【金山 博002】任意売却は必ずできるのか!?

住宅ローンの支払いが滞りそのまま放って置くと、ご自宅は競売となってしまいます。

その前に任意売却を選択されることによるメリットは大きいです。しかし任意売却は必ず成功する訳ではありません。ここでは任意売却が不成立となってしまうケースを紹介します。

①債権者(サービサー)による同意が得られないケース

任意売却はご自宅を売った際の金額よりも住宅ローンの残債が上回っている(オーバーローン)のケースが多いため、債権者が全額返済しなければ売却は認めないといった場合任意売却はできず競売となってしまいます。多くの金融機関では競売よりも任意売却を勧めていますが、ごく一部で任意売却を認めない金融機関もあります。また債権者が一般企業や個人である場合は任意売却に応じてくれるかは、それぞれの判断となり注意が必要です。

②関係者全員の同意が得られない場合

上記①の債権者が任意売却に応じてくれたとしても他の関係者全員が応じなければ任意売却は不成立となってしまいます。具体的には物件の所有者が複数で共有の場合、共有する所有者全員の同意が必要です。抵当権が複数設定されており複数の抵当権者が存在する場合どこか一つでも反対された場合や、任意売却には応じても抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)に対して同意が得られなければ不成立となってしまいます。また抵当権以外にも税金の滞納による役所からの差し押さえをされているなどの債権者が存在する場合、こちらも全ての同意が必要になります。

③ご自宅や不動産を購入してから滞納するまでの期間が極めて短い場合

この「極めて短い期間」というのは金融機関によって異なりますが住宅ローンを組んでから滞納が始まるまでの期間が短い場合(2年以内程度)は任意売却に応じてもらえないケースがあります。ただこちらに関しては事案毎に債権者の対応が異なります。注意深く交渉を進めてまいります。

④金融機関より融資を受ける際に不正な行為があった場合

住宅ローンを借り入れる際に収入証明書をはじめ提出書類を偽造するなどの不正があった場合には金融機関は任意売却を認めないケースがあります。

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合

債権者によって期間は異なりますが、任意売却では3~6か月間程度の販売期間があります。この期間内に買い手を見つけることが出来ない場合、債権者に競売の申し立てを裁判所に起こされてしまいます。競売手続きがとられ競売が実際に開始されますと、落札されるまで6か月間程期間を要しますがその間も並行して任意売却での販売は可能ですが、その期間内に買い手を見つけられなければそのまま競売により処理されてしまいます。

⑥任意売却を適切に行えない場合

任意売却を適切に進めるには、ご自宅の所有者であるお客様と任意売却業者が協力し合うことが必要になります。債権者への書類提出を期日通り行う等や、また反響や内覧への対応についてです。つまりお客様と業者のどちらかが任意売却について適切に進めなければ債権者は競売の申し立てを行ってしまうのです。

 

以上のように任意売却は必ず成立すると言うわけではありません。しかし我々住宅ローン難民エールプランナーは住宅ローン難民の方はもちろん、債権者とも任意売却を適切に進められる様必要な知識を身に着け、任意売却を遂行する精度を磨いております。

住宅ローンの支払いでお困りになりましたらいつでもご相談してください。

 

Filed under: 上野台東:基地,住宅ローン難民 — 金山博 5:36 PM

【真嶋一志012】任意売却は必ずできるのか

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に競売にされてしまいます。競売になる前に任意売却を選択するとメリットが多いのですが任意売却は必ずできるものではありません。以下で任意売却ができない場合を紹介いたします。

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合

任意売却は売却代金よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローンの状態で売却するため売却で完済するこができません。それを債権者が認めなければ任意売却ができず競売になります。金融機関の多くは競売より任意売却を勧めていますが、一部の金融機関や個人の債権者はそれぞれの判断による場合があります。

②全関係者の同意が得られない場合

金融機関(サービサー)が任意売却を認めたとしても、不動産に共有者がいる場合や抵当権者が複数の場合、差押債権者(税金滞納による差押え等)がいるなど、すべて関係者になりますのでそれぞれの同意が必要です。

③物件購入後まもなく滞納が始まった場合

住宅ローンの支払い開始から2年以内程度(金融機関により期間は異なる)の短期間に滞納が始まったとき任意売却を認めない場合があります。ただ個々のケースで金融機関の対応が異なるので慎重に交渉を進める必要があります。

④任意売却の販売期間が過ぎてしまった場合

任意売却で販売活動を開始し3~6ヶ月で売却できない場合、債権者は競売の申し立てを行い裁判所が手続きを開始します。競売が開始されてから落札されるまでの約6ヶ月間は任意売却での販売活動を続けますが売却できなければ競売で処理されることになります。

