【真嶋一志008】リースバックでそのまますみ続ける?

住宅ローン難民になってしまう理由は、離婚、リストラ、病気など様々です。住宅ローンの滞納が続き返済のめどがつかなくなった場合、任意売却を選択し自宅を売却せざるを得なくなりますが、転居がお子様の学校区や通勤の問題になる場合がりまし、なにより住み慣れた愛着のあるご自宅を手放す決段をできない方もおられると思います。こういった場合「リースバック」という方法でご自宅に引き続きすみ続けることができる可能性があります。

リースバックとは

通常の任意売却では、債権者の同意を得て売却したご自宅を明け渡した上で売却代金で残債務を支払います。これに対しリースバックとは、投資家や業者に購入してもらい、賃貸借契約をし、ご自宅を明け渡すことなく投資家に家賃を支払う形になります。そして将来自宅を買い戻す契約をできる場合もあります。

リースバックができるかどうか

リースバックの魅力はなんといっても転居をしないため今まで通りの生活ができることですが、重要なのは設定される家賃の額です。投資家は購入金額に対する年間家賃収入の割合が8パーセントから12パーセントと設定することが多いようです。例えば2000万円で売却した場合

2000万円×0.08=160万円(年額)

160万円÷12=13万3000円(月額を出すため12ヶ月で割る)

この13万3000円が従来の住宅ローンの毎月支払い額より低くなおかつ、これから生活していく上で負担なく継続して支払い可能な額かどうか慎重に検討する必要があります。ただ、賃貸物件に居住する形になりますので、固定資産税やマンションの場合の管理費、修繕積立金を支払うことが無くなりますのでこれらも踏まえて決めることが大切です。

その他リースバックの活用法

リースバックは任意売却以外に活用できる場面があります。

ひとつは事業の資金調達です。不動産を売却することにより、一時的に大きな金額が手元に入るため、資金繰りが改善します。また、不動産保有による固定資産税や保険料が無くなるため、経営上のコストの見通しがたてやすくなるというメリットもあります。

他に高齢者の生活資金です。老後の生活資金が不足している場合、住宅ローンの残っていない不動産があれば、売却代金を老後資金に換えて、家賃を支払いながらそのまますみ続けることがでいます。

リースバックは上記の問題を転居することなく継続利用したい場合に有効な手段であります。

 

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 1:24 PM

【柴田文江018】任意売却と生活保護

住宅ローン難民の方の中には、病気や高齢のため働けない方もおられます。
今までは仕事をし、住宅ローンを返済しながら生活していた方も、いつ仕事が出来なくなり住宅ローンの返済に困窮するのか分かりません。
そして仕事が出来なくなってしまえば、任意売却で住宅ローンの問題は解決出来たとしても、その後の生活がままならないということになってしまいますので、そういった場合は生活保護の受給をされる方もおられます。

今回は任意売却と生活保護について説明いたします。

そもそも生活保護とはどういったものなのかというと、
「生活保護制度は、生活に困窮する方に対し、その困窮の程度に応じて必要な保護を行い、健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを目的としています。」
と厚生労働省が制度の趣旨を定義付けています。

生活保護の相談・申請窓口は、現在住んでいる地域を所管する福祉事務所の生活保護担当です。福祉事務所は、市(区)部では市(区)が、町村部では都道府県が設置しています。

生活保護を受けるための要件として、
生活保護は世帯単位で行い、世帯員全員が、その利用し得る資産、能力その他あらゆるものを、その最低限度の生活の維持のために活用することが前提でありまた、扶養義務者の扶養は、生活保護法による保護に優先します。
つまり
・預貯金、生活に利用されていない土地・家屋等があれば売却等し生活費に充てる
・働くことが可能な方は、その能力に応じて働く
・年金や手当など他の制度で給付を受けることができる場合は、まずそれらを活用する
・親族等から援助を受けることができる場合は、援助を受ける
そのうえで、世帯の収入と厚生労働大臣の定める基準で計算される最低生活費を比較して、収入が最低生活費に満たない場合に、保護が適用されます。

ここで、住宅ローン難民の方にとっての大きな問題として、住宅ローンが払えないとはいえ不動産を所有しているということです。
収入が途絶え、住宅ローンが支払えないうえに、オーバーローンの為自宅は売りたくても売れないので、生活保護を受給しようと考えても、自宅を所有しているということで申請が通らないケースがあるのです。
このようなケースの場合、福祉事務所に対し、
・金融機関からの督促状
・自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」
等を提出し、今後確実に自宅を手放す旨を理解してもらえれば、生活保護の申請が通るケースもあります。

