住宅ローン難民エールプランナー基地 最新エールメソッドによる新しい（任意売却）のカタチ

自己破産とは・・

●裁判所に申し立てて税金などの非免責債権を除く借金を帳消しにしてもらう手続き

●破産開始時点で保有している財産を精算して残りの借金を免責にしてもらう

●99万円以下の現金や価値が20万円以下の財産は自由財産として残すことができる

ただ自己破産ができる条件として(支払不能)であること、生活保護を受けている方などがあり

免責不許可事由に該当すればそれ自体に失敗します。

そして、裁判所や弁護士費用のことも考慮しなくてはなりません。

持ち家があるとよほどのオーバーローンでない限り、管財事件となり費用がかかります。

持ち家などの財産がない場合は同時廃止となりそれほど費用はかかりません。

任意売却により売却し残債務については、債権者と交渉になりますが

無理のない範囲での返済ができる可能性がありまので、住宅ローン以外の債務が少ない場合は

自己破産をしなくても大丈夫です。

ただどうしても残債務に問題があるケースもあります。

それでも自己破産だけはとお考えの方がおられます。デメリットも多いのも確かです。

しかし、国が定めた多重債務者や生活困窮者を救済し再生できる環境を作る制度です。

どうしても残債務問題があれば任意売却後であれば持ち家としての財産はないので、同時廃止として費用を押さえて債務整理ができます。

「自己破産だけは」という思いを再起にかける強いちからに変えてみては。

住宅ローンの返済に困ったときに
不動産屋や弁護士に相談すると、
破産を勧められる方も多いようですね。

任意売却をするとすぐに破産をしなければならない…
ということはありませんよ！

自己破産は法律が認めた
「借金をゼロにする手法」ですが、
自己破産だけはしたくない！
という方は多いです。

任意売却をしても、
住宅ローンのみの滞納の場合や
他の借入れが少額な場合は
破産をしなくても大丈夫な場合が殆どです。

何故なら、
任意売却をした後の住宅ローンの残債務の返済ついては、
金融機関との話し合いで、
無理のない返済額を決められるからです。

任意売却と自己破産は
セットでもなんでもありませんから、
住宅ローンが苦しい方は
自己破産を気にせずに一度ご相談ください。

以下に任意売却のメリットを挙げておきます。
①競売よりも高額な金額で売却できます。
②金融機関に多くの金額が返済できるので、
残ったローンの返済について柔軟な対応をしてもらえます。
③任意売却について、人には知られません。
④本来の売却時に必要な諸費用
（仲介手数料・管理費・修繕積立金・司法書士報酬など）や、
滞納分の住民税・固定資産税等は
売却代金から支払われます。
⑤場合によっては、引越し費用等を考慮してくれます。
⑥住宅の引渡し期日を相談できるため、
追い出されることはありません。

人生のリ・スタート！

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

住宅ローンとは、金融機関（債権者）が担保保証として購入する不動産を確保し

お金を貸し付けるということです。これを抵当権といい、

確保していることを公に証明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権は、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権です

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりませんが、

その期限を怠れば、債務者は「期限の利益」を喪失し、一括の返済を請求されます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てるわけです。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください！

機構のサービサーに対し「任意売却に関する申出書」を提出すると、次は価格査定書を提出するよう連絡が来ます。価格査定書も提出すると、１～２週間後にサービサーより売出開始価格の指示があります。指示があれば、速やかに専任媒介契約書（専属専任媒介契約書）とレインズ登録証明書をサービサーに対して提出します。概ね２週間以内に提出する必要があります。

販売開始後は一般の不動産売却と同じですが、月に一度「販売活動状況報告書」を記入し、サービサーに対して１か月間の販売状況を報告します。反響が少なく、販売価格の見直しが必要である場合はその旨も記入すれば値下げをすることもできます。
販売活動においては、少しでも高く尚且つ早く売却できるよう家の中を綺麗に保っておく必要があります。
積極的な販売活動（レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等）を行い購入希望者を見つけます。

原則、販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却をすることは可能なため、実質は【6か月間＋競売並行の期間】に売れなければ競売で処理されてしまうことになります。

購入希望者が見つかれば、「購入希望者報告書」を用いて売買価格や購入者の情報を伝えます。
その後、売買代金の中から控除してもらう費用（配分）を確定させます。
配分の内訳は大まかには、
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用（司法書士費用）
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用（ハンコ代）
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用（最近は控除してもらえない場合が多いです）
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。

併せて購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。
決済にはサービサーも抵当権抹消書類を持参しますので、決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い大人数で決済を行うことになります。

決済が完了すればひとまず任意売却自体は完了となりますが売却後の残債の支払い（毎月支払える範囲での金額）が始まります。

今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の任意売却の流れを解説しましたが、他の金融機関であった場合も基本的な流れは変わらないので、住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

