなければサービサーから業者の変更を促されるなど、最悪の場合競売の申し立てを起こされてしまいます。任意売却を行う業者は正確に業務を遂行する必要があります。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 4:08 PM

【真嶋一志014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

現在、住宅ローンを借入されている方の中に独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供するフラット35を利用されている方も多くおられると思います。ここでは住宅金融支援機構(以下、機構と表記)に対し住宅ローンが滞ってしまった場合の流れについて説明いたします。

①延滞の連絡や通知

住宅ローンを滞納するとフラット35の窓口になっている銀行から電話が入ったり督促状などの書面が届き、支払請求されます。

②催告書による残金一括請求

督促状等の通知が数回繰り返され6ヶ月経過すると催告書が内容証明郵便で届きます。こうなると期限の利益の喪失となり残金(延滞分+元金+利息+遅延損害金)の一括請求になります。

③窓口になっている金融機関がかわる

この時点で一般の住宅ローンの場合、債権が保証会社に移りますが機構の場合、債権は保有したまま機構が業務委託した金融機関に窓口がかわります。

④任意売却に関する申出書

催告書が届いた後、何の意思表示もしなければ競売になってしまいますが、その前に「任意売却に関する申出書」を機構に提出することでまずは任意売却で自宅を売却することに応じてもらえます。「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードでき大まかな内容が(住宅ローンの返済ができなくなったので自宅の売却を希望します。売却により全額を返済できない場合、残金については可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金の減額も希望します。また、少しでも短期間で高く売却できるよう自宅を綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に以来しています)という文面があらかじめ用意されているので記入し提出します。ちなみに依頼する業者が決まっていない時には機構に決めてもらうこともできます。「任意売却に関する申出書」は期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで郵送されてきます。この時に記入し提出するのが良いでしょう。

機構は期限の利益の喪失後、督促や催告また競売に関する業務を以下の3社のいずれかに委託しますので、「任意売却に関する申出書」の提出や、任意売却についての交渉もすべて委託先と進めることになります。

・エムユーフロンティア

・住宅債権管理機構

・日立キャピタル債権回収会社

窓口はこの3社ですが債権者は機構ですので進める内容かわりないですが、それぞれの特徴が若干あります。「任意売却に関する申出書」を提出すると業者に対して対象不動産を査定するよう連絡があります。機構の任意売却は査定から決済までの提出書類が指定されておりホームページよりダウンロードできるようになっています。以下のような書面です。

任売書式-1 任意売却に関する申出書

任売書式-2 売出価格確認申請書

任売書式-3 戸建住宅価格査定書

任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)

任売書式-5 マンション価格査定書

任売書式-6 実査チェックシート(マンション)

任売書式-7 販売活動状況報告書

任売書式-8 購入希望者報告書

任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書

任売書式-10 査定額等確認申請書

任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書

任売書式-12 代金決済予定日等の報告書

依頼を受けた業者は上記書面を任意売却の進行にあわせて提出する必要があり期限までに提出できない場合、業者変更を促されたり最悪の場合、競売に移行されてしまうので依頼を受けた業者は正確に業務を遂行しなければなりません。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:36 AM

【阿部理恵014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から
住宅ローンを借入している方のために、
住宅金融支援機構(以下、機構と表記します)に対して
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの返済滞納

「督促状」等が届く

返済できずに6か月経過=「期限の利益の喪失」

一括返済を求める「催告書」が届く

放置 ※1

競売を申し立てられる

競売

※1 競売が申し立てられる前に「任意売却に関する申出書」※2
を機構へ提出すると、任意売却で自宅を売却できる

※2「任意売却に関する申出書」
「住宅ローンの支払いが出来なくなったので競売ではく、
任意売却で家を売らせてください。
売っても全額返済できないかもしれませんが、
その場合の残債は可能な範囲で支払いますので、
遅延損害金も減額してください。
家に関しては少しでも早く高く売却できるよう
綺麗に保ちます。
任意売却は●●という業者に依頼をしています。」
というような内容の書類で、機構が用意しています。
機構も競売より任意売却を勧めていますので、
機構のホームページからダウンロードできます。