この場合、自宅が売れた際の次の転居先に関して、家賃の上限等の制約があります。
また、転居する際の転居費用に関しては引越し業者の見積もりを3社分以上提出することにより、その中の一番低い代金を支給してくれることがあります。

このように生活保護の受給をしながら任意売却を進める場合、福祉事務所に対して必要なタイミングで正確な申請を行う必要があります。
住宅ローン難民エールプランナーが生活保護受給に関しての申請や交渉のサポートをいたしますので、いつでもご相談ください。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 6:19 PM

【阿部理恵008】リースバックでそのまま住み続ける!?

Q.リースバックとは?
A.不動産を売却し、その買主から当該不動産を賃借する方法です。

リースバックすれば、お家をそのまま使い続けることができます。
一方で家賃を払い続けなければならず、
お家の使用にあたっては賃貸借契約の条件に従う必要があります。

通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要がありますが、
リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、
その方に家賃を支払うという形でそのまま住み続けることができます。

しかし、一番重要なのは、家賃がいくらになるのか?です。

一般的には購入者が購入した金額の8~12%を年間家賃として設定します。
例えば、2,000万円で売却し
そのまま住み続ける際に年間10%の家賃が必要とすると

2000万 × 10% = 200万

年間で200万円の家賃が必要になります。
これを12で割ると

200万 ÷ 12 ≒ 16万7000

月々約17万円の家賃です。

この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ払えないので
リースバックする意味がありませんね。
また、住宅ローンより抑えることが出来たとしても、
継続して支払っていけるかどうかということを
よくよく検討する必要があります。

ただ、住宅ローンとして支払っていた時は
ローンの他に固定資産税や都市計画税、
マンションの場合は管理費や修繕積立金を支払う必要がありますが、
リースバックで賃貸として住む場合には
これを支払う必要がなくなりますので、
その点では大きなメリットと言えます。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 10:25 PM

【萩原祥郎007】「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定した場合、

この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。

 

「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うことです。

ですから「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。

あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場です。

この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

 

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った

住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は控除を受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者」は加入できますが、

「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、

加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、

債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも

団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。

債務者なのに万一に対する保障がないのは夫婦いずれにしても心配です。

 

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、

その妻がその自覚があまりにもないことが気にかかります。

「ただ名前をかいただけ」と主張します。契約書に名前を記入するということが、

どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしましょう。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:10 PM

【真嶋一志007】連帯保証と連帯債務について

住宅ローンの借入可能額は収入が基準となります。本人の収入だけでは借入希望額に満たないことがあります。例えば夫だけの収入では審査基準に満たない場合、妻の収入を加えた上で審査基準を満たします。これを収入合算といい連帯保証連帯債務の2つがあり、妻は連帯保証人または連帯債務者となります。

連帯保証人となった妻は夫と連帯して債務を保証することになり、夫が返済しなかった場合、夫のかわりに返済する責任を負います。この場合あくまでも夫のみが債務者で、民間の金融機関では多くがこの連帯保証の取り扱いになっています。

連帯債務者となった妻は全額の債務について夫と同一の責任を負うことになり、いつでも金融機関から請求を受けることになります。連帯債務の取り扱いで代表的なものはフラット35です。

次に毎年の所得税から10年間控除できる住宅ローン控除や加入者が死亡した時に保険金がおり債務がなくなる団体信用生命保険の適用はどうなるか?

連帯保証の場合は夫のみが債務者ですので、住宅ローン控除、団体信用保険とも妻は対象になりません。

連帯債務の場合は夫婦が債務者となっていますので、住宅ローン控除を受けることができます。団体信用保険については「主たる債務者」である夫が対象でありますが、フラット35では夫婦二人共対象となる団体信用生命保険があります。同じ債務の責任を負っているにも関わらず連帯債務者となっている妻が団体信用保険に加入していないケースが多いことを非常に気を付けないといけません。万一に対する保証がないのは心配です。

希望額の借入ができるかといって契約書に名前を記入してしまうと万一の場合「名前を書いただけ」といった主張は一切通用しません。連帯保証人、連帯債務者になるということがどういった立場になるのかしっかり確認しましょう。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 1:21 PM

【阿部理恵007】「連帯債務者」と「連帯保証人」の違い

「連帯債務者」と「連帯保証人」の違い、ご存知ですか?