⑤任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却での販売活動を行うにあたり、売主となるお客様と任意売却業者が、内覧時の対応や債権者への報告などを適切に行わないなど協力しなければ競売の申し立てをされてしまいます。

⑥金融機関に対して不正を行った場合

住宅ローンを組む際に、偽造した書類を提出するなどの不正を行った場合など債権者が任意売却に応じないこともあります。

このように任意売却は必ずできるわけではありません。しかし住宅ローン難民の方と債権者の間に立ち任意売却ができるように住宅ローン難民エールプランナーは必要な知識を身につけることに日々努めています。住宅ローンの問題でお困りの方、是非ご相談ください。

 

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:48 AM

【阿部理恵012】任意売却は必ずできるのか?

前回の記事で、
競売よりも任意売却を選択したほうが
多くのメリットがあると書きました。

では、この任意売却ですが、
必ず成立するのでしょうか?

残念ながら、任意売却が出来ない場合や
不成立となってしまう場合を紹介します。

①債権者が競売以外を認めない場合

住宅金融支援機構をはじめとする
多くの金融機関は任意売却を勧めていますが、
UR都市機構など一部の金融機関等は
任意売却を認めないところが存在します。

②関係者全員の同意が得られない場合

関係者全員とは具体的に、
・物件の所有者全員
・抵当権者全員
・差押債権者(役所による税金の差押等)
・連帯保証人や連帯債務者
を指します。

任意売却をするには、
上記の者全員の同意が必要です。

③物件を購入してから滞納までの期間が短い場合

住宅ローンを組んでから滞納するまでの期間が
極めて短い場合(2年以内程度)は、
債権者が任意売却を認めないケースがあります。

④債権者との関係が破綻している場合

住宅ローンを借り入れる際に
偽造した書類を提出していたなど
不正があった場合は、
信頼関係が破綻しているため、
債権者が任意売却を認める可能性は低いです。

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合

一定期間(3~6か月程度)任意売却で販売していても
購入者が見つからなかった場合、
債権者はしびれを切らしてしまい、
競売の手続きを開始させてしまいます。

競売が開始されてから落札されるまで
約6か月程度の期間を要するのですが、
その間も並行して任意売却での販売は可能です。

手続きが並行すると、
任意売却で売れるのが早いか、
競売で売れるのが早いかの競争になってしまいます。
その結果は「天国と地獄」です。。。

⑥任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却を成功させるためには、
自宅の所有者と任意売却の業務を行う者が
力を合わせて進めていかなければなりません。

家の中を見ずに物件を買う人はまずいません。
ですので、所有者は購入希望者の内覧要望に応じ、
立ち会う必要があります。
そして、「この家なら購入したい!」と
思ってもらわなければなりませんので、
綺麗に掃除をしておくなどの努力も必要です。

任意売却の業務を行う者は、
債権者に必要書類を期日内に提出する等、
信頼してもらえるような事務手続きを
しっかりと行います。

所有者と業者のどちらかが
任意売却について適切に進めなければ、
債権者は競売の申し立てを行ってしまいます。

⑦任意売却できる期間に猶予がない場合

一般的に任意売却ができるリミットは、
競売の開札期日の前日までです。
しかし、住宅金融支援機構などが債権者の場合は、
開札期日の数週間前までに
不動産の引渡日の申し入れをする必要があるので、
開札期日の直前に任意売却の申入れをしても、
受け入れてもらえません。

このように任意売却は必ずできるわけでもなく、
必ず成立するわけでもありません。
しかし、
①②④に該当する方以外は、
任意売却が成立する可能性は十分にありますので、
住宅ローンでお困りの方はいつでもご相談ください。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 10:58 PM

【真嶋一志011】任意売却と競売の違い

住宅ローンの滞納をし、金融機関からの督促を放置し続けると最終的に自宅を手放すことになります。この時、競売により強制的に売却されるか、自分の意志より任意売却するか、結果は経済的にも精神的にも大きく変わってきます。

任意売却と競売の違いを見ていきましょう。

①価格

競売の場合、市場価値の6~7割で落札されるのが一般的です。

任意売却は市場価値に近い価格で売却するので、その分売却後に残る債務の圧縮に繋がります。

②売却後に残った債務の返済計画

競売後、裁判所は事務的に手続を進め金融機関などと話し合いをすることなく完了させてしまいます。その為、突然残債について金融機関の指定する金額で支払の通知が改めて届くようなります。任意売却では金融機関との交渉で残債について支払可能な金額を手続きの中で取り決めますので、突然の通知が届くなどいうことはありません。