人生のリ・スタート！

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

滞納する原因はもちろん、当然あります。

では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

１．離婚により支払えなくなった。

２．多重債務に陥り、支払えなくなった。

３．会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。

４．病気で仕事ができなくなった。

５.　リストラで収入が途絶えた。

などです。

多くの人が、結婚して子どもができるとマイホームを購入したいとか

マイホームで子どもを育てていきたいとか、

そのうちもっと大きな家に買い替えようなどの夢が膨らみます。

住宅ローンを組んでいる人は１２００万人いるといわれていますが、

そのうち１８０万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、

あるいは滞納するかもしれないという住宅ローン難民なのです。

数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン難民さんが多かたっのですが、

このごろは景気の回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が

大幅に増えてきました。

このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、

予期しなかったことが起きて、止む無く滞納ということになってしまったということなんです。

つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください！

抵当権とは、住宅ローンを借入した時に、不動産をその借入金の担保として確保するためのものです。

つまり、住宅ローンの支払いが停止した場合などに銀行がその不動産を処分する、と契約できる権利です。

抵当権には、一度の借入で設定し、完済すると抹消する【抵当権】と、上限を決めその範囲内で繰り返し借入、返済をしても設定や抹消しない事業用の資金調達などに使われる【根抵当権】があります。

そして通常は必ず【(根)抵当権設定登記】をし順位の確保をします。

借入をした個人や企業は、滞納を繰り返し、決められた期日に返済できなければ(期限の利益の喪失)となります。

その後抵当権が実行され競売の申し立てをされる事になります

抵当権者は登記した順位により優先的に配当を受けることになります。

住宅ローン難民の方に任意売却を説明する場合、メリットはもちろん、デメリットも説明しなければなりません。

まず、何より個人信用情報に傷がつくことを住宅ローン難民の方は気にされます。でも任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴いますから、当然、個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。 いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態です。これにより、その後の５～７年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、使用ができなくなるわけです。

次に競売になる可能性があるということです。任意売却では、家の販売価格は最終的に債権者（金融機関やサービサー）が決定します。その価格が市場価値とあまりにもかけ離れていた場合、売れないということもあるわけです。販売開始から一定期間（３～ ６か月）が経過しても売れなければ、競売の申し立てを始めてしまいます。競売の申し立てから入札が開始されるまでさらに４～６か月程度ありますから、その間も販売活動を並行していけますが、それでも売却ができなければ競売で処分されてしまう可能性があるということです。

住宅ローン難民エールプランナーは、債権者と適正な販売価格についての交渉をしっかりしながら、住宅ローン難民の方と連携して販売活動をしていかなければなりません。しかし、任意売却を進めるにあたって、住宅ローン難民の方にはさまざまな事情が考えられます。住宅ローン以外にも借入が複数あってそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納で自宅を役所から差し押さえられていたり等。また、自宅の所有名義が複数いる場合や、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、利害関係人が複数いて、このうちのだれかひとりでも任意売却の同意が得られないと任意売却の話を前に進めることはできなくなります。つまり、利害関係者全員の同意がなければ任意売却できないというのが3 つ目のデメリットです。

そして最後のデメリットは、任意売却は競売に比べて高い金額で売却することが可能ですが、それでも住宅ローンの残債についての支払い義務は残るということです。これは、自己破産をしない限り残ります。それでも、今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるわけではなく、月々の生活費を除いて支払いが可能な金額を支払っていくということになります。このように任意売却は、自宅が売れたら全て終わりというわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは、残債の支払いや転居先などについての相談など、住宅ローン難民の方のフォローを必ず行っているのです。

任意売却には、今見てきたように、いくつかのデメリットがありますが、競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうがはるかにメリットは多いことは周知の事実です。

そして何よりのメリットは、だれにも相談できず自宅が競売になるかもしれないという精神的デメリットから解放されることで、人生の再スタートに向けて前向きな気持ちを持つことができます。このことだけでも任意売却を選択する意義は十分にあるといえます。