例えば、夫が主債務者として
1000万円を借り入れる場合を考えてみましょう。

①妻が「連帯債務者」になる場合
それぞれが連帯して、1000万円全額について責任を負いますので、
連帯債務者は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

②妻が「連帯保証人」になる場合
その前に、「連帯保証人」と類似する「保証人」との差異を押さえておきましょう。

㋐催告の抗弁権(民法452条)
債務者が返済を滞納したため、
債権者から全額弁済の請求を受けた場合、
「先ず債務者に請求してよ」と言い返せる権利です。
保証人にはこの催告の抗弁権があるのですが、
連帯保証人にはありません。

㋑検索の抗弁権(民法453条)
「先ずは債務者の財産から弁済を受けてください」と言える権利です。
保証人には検索の抗弁権があるので、
債務者に支払能力があることを証明すれば、
保証人自身への請求を拒否できますが、
連帯保証人には検索の抗弁権はありませんので、
債務者に資力があったとしても、
連帯保証人自身の財産を差押えられる恐れがあります。

保証人よりも、連帯保証人の責任の方がはるかに重いので、
金融機関が保証人を付ける場合は連帯保証人です。

返済義務の面では、連帯債務者も連帯保証人も大差はありません。

ただ、連帯債務者は債務者なので、
住宅ローン控除を受けることができますし、
団体信用生命保険にも加入できます。

対して連帯保証人はあくまでも保証人なので、
住宅ローン控除を受けることも、
団体信用生命保険に加入することもできません。

気を付けたいのは、
「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースが少ないことです。
債務者なのに万一に対する保障がないのは心配ですね。

※団体信用生命保険とは
加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、
保険金がおりて、債務がなくなる保険。
金融機関の負担で加入することが多いです。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 8:55 PM

【萩原祥郎006】任意売却後の残債とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

相談者のほぼ全員の方が不安に思っておられることがあります、

それは、任意売却後の住宅ローンはどうなるのか?というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では

残債の支払い義務は残りますが、(自己破産をした場合を除く)

今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。

そもそも、その支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません、

では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、

金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。

金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、

金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、

その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。

生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、

よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、

それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは、

大きな負担となりかねませんが、 債権者、つまり金融機関側としてみても

任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなると

そのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか、

それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。

これを債権譲渡というのですが、

ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、

そのまま残債の金額で購入するはずがありません、

無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。

債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、

その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されます。

債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、

上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、

例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。

このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども

100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、

金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、

ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 6:33 AM

【真嶋一志006】任意売却後の残債について

任意売却後残ったローンの返済はどうなるのか? ご相談の中で不安をお持ちの方が多いのですが、任意売却で自宅を売却してもローンが残る場合、その残債についての支払義務はあります。

しかし住宅ローンの返済に困窮したから任意売却をしたのに、従来の返済額を支払うことができるはずがありません。

この残債については、債権者である金融機関に対し「支払可能な金額」を月毎に返済していくことになります。もちろん債権者により対応は異なりますが、現在の収支の状況を伝え、無理のない範囲で返済可能な金額を提示します。

おかれている状況が様々ですので、一概には言えませんが、1万円から2万円を支払っていくケースが多いです。

任意売却後の残債は、このように債権者と金額を決めて毎月支払っていくという流れになります。

たとえ1万円でも残債を支払っていくのは負担であります。しかし債権者にとっても無担保かつ毎月の返済額が少ない債権は早期に手放したいと考えるようになります。

そこで他の債権回収会社に債権譲渡をします。つまり債権を売却してしまうのです。そういった事情の債権なので残債額の2%から5%といった金額で債権回収会社が買い取るというのが大きなポイントです。

例えば任意売却後1000万円が残った場合10万円から50万円で債権回収会社が買い取ることになります。この買い取った金額に利益を乗せて債権回収会社は回収することになりますが、100万円回収できればかなりの利益になります。

債権回収会社は1000万円を回収する権利をもちますが、100万円で債権を放棄するという流れになります。

債権者によっては、債権譲渡を行わない場合もありますし、債権譲渡のタイミングも債権者次第ですが任意売却後の残債についてはこのように処理されています。

Filed under: 住宅ローン難民,尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:18 AM