期限の利益の喪失となったタイミングで
機構から「任意売却に関する申出書」が郵送されてきますので、
そのタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

「任意売却に関する申出書」を提出すると、
機構の代わりに事務手続きを行うサービサーから
業者に対して不動産の査定をするよう指示があります。

任意売却手続きの依頼を受けた業者は、
必要書面を適時に提出する必要があります。
期限までに提出できなければ、
サービサーから競売の申立てを起こされてしまうこともありますので、
依頼を受けた業者が正確に業務を遂行してくれるのか?
という点も重要になってきます。

続きは②へ。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 9:33 PM

【萩原祥郎013】投資用に購入した収益マンションの任意売却とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

自宅を所有していないからと言って、住宅ローン難民になる可能性が

全くないというわけではありません。

投資用にマンションをローンで購入している方もおられるのではないでしょうか?

入居者から支払われる家賃を、そのローンの返済に充て、ローンを完済すれば

資産になるということで魅力的な投資方法に見えますが

もし、今入居している賃借人が退去してしまったら、

しかもその後新たな賃借人が長期にわたって見つからなかったら…。

将来、家賃の相場が下がり、家賃の額よりもローンの毎月の返済額が大きくなり

持ち出しが発生してしまったら

このように、投資には必ずリスクがついて回ります。

特に投資用マンションは強引な営業によって、よく分からないまま購入してしまい、

購入後すぐに上記のような事態に陥ってしまったという声もよく聞きます。

実際、自身が所有している物件を見たことすらないという方も多くおられます。

そして、投資用のマンションの購入は何も一部屋のみだけとは限りません。

複数の部屋を購入している方もおられるでしょうし、

中には一棟を購入している方もいるでしょう。

このような場合さらに背負うリスクは大きくなります。

一棟購入の場合、その斡旋業者が30年間は家賃を保証するといったような

サブリース契約を結ぶので安心だと思われがちですが、

確かに30年家賃は保証してもらえるのですが、

5年ごとに家賃を見直す旨が契約書には盛り込まれています。

そして、大抵の場合5年で保証家賃は大きく減額されているケースが目立ちます。

それ以外にも、建物の修繕費はオーナーが負担するようになっており、

定期的に多額の修繕費を持ち出す必要があるケースもあります。

更に言うと、昨今も問題になったケースですが、

そもそもサブリース契約を結んでいる業者が倒産してしまったらどうでしょう?

たちまちローンの返済が出来なくなってしまいます。

収益マンションを購入する際に営業マンから提示される計画表は、

「満室の状態で今のままの家賃が30年続いた場合」を提示していることが

多いのですが、このようなことはまずあり得ません。

このように、投資用マンションには様々なリスクがあります。

購入される場合は良く検討する必要があるでしょう。

また、もし万が一、投資用マンションのローンの支払いが難しくなりそうな方や、

すでに毎月持ち出しが発生しているような方がおられましたら、

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:58 PM

【萩原祥郎012】任意売却は必ずできるのか

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの支払いが困難になった際に、何も手立てを打たなければ

自宅はそのまま競売にされてしまいます。

そうなる前に任意売却を選択したほうが多くのメリットがあるのですが、

この任意売却は必ず成立するのでしょうか?

実は任意売却は必ず成立するというものではありません。

ここでは、任意売却が出来ない場合や不成立となってしまう場合を紹介します。

 

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合

任意売却は住宅ローンの残債が家の売却代金を上回っている状態

(オーバーローン)で売却することになるため、債権者が全額返済しなければ

売却は認めない場合、任意売却はできず、競売となってしまいます。

多くの金融機関は競売よりも任意売却を勧めていますが、

ごく一部の金融機関等は任意売却を認めないところが存在します。

また、債権者が銀行等の金融機関ではなく個人であったり一般企業等の場合は

任意売却に応じてくれるかはそれぞれの判断になる為、注意が必要です。

 