③引越費用

競売の落札による売却代金は全て裁判所費用や債権者に分配されますので、債務者の手元にはなにも残りません。その為、引越費用に困ることになります。任意売却では金融機関によりますが売却代金より引越費用を捻出できる可能性があります。

④プライバシー

競売の場合、裁判所で情報公開されますので、近隣などに知られる可能性があります。任意売却の場合は一般的な不動産の販売活動とおなじなのでプライバシーを守ることができます。

⑤退去日

競売は裁判所が定めた計画によって手続きが進行するので、引越するための退去日についてこちらの希望日等の意向は一切通りません。場合によっては強制的に立ち退かされてしまいます。任意売却は関係者全員の合意による手続きになりますので、常識的なものであれば事前協議の上、決定することになります。突然の立ち退きもありません。

⑥リースバックですみ続けることができる場合がある。

競売の場合落札されれば退去しなければなりませんが、任意売却では条件によりリースバックとして売却できれば買主に家賃を支払う形で自宅に住み続けることが可能な場合があります。

⑦住宅ローン難民エールプランナーと再出発に向かう

住宅ローン返済に困窮しどうしようもなく放置した結果、競売開始を受けなす術もなく相談先もわからなく不安な日々を送られている方のため、我々住宅ローン難民エールプランナーはそういった方を1人でも無くすことを日々考えています。上記①~⑥のようなメリットが任意売却にはありますので、住宅ローン難民エールプランナーに出会っていただき、再出発向けた準備をしましょう。

住宅ローンに悩んだ時、1人で考え込まず、まず住宅ローン難民エールプランナーを頼りにしてください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 11:18 AM

【阿部理恵011】任意売却と競売の違い

どうせ売るんだから、
競売でも任意売却でもあまり変わらないんじゃないの?

いえいえ。
任意売却には競売にはないメリットが沢山あるんです。

任意売却と競売の違いを比べてみました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

簡単に競売と任意売却との違いを比較しました。

住宅ローンに悩んだら、一人で抱え込まずに、
我々住宅ローン難民エールプランナーに相談してみてください。

住宅ローン難民エールプランナーは
住宅ローンで悩んでる方を1人でも減らしたいと思っています。

先ずは住宅ローン難民エールプランナーと出会っていただき、
今の目の前の問題はもちろん、
日々の不安等もお気軽にご相談ください。
生活を再建できるように準備する事が一番大切です。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 11:25 PM

【柴田文江019】支払いの優先順位

毎月に住宅ローンの返済が厳しくなってくると、日常の出費を抑え何とかローンをやりくりするしかない、と考える方は多いです。
もちろん、節約をすることによって住宅ローンが維持できるのであればこれは大いに正しい選択なのですが、日々の出費の中にも様々なものがあります。
食費や教育費、保健料の支払いもあれば家を所有すれば固定資産税・都市計画税がかかりますし、マンションの場合は管理費がかかります。住宅以外にも車のローンや中にはクレジットカードの借入があり、その返済が必要な方もおられるでしょう。これらの項目の中には毎月の返済額が決まっており、節約でどうにかなるものばかりではありません。
全てを難なく支払えるのであればそれがベストなのですが、支払えなくなってしまった場合には項目別に優先順位をつけ取り返しがつかなくなる前に対策をとる必要があります。

①【生活費用】
食費や光熱費、通信費、教育費等日々の生活で欠かすことのできない費用です。つまり優先順位も一番高いのですが、いざ節約するとなると、この生活費用の中からなるべく費用を抑えていく必要があります。

②【税金】
住宅を所有していれば固定資産税・都市計画税、自営の方であれば住民税や国民健康保険料なども収める必要がありますが、税金に関しては仮に将来自己破産をしても支払いの義務を免れることはなく、必ず納付しなければならないものです。また、税金の滞納があると役所は自宅を差押えてくることがあります。これでは自宅を売却することもできなくなってしまいますのでそういった意味でも税金の支払いの優先順位は高いものと言えます。
どうしても納期限までの納付が難しい場合は何も言わずに滞納してしまうのではなく、役所に出向き相談してみてください。分納などの相談には乗っていただけるはずです。

③【マンション管理費・修繕積立金】
マンションに住んでいる方の場合、管理費・修繕積立金がかかっている事かと思います。
この費用に関して滞納があると、もちろん管理組合から請求されることになるのですが、場合によっては管理組合から訴訟を起こされるケースもあります。
売却時にも滞納分は次の所有者に引き継がれますので、滞納があるマンションをわざわざ購入する方はいません。つまり滞納分を解消する必要がありますので、管理費・修繕積立金に関しても支払いの優先順位は高いと言えます。