【柴田文江017】銀行以外の抵当権が付いている場合の任意売却

多くの方は自宅を購入される際には銀行から住宅ローンを借り入れます。
その際に銀行から自宅に対して抵当権が設定され、万が一毎月の住宅ローンの支払いが出来なくなった際に、最終的にはこの抵当権を実行して競売にかけ回収するのですが、競売では市場価格より低い金額で売られてしまうため少しでも多く回収したい銀行は任意売却で売却することに対して同意してくれるのです。

しかし、抵当権は住宅ローンの借入の際だけに設定されるものではありません。
住宅ローン以外でも何か新たに借入をする場合、不動産を担保として差し出せばそこに抵当権が設定されるのです。
例えば、事業資金の為の借入、取引相手からの借入、親族からの借入など貸す側と借りる側の意思があれば不動産に対して抵当権が設定できます。

では住宅ローン以外の借入の返済が出来なくなってしまった場合、自宅はどうなってしまうのでしょうか、また、任意売却は可能なのでしょうか。ここで見ていきましょう。

結論から言うと、住宅ローンだろうが、それ以外の借入だろうが抵当権の効力自体は全く同じなので、返済が滞れば抵当権を実行され自宅は競売にかけられますし、その前に抵当権者の同意があれば任意売却も可能です。

しかし、住宅ローンの場合は抵当権者は銀行や保証会社等の金融機関のため、任意売却については事務的に進めてくれるので、競売よりも高値での売却が望める任意売却について承諾していただける傾向にありますが、
住宅ローン以外の借入の場合、厄介なのが抵当権者と債務者の間に「感情」が介入している場合があることです。

抵当権者の同意がなければ任意売却はできません。そのため、競売にかけられる前に任意売却についての同意を取り付ける必要があるのですが、抵当権者が一般企業や個人、親族等の場合で借入をしている債務者との間で何か揉め事が起きていたり、返済が出来ないのであれば回収する分が少なくなってもいいから競売で進めるというような考え方になってしまっている場合、任意売却について応じてもらうことが出来ません。

この場合、損得勘定だけでの交渉ではそれ以上前に進みませんので、双方での話し合い、債務者からの誠意を見せる等の感情面に訴えかける必要があります。
その中で、必要であれば住宅ローン難民エールプランナーが抵当権者と交渉を進める場合もあります。

このように、抵当権者の意思が全く異なってくるのが銀行以外の抵当権者のポイントですが、
逆に、抵当権者の方との関係が良好であれば銀行等よりも柔軟に応じていただけることもあるのがこのケースですので、銀行等以外からの借入でお悩みの方もぜひ一度住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 3:55 PM

【阿部理恵006】任意売却後の残債は?

任意売却後の住宅ローンの残債はどうなるのでしょうか?

自己破産を選択しない以上、
自宅を売却しても残債の支払い義務は残ります。

しかし、今まで支払ってきた住宅ローンの月額なんて
もう支払えませんよね。
これは債権者も十分に承知しており、
債権者も鬼ではありませんので、
「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。

具体的には、
現状の収支の中で毎月無理のない範囲で支払える金額を
債権者に提示します。
よくあるケースとしては
毎月1万円~2万円を支払うケースが多いです。

毎月1~2万円の返済だと、
返済する側にとっては無理のない範囲なので
じっくり返済できますが、
ちょっと債権者の立場から考えてみましょう。

債権者側からすれば、
任意売却後は抵当権が抹消された無担保の貸付となっており、
しかも毎月入ってくる金額も1~2万円という少額…

そんな債権は早くに手放してしまいたい!

と考えるようになるのです。
つまり、その債権を
他の債権回収会社に売却してしまうのです。

次はその債権を買う側、債権回収会社の立場で考えてみてください。
毎月回収できる額は1~2万円です。
あなたが債権回収会社なら、その債権を残債の金額で買いますか?
債権回収会社もその債権で手短に儲けたいですよね?
安く買って高く売りたい。

債権回収会社は、
残債の額の2%~5%
といった安い金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後の残債が1,000万円だった場合、
10万円~50万円程で債権回収会社に売却されることになります。
債権回収会社は、
この例の場合だと、
100万円も回収すればかなりの利益となります。

債権回収会社が
「私には1,000万円回収する権利はあるけど
あなたが100万円支払ってくれるなら
残りの900万円は放棄します。」
と交渉してきてくれた場合、
それに応じれば、残債もなくなります。

但し、債権者によっては債権を売却しない場合もあります。
その場合は、完済まで頑張りましょう。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 11:24 AM

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