②関係者全員の同意が得られない場合

上記の①の債権者が任意売却を認めたとしても、他の関係者が同意をしなければ、

これも任意売却は不成立となります。

具体的には、物件の所有が共有の場合はその全員の同意が必要ですし、

債権者(抵当権者)が複数いる場合は全抵当権者の同意が必要です。

抵当権者のどこか一つでも任意売却そのものに反対であったり、

任意売却には賛成でも抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)に対しての

同意が得られなければ任意売却は不成立となります。

同じように、抵当権者以外にも物件に対して差押(役所による税金の差押等)

をしている債権者がいる場合は、こちらも全ての同意が必要となります。

 

③物件を購入してから滞納までの期間が極めて短い場合

金融機関によって期間は異なりますが、住宅ローンを組んでから滞納するまで

の期間が極めて短い場合(2年以内程度)は債権者が任意売却を

認めないケースがあります。

ただ、こちらに関してはそれぞれ個々のケースで債権者の対応が異なりますので

注意深く交渉を進める必要があります。

 

④金融機関に対して不正な対応をした場合

住宅ローンを借り入れる際に偽造した書類を提出していたなど、

不正があった場合は金融機関が任意売却を認めないケースがあります。

 

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合

これも債権者によって期間は異なりますが、一定期間(3~6か月程度)

販売していても購入者が見つからなかった場合、

債権者はそこから先は競売の申し立てを裁判所に対して行い、

競売の手続きが開始されてしまいます。

この場合、競売が開始されてから落札されるまでもさらに約6か月程度の期間

を要するためその間も並行して任意売却での販売は可能ですが、

それでも購入者が見つからなければそのまま競売で処理されてしまいます。

 

⑥任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却を進めるにあたっては、自宅の所有者であるお客様と

任意売却の業務を行う業者が協力をし合っていかなければなりません。

反響があった際の内覧の対応、債権者に書類等を期日通りに提出する等です。

つまり、お客様と業者のどちらかが任意売却について適切に進めなければ

債権者は競売の申し立てを行ってしまうのです。

 

このように任意売却は必ずできるわけでもなく、必ず成立するわけでもありません。

エールプランナーは、住宅ローン難民の方はもちろん、債権者の方々とも

適切に任意売却を進められる様必要な知識を身に着け、

任意売却を遂行する精度を磨いております。

住宅ローンでお困りの方がおられましたらいつでもご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:47 PM

【萩原祥郎011】任意売却と競売の違いとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から返済を催促され

最終的には自宅を手放すことになってしまいます。

任意売却で売却するのか、何も手を打たずに競売にされてしまうのか、

どちらを選択するか! 経済的にも精神的にも結果は大きく変わってきます。

では、任意売却と競売の違いは!

 

①高値で売却することが出来る

一般的に、競売の場合、自宅は市場価値の60~70%の価格で

落札されてしまいます。 任意売却はあくまでも相場通りの市場価値で

売却するので、その分売却後の残債の圧縮に繋がります。

 

②残債の支払い計画を立てやすい

自宅が競売にされると、金融機関とは何の話し合いをすることもなく

裁判所が機械的に手続きを完了させてしまいます。

その後の残債についても金融機関とやり取りを交わす機会もなく

突然残債の支払いについて改めて通知が届くことになります。

任意売却の場合はその手続きのなかで金融機関に対して、

売却後の残債の支払いについても、支払っていける金額等を事前に

取り決めることになりますので、突然の通知が届いてどうすれば良いか

分からなくなるといったことがありません。

 

③引越し費用を捻出することが可能な場合がある

競売で売却されてしまうと、その売却代金は全額、金融機関への返済に

充てられてしまい、手元に何も残らずに引越しを余儀なくされます。

任意売却では、金融機関によっては売却代金の中から引越費用を

捻出してもらえる場合があります。

 

④プライバシーが守られる

自宅を競売にされたしまった場合、その情報が裁判所の中で公開されます、

これは誰でも閲覧することが可能ですので、自宅に競売の下見などで

業者がうろついたりすることが多くあります。

また、入札期間の3週間程前からはインターネットでも閲覧が可能になり、

自宅の中の写真付きで公開されてしまいます。

任意売却はあくまでも一般の不動産売却として販売活動を行いますので、

周囲に事情を知られることがありません。

 