まずは、ぜひ住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください！

人生のリ・スタート！

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

任意売却にはメリットはもちろん、デメリットも当然あります。

①まず、何より個人信用情報に傷がつきます。

任意売却を進める上では住宅ローンの滞納が伴いますから、当然、個人信用情報機関に

延滞の履歴が記録されてしまいます。いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態です。

これにより、その後の５～７年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、使用が

できなくなるわけです。

②次に、それでも競売になる可能性があるということです。

任意売却では、家の販売価格は最終的に債権者（金融機関やサービサ ー）が決定します。

その価格が市場価値とあまりにもかけ離れていた場合、売れないということもあるわけです。

販売開始から一定期間（３～６か月）が経過しても売れなければ、競売の申し立てが始まり、

競売の申し立てから入札が開始されるまでさらに４～６か月程度ありますから

その間も販売活動を並行していけますが、それでも売却ができなければ競売で処分されてしまう

可能性があるということです。

③エールプランナーは、債権者と適正な販売価格についての交渉をしっかりしながら、

依頼者の方と連携して販売活動をしていかなければなりません。

しかし、任意売却を進めるにあたって、依頼者の方にはさまざまな事情が考えられます。

住宅ローン以外にも借入が複数あってそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、

税金の滞納で自宅を役所から差し押さえられていたり等などや、

また、自宅の所有名義が複数いる場合や、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、

利害関係人が複数いて、このうちの誰かひとりでも任意売却の同意が得られないと

任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

つまり、利害関係者全員の同意がなければ任意売却ができないのが ３つ目のデメリットです。

④そして最後のデメリットは、任意売却は競売に比べて高い金額で売却することが可能ですが、

それでも住宅ローンの残債についての支払い義務は残るということです。

これは、自己破産をしない限り残ります。

それでも、今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるわけではなく、

月々の生活費を除いて支払いが可能な金額を支払っていくことになります。

このように任意売却は、自宅が売れたら全て終わりというわけではありませんので、

任意売却後もエールプランナーは、残債の支払いや転居先などについての相談など、

依頼者の方のフォローを必ず行っているのです。

任意売却には、今みてきたようにいくつかのデメリットがありますが、

競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが

はるかにメリットは多いことは周知の事実です。

そして何よりのメリットは、だれにも相談できず自宅が競売になるかも

しれないという精神的デメリットから解放されることです。

このことだけでも任意売却を選択する意義は十分にあると考えられます。

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください！

独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から住宅ローンを借入している方（フラット３５は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが）も多くおられるかと思います。
ここでは住宅金融支援機構（以下、機構と表記します）に対して住宅ローンの返済が滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、「督促状」等で遅れているローンの支払いを督促されます。
それでも返済できずに、6か月が経過すると期限の利益の喪失となり借入をしている元本や利息、遅延損害金の全てを一括で支払うよう求める「催告書」が届きます。

この時点で、一般の金融機関等の住宅ローンであれば、保証会社が付いているので債権が保証会社に移るのですが、機構の場合は保証会社が付いていないため債権は機構が保有したままとなります。

一括請求が届いた後、何の意思も表示しなければそのまま裁判所に申し立てられ競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売の申し立てはされず、任意売却にて自宅を売却する方向で機構にも応じてもらえるわけです。
「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードでき、その内容は大まかには「住宅ローンの支払いが出来なくなったので家を売らせてください。売っても全額返済できないかもしれませんが、その場合の残債は可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金も減額してください。家に関しては少しでも早く高く売却できるよう綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に依頼をしています。」というような文面を機構があらかじめ用意しているので、ここに記入し提出することとなります。
ちなみに依頼する業者が決まっていない場合には、機構に決めてもらう事も出来ます。

「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入し提出することになるのですが、機構も競売より任意売却を勧めている為、期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで郵送されてきますので、そのタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

機構は督促状や催告書を送ったり、その後の競売の申立てや任意売却の業務などは以下の３社のうちのどれかに委託しますので、「任意売却に関する申出書」を提出したり、任意売却についての交渉も全てこの３社のうちのどれかと進めることになります。（以下、サービサーと表記します）
・株式会社住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社
どこが窓口になっても債権者は機構ですので進める内容は同じですが、それぞれのクセみたいなものは若干あります。

「任意売却に関する申出書」を提出すると、サービサーから業者に対して査定をするよう連絡があります。
機構の任意売却に関しては、この査定から、最終の決済に至るまでに提出する書類は全て指定されており、「任意売却に関する申出書」と同様にホームページからダウンロードできます。以下のような書面があります。

抵当権とは、住宅ローンなどで金融機関からお金を借りたときに、
土地や建物をその借金の担保として金融機関に差し入れます。

住宅ローンの支払いができなくなったときは、
この土地と建物を売っても良いです、という契約です。

契約なので、するかしないかは自由なのですが、
この契約をしないと金融機関はお金を貸してくれません。

契約は原則として口約束でも成立しますが、
金融機関は書面で契約して、
法務局という国の機関に抵当権を設定したという届け出をします。
これを「抵当権設定登記」といいます。

「抵当権設定登記」とは、
「私はこの土地と建物の所有者にお金を貸したのですが、
もし住宅ローンの返済ができなくなったら、
私が土地と建物を売ってその代金から優先的に返済してもらう契約をしました。
この不動産の登記簿謄本に私が抵当権を持っていることを公示してください。」
と金融機関が国に届け出をすることです。

金融機関がこの「抵当権設定登記」をしておくと、
土地と建物を優先的に売り払う権利を国に保証してもらえるのです。

登記簿謄本は誰でも見ることができますので、
金融機関がお金を貸すときは、
貸しても不動産から回収できるかを判断するために
必ず登記簿謄本をチェックしています。

住宅ローンの返済が数カ月滞ると、
金融機関から一括返済を請求されます。

一括返済ができなかった場合、
金融機関は土地と建物を強制的に売ったお金から
住宅ローンの残代金を回収するために、競売の申立てをします。

抵当権は登記した順位によって、
売却代金から回収する順番が決まっていて、
登記簿謄本に記載されている順番通りに実行されます。
ですので、早く登記した者が法的に強いのです。