④【住宅ローン以外の借入の返済】
住宅ローン以外に借入がある場合、これらに対しても返済をする必要があるので大きな負担になっている方も多く見受けられます。
どうしても必要な車のローン等は優先順位を高く、維持する必要がありますし、大きな買い物をする際にクレジットで分割で支払うことも計画的に利用するのであれば問題はありません。しかし生活費に充てるためや住宅ローンの支払いのために借入れるといった状況になってしまっていれば、今後、明確に収入が上がる見込みがあり一時的に借入れている場合を除きほぼ間違いなく将来返済に行き詰ります。ましてやカードローンの返済のために別のカードローンから借入れるような自転車操業状態になっている場合にはすぐに何かしらの対策をする必要があるでしょう。
つまりこの項目が支払えない状況であればすでに現状維持が難しい状況に陥っているので優先順位としては低いと言えるかもしれません。

⑤【住宅ローン】
念願のマイホームを手に入れる為に組んだ住宅ローン、上記のように生活費を抑えることで維持できるのであればまだ問題はありませんが、税金や管理費、その他の借入の返済を滞納してまで支払ったとしても、結局その滞納している項目の債権者から差押えられ競売にかけられてしまえば本末転倒です。愛着のある家をどうしても手放したくない気持ちがあるので正しい選択をすることが非常に難しくなってしまっているのですが、節約をしても支払えないのであればこちらも何か対策を取っていかなければなりません。無理に支払ってはいけないという意味で住宅ローンの優先順位も低いものと言えます。

もちろん今回挙げた項目以外の出費もありますし、優先順位も人によって違うことでしょう。
しかし、誰にも相談できずに間違った選択をしてしまってからでは取り返しが効きません。返済に行き詰った際にはすぐに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 11:42 AM

【金山 博001】任意売却のデメリットは?

任意売却にはメリットが多くありますが、デメリットもあります
ここではデメリットに付いて説明いたします。
①個人信用情報機関への記録
任意売却を進めるうえで住宅ローンの滞納をします。ローンを滞納しますと
個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます、これがいわゆる
「ブラックリストに載る」と言うことです。これによりどのような影響を受けるかと
申しますと、現在お使いのクレジットカードが使用出来なくなるや、その後
5~7年間は新たなローンの借り入れ等が出来なくなります。
②競売になる可能性があります。
任意売却による売却の価格は、債権者(金融機関やサービサー)が決めます。
この債権者が決めた価格が市場価格より高く、一定期間(3~6か月)で売却
出来ない場合、競売の申し立てがされる可能性があります。
しかし競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまで、さらに
4~6か月程度の時間があり、その間も並行して任意売却は行えます。
それでも購入者を見つけられなかった場合は競売による処分の可能性はあります。
もちろんこうならないように私たち住宅ローン難民エールプランナーは債権者と
適正な販売価格の交渉、実際の販売を積極的に進めていきます。
③利害関係者全員の同意が必要
住宅ローンの借入先が複数であったり、それ以外の借り入れにより抵当権を設定
されている、税金の滞納があり差し押さえられていたりと、また自宅の所有名義が数人で
共有している場合、連帯債務者、連帯保証人がいる場合など、利害関係人が複数の場合
全ての利害関係人の同意が得られなければ進められません。
④任意売却後も残債の支払い義務は残ります。
競売に比べて高い金額で売却し債権者へも多くの支払いが出来ますが、それでも
住宅ローンの残債は残ってしまうケースはあります。そしてその残債の支払い義務は残りますが、
今までと同様の支払いを要求されるわけではありません。
月々支払い可能な金額を伝えていただき債権者が納得したら、
その金額での支払いをしていくことが可能です。
売却後も住宅ローン難民エールプランナーとして残債の支払いなどの相談、
フォローを必ず行います。
このようにいくつかのデメリットは伴いますが、誰にも相談出来ずに自宅が競売になってしまう
精神的なデメリットから解放されるなど、競売に比べ任意売却によるメリットは
多くあるのではないでしょうか。
Filed under: 上野台東:基地 — 中川 強 11:36 PM

【真嶋一志010】税金の滞納で自宅を差押えられたら

住宅ローン難民の方で税金の支払いにお困りの方が多く、中には滞納により自宅を差押えられている方がおられます。税金の滞納により自宅を差押えられた場合以下の流れになります。