⑤引越し時期等の調整が可能

競売の場合、裁判所が決めたスケジュールに沿って手続きが進みます。

引越し時期の希望等の意向は一切通りませんので、落札されてしまうと、

落札者から一方的に明け渡しを求められ、引越し費用がなくて、

明け渡すことが出来なかった場合でも、強制執行で強制的に

立ち退かされてしまうケースもあります。

任意売却は売主、買主、債権者等の関係者全員の合意の下で

進める手続きですので、もちろん引越し時期に関して、売主の意向も

常識の範囲であれば通りますので、突然強制的に立退きを求められる

といった心配はありません。

 

⑥リースバックで住み続けることが出来る場合がある

競売は落札されてしまうと落札者の都合で立退きを要求されますが、

任意売却の場合、リースバックとして購入者を募れば、その購入者に対して

家賃を支払い続けることによりそのまま自宅に住み続けることができる

可能性がある場合があります。

 

⑦エールプランナーとともに再出発に向けて進むことが可能です

住宅ローンが支払えずにそのまま放置してしまい、

競売の手続きが開始されても誰に相談して良いのかわからないまま

毎日不安な生活を過ごしている方もまだまだ多くおられます。

この先、生活はどうなってしまうのか目の前のことを考えるのすら恐怖で、

そこから目を背けて自暴自棄になってしまった方も実際におられます。

我々、エールプランナーは一人でも多く住宅ローンで悩んでる方を

無くすということを常に考えています。

上記の①~⑥のようなメリットが任意売却にはありますが、

何よりもエールプランナーと出会っていただき、

今の目の前の問題はもちろん、日々の不安等も気軽に相談していただき、

その後の再出発を切ることが出来るというのが何よりも大切なことです。

 

このように任意売却と競売の違いを見ていきましたが、

住宅ローンに悩んだら、一人で抱え込まずに、

まずは相談するということが重要です。

住宅ローン難民エールプランナーを頼ってください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:35 PM

【萩原祥郎010】税金の滞納で自宅を差し押さえられたとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの支払いに悩んでいる方は、税金についても併せて

支払いに困っている方がおられます。

実際に相談に来られる方の中にも、税金を滞納してしまっており

自宅を差押えられているケースが多くあります。

では税金の滞納により自宅が差押えられるとどうなってしまうのか

ここで解説いたします。

 

税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れ

①税金(固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等)

は納付書等に記載されている納付期限までに納めなければ滞納となります。

納付期限は税金の種類や自治体によって異なります。

納付期限を過ぎると延滞税が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。

さらに、そのまま税金を納めない状態が続くと、

納税を促すよう催告書が送られてきます。

この催告書は複数回送られる場合があります。

③催告書が届いた後も延滞が続けば、

役所は滞納者の財産を差押えるよう調査に乗り出します。

滞納者の所有している不動産や勤務先、預金のある金融機関等を調査し、

不動産や給料、預金口座の差押の準備を始めます。

④財産の調査が終わると、役所から滞納者に差押予告書が送られます。

これは基本的には税金の納付を促すものですが、

「今後は不動産や給料などの財産を差押えますよ」という内容が明記され

差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。

⑤差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いようです。

差押えにあたっては事前に「差押予告書」が郵送で送られることも

ありますが、文書がないまま差し押さえされることもあります。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられるのですが、

不動産が差押えられた場合は、まず登記簿謄本に「差押」の登記が記載され

その後、公売にて強制的に売却されてしまいます。

 

このようにして税金の滞納を解消しないままでいると

給料を差押えられたり、ご自宅を強制的に手放すことになってしまいます。

税金は仮に自己破産をしても納付する義務は残るものです。

そのまま放置するのではなく少しずつでも分納していく等の対応を

する必要があります。また、役所に家を差押えられても任意売却で

解決することは可能です。住宅ローンだけではなく、

税金の支払いが困難になった際も悩まずエールプランナーに相談してください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:32 PM

【真嶋一志013】投資用に購入した収益マンションの任意売却

ご自身がお住まいの家ではなく、投資用に購入されたマンションのローン返済に困窮し住宅ローン難民となってしまうことがあります。

多くは副収入や年金がわりなどの目的で投資用マンションをご購入されますが、入居者がない場合や滞納された場合など継続的に家賃が入ってこなければローン返済を貯蓄などご自身でまかなう必要があるため、資金がなければたちまち住宅ローン難民になってしまいます。又、1戸だけでなく複数戸購入や一棟購入の場合はさらにリスク大きくなります。

一棟購入の場合斡旋業者が30年一括借り上げなど30年間の家賃保証をしてくれたり建物の維持管理や入退去の管理手続をしてくれ安心と思われがちなのですが、一定期間ごとに家賃の見直しがあります。つまり30年間家賃は保証しますが当初の家賃とは限らないということです。例えば当初1室5万円ですが見直しで3年目から1室4万円といった具合です。又、どのくらい家賃がさがるかも明記されていませんので半額になってしまうかもしれません。維持管理等についてもオーナー負担となる場合がほとんどです。更にいうと業者が倒産してしまった場合、その後入居者との契約や建物維持管理など煩雑になり家賃の保証もなくなります。

このように投資用マンションは入居者がいれば安定的な収入もあり、場合によれば売却益を期待でき税制上のメリットがあるなど魅力的ではありますが、様々なリスクがあります。

現実に投資用マンションでお困り方、我々住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:15 AM

【柴田文江020】成年後見制度と任意売却

家を売却するにあたっては通常に売る場合でも任意売却でも、所有者の明確な意思表示が不可欠です。
そして、不動産の購入や売却のみならず、預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、認知症・知的障害・精神障害などの理由で判断能力の不十分な方は、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。
また、自分に不利益な契約であっても正しい判断ができずに契約を結んでしまい、後に被害を被る恐れもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し、支援する成年後見制度というものがあります。

成年後見制度では判断能力の程度など本人の状況に応じて「後見・保佐・補助」の3つの制度があります。
本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などが家庭裁判所に申立てることにより、
判断能力が欠けているのが通常の状態の方=後見人
判断能力が著しく不十分な方=保佐人
判断能力が不十分な方=補助人
が選任されます。
また、身寄りがいないなどの理由で、申立てをする人がいない方の保護を図るため、市町村長に法定後見(後見保佐補助)の開始の審判申立権が与えられています。

申立ての際に候補者が挙げられていれば、家庭裁判所はその候補者が適格かどうかを判断します。
通常は親族が選任されることが多いのですが、適切な親族が見当たらない場合などは弁護士や司法書士等が職業後見人として選任される場合もあります。

後見人、保佐人、補助人はそれぞれ本人の利益を考えながら、本人を代理して契約などの法律行為をしたり、本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり、本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消したりすることによって、本人を保護・支援します。
しかし、自己決定の尊重の観点から、日用品(食料品や衣料品等)の購入など「日常生活に関する行為」については、取消しの対象になりません。

成年後見制度を利用するにあたっては申立手数料・登記手数料として3,400円の費用を印紙で納める必要があるほか、郵送等の実費や、必要な書類を取得するための費用、後見保佐では、必要なときに本人の判断能力の程度を医学的に十分確認するために、医師による鑑定を行いますので、鑑定料が必要になります。鑑定料は個々の事案によって異なりますが、ほとんどの場合、10万円以下となっています。

また期間については、審理期間については、個々の事案により異なり、一概にはいえません。鑑定手続や成年後見人等の候補者の適格性の調査、本人の陳述聴取などのために、一定の審理期間を要することになります。多くの場合、申立てから成年後見等の開始までの期間は、4か月以内となっています。早ければ1~2週間で完了することもあるようです。

任意売却の相談を受けた際に、所有者の判断能力に応じて成年後見制度が必要な場合、上記のような期間が必要であったりご家族に対して適格なアドバイス等も必要になってきます。
判断能力の不十分な方に対して無理矢理売却を進めてしまい、後で無効になってしまっては誰も得しないどころか当事者全員に甚大なる迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。
住宅ローン難民エールプランナーが適切な判断をし、ご本人やそのご家族に対して正しい選択肢へと導いてあげる必要があるのです。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 8:21 PM

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