税金滞納後の流れ

①滞納

税金(固定資産税、都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険等)は納期限を1日でも過ぎた場合は滞納になります。納期限は税の種類や自治体により異なり、納税通知書がある場合はそれに記載されています。

②督促状による催告

納期限後20日以内に督促状が送られます。さらに税金を納めないと、催告書が複数回送られることになります。

③財産調査

催告書が届いた後も滞納を続けると、滞納者の身辺整理や差押えの為に不動産や勤務先、取引のある金融機関等への財産調査を行い、差押えの準備を始めます。

④差押予告書・登記・通知書

財産調査をもとに、差し押さえるべき財産が決められ、滞納者に差押予告書が送られます。これは納付を促すものですが、予告書なしに差し押さえられることもあり、この場合、差押登記がなされ、抵当権者に差押通知書が送付されます。その後公売により強制的に売却されます。

税金の滞納による差押えは裁判所の許可や判決の必要がなく、事前連絡や滞納者の同意も必要がない正当な行政処分となっています。このように税金滞納の状態を続けると強制的にご自宅を手放すことになってしまいます。そして、仮に自己破産をしても税金の納付義務は残ります。そのために滞納状態を放置するのではなく分納していく等の対応をしていれば任意売却で解決できる可能性があります。

住宅ローンと併せて税金の支払いにお困りの場合もご相談ください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 7:24 PM

【阿部理恵010】税金の滞納で自宅を差押えられた!?

納税は国民の三大義務のひとつですが、
滞納すると生活に支障が出てしまう公共料金や、
カードローンや消費者金融などから金利の高い借金をしていると、
これらの返済を優先してしまい、税金の支払いは後回しにしがちです。

住宅ローンの支払いが苦しい方は、税金の支払いも苦しい方が多く、
自宅を差押えられているケースもよくあります。
税金の滞納があると、一般の私的債権とは別のルートで、
税務署や地方公共団体が直接滞納者の財産を差押えます。
売掛金や給料などの債権ならば、売掛先や勤務先から取り立てたり、
不動産や自動車等の動産は、売却して現金化して回収することができるのです。

税金の徴収権に基づく差押は、
消費者金融やカードローンなどの借金滞納と違って、
裁判所からの呼び出しは不要なので、
滞納者からすればいきなり給与を差押えられたり、
銀行の預金を全額差押えられて1円も引き出せなくなったという、
とんでもない事態に直面することもあります。

税金を滞納している人は、
自宅不動産が差押えられていないか、近くの法務局へ行って、
不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)を確認してみて下さい。

参考までに、税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れを示しておきます。

①税金(固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等)は
納付期限までに納めなければ滞納となります。
納付期限を過ぎると延滞税(14.6%)が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。

③更に税金を納めなければ、催告書が送られてきます。

④その後も延滞が続けば、財産を差押える準備に入ります。

⑤役所から差押予告書が送られてきます。
差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。
差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いです。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられます。
不動産が差押えられた場合は、差押えの登記が入ります。
その後、公売にて強制的に売却されます。

税金は、自己破産をしても納付する義務は残ります。
税金の滞納を放置するのではなく、
分納して支払う等の対応をする必要があります。

しかし、役所に家を差押えられても任意売却で解決することは可能です。
税金の支払いが苦しい時も、
先ずはエールプランナーにご相談ください!

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 6:10 PM

【真嶋一志009】「ブラックリストにのる」とは

「ブラックリスト」とは?

ローンが組めなかったり、クレジットカードが作れなかったりした場合「ブラックリストにのっているかも」と思うかたがいます。

「ブラックリスト」とは金融事故情報です。つまり「ブラックリスト」というリストは存在しません。

例えば、ローンを組んだり、クレジットカードを作った時「信用情報機関」にその情報が登録されます。「信用情報機関」とは金融機関が貸付審査のために設けた機関です。

ローンを一定期間滞納したり、破産した場合に金融事故として登録されることになり、この状態を「ブラックリストにのっている」と表現します。

では、ご自身が「ブラックリストにのっているか」調べることができるのでしょうか?

信用情報機関は「本人開示制度」に従い手続をすれば、ご自身の情報を確認することが可能です。

では「ブラックリスト」にのるとどうのよな影響が出てくるのでしょうか?

新たな借入ができなかったり、クレジットカードを作れないという自体が発生しその状態が5年から7年続くことになります。

「ブラックリスト」にのっているからといって、勤務先に知られたり、就職で不利になるといったことはありません。ただし金融機関に勤務などの場合は注意が必要です。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 8:33 PM

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