【柴田文江010】税金の滞納で自宅を差押えられた⁉

住宅ローンの支払いに悩んでいる方は、住宅ローンだけでなく税金についても併せて支払いに困っている方がおられます。
実際に相談に来られる住宅ローン難民の方の中にも、税金を滞納してしまっており自宅を差押えられているケースが多くあります。
では税金の滞納により自宅が差押えられるとどうなってしまうのかここで解説いたします。

 

税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れ
①税金(固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等)は納付書等に記載されている納付期限までに納めなければ滞納となります。納付期限は税金の種類や自治体によって異なります。納付期限を過ぎると延滞税が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。
さらに、そのまま税金を納めない状態が続くと、納税を促すよう催告書が送られてきます。この催告書は複数回送られる場合があります。

③催告書が届いた後も延滞が続けば、役所は滞納者の財産を差押えるよう調査に乗り出します。
滞納者の所有している不動産や勤務先、預金のある金融機関等を調査し、不動産や給料、預金口座の差押の準備を始めます。

④財産の調査が終わると、役所から滞納者に差押予告書が送られます。これは基本的には税金の納付を促すものですが、「今後は不動産や給料などの財産を差押えますよ」という内容が明記されています。
差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。

⑤差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いようです。差押えにあたっては事前に「差押予告書」が郵送で送られることもありますが、文書がないまま差し押さえされることもあります。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられるのですが、不動産が差押えられた場合は、まず登記簿謄本に「差押」の登記が記載されます。その後、公売にて強制的に売却されてしまいます。

 

このようにして税金の滞納を解消しないままでいると給料を差押えられたり、ご自宅を強制的に手放すことになってしまいます。
税金は仮に自己破産をしても納付する義務は残るものです。
そのまま放置するのではなく少しずつでも分納していく等の対応をする必要がありますし、役所に家を差押えられても任意売却で解決することは可能です。
住宅ローンだけではなく、税金の支払いが困難になった際も悩まず住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 11:11 AM

【柴田文江009】「ブラックリストにのる」とは

「ブラックリスト」にのることを皆さんは極端に恐れますが、金融業界において、「ブラックリスト」という  リスト自体は存在しません。では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何をさしているのでしょうか。
たとえば、クレジットカードを作ったり、ローンを組むなどの時に、その情報が「信用情報機関」なるものに  登録されます。ここで言う情報機関とは、その金融機関が貸付の審査のために設けた機関のことです。

そしてその状態で、ある一定期間、返済が滞ったり、破産したりした場合、それらの「事故情報」が情報機関に 登録されてしまいます。この情報が、「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているものに当たり、  その状態を、「ブラックにのっている」と表現します。

では、「クレジットカードの審査が通らなかった」「ローンが組めなかった」など、自分がブラックリストへ  登録されているかもしれないと不安になった場合、調べることはできるでしょうか。

各信用情報機関には、「本人開示制度」に従って「開示請求の手続」をすれば、自分の情報を確認することが  できます。開示された内容は、直接見ることも、郵送で受け取ることも可能です。また、本人以外が申し込む  こともできますが、開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

この信用情報機関は、下記の期間です。これらの仕事は「ブラックリスト」への登録、管理、信用情報の収集  よび加盟団体への提供です。

 

全国銀行個人信用情報センター(KSC)http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社 シー・アイ・シー(CIC)http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構http://www.jicc.co.jp/

 

では、ブラックリストにのると、どのような影響が出てくるでしょうか。新たに借入をすることが困難に    なります。この状態は5年から7年くらい続きます。つまり、信用をとりもどすためにはそれくらいかかると  いうことなのです。

しかし、ブラックリストが関係するのは、「個人の金融機関情報」のみです。そのため、ブラックリストに   載ったからといって、就職に不利になったり、勤務先に知られたり、資格をとるために制限が出るなどの    状況にはなりません。ただし、金融機関に勤務などの場合はこの限りではないので、ご注意ください。

 

Filed under: 住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 4:16 PM

【柴田文江008】リースバックでそのまま住み続ける!?

病気や失業、離婚など様々な理由で住宅ローン難民になってしまう方はおられます。
住宅ローン難民になってしまい住宅ローンを滞納してしまうと、任意売却を選択し自宅を手放さざるを得ないのですが、
やはり今まで住み慣れた愛着のあるご自宅はどうしても手放したくないという方もおられるかと思います。
そういった方は「リースバック」という方法で、もしかしたらご自宅に引き続き住み続けることが出来るかもしれません。

 

リースバックとは?
任意売却では債権者からの同意を得た上でご自宅などを売却し、その売却代金を返済の一部に充てることになるのですが、通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要があります。
リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、その方に引き続き家賃を支払うという形でそのまま住み続けることができるのです。
また、この時点で金額を設定おき、将来再度自宅を買い戻すことも可能になります。

 

今後の家賃が支払える金額かどうかがポイント!
上記のように毎月の住宅ローンが支払えなくなっても、リースバックを選択すればそのまま住み続けられるという非常に魅力的な方法なのですが、重要になってくるのが家賃の設定金額です。
購入する業者や投資家はもちろん損をするわけにはいきませんので、基本的には購入した金額の8~12%を年間の家賃として設定します。(この割合は一般的なものですので個々によって異なります。)
例えば、2,000万円で売却しそのまま住み続ける際に年間8%の家賃が必要とすると

20000000 × 0.08 = 1600000

年間で160万円の家賃が必要になります。つまり

1600000 ÷ 12 ≒ 133000

月々約13万円の家賃です。
この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ何の意味もありませんし、住宅ローンより抑えることが出来たとしても、継続して支払っていけるかどうかということは非常に重要なポイントですのでよく検討する必要があります。
ただ、住宅ローンとして支払っていた時はローンの他に「固定資産税・都市計画税」やマンションの場合「管理費・修繕積立金」を支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合にはこれを支払う必要がなくなりますので、その点では大きなメリットと言えます。
これらのことを加味したうえでリースバックを選択するかどうかを決める必要があるでしょう。

 

任意売却だけではないリースバックの活用法
住宅ローンの支払いが困難になった場合にそのまま住み続けられるかもしれない方法として紹介したリースバックですが、その他にも、このリースバックは大いに活用できる場面があります。

まずは高齢者の老後の資金としての活用法です。
住宅ローンはもう残っていないが、手元にも現金がなく老後の生活資金が不足しているといった方の場合、自宅を売却し現金に換え、そのまま家賃を支払い続けながら住むといったことも可能となります。

他には事業等の資金繰りの改善です。
自社ビルや工場などのローンの支払いが困難になった場合や、会社の運転資金が不足した場合等にリースバックを選択し、手元に現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けるのですが、資金繰りとしては、債務の元金の支払い(費用として計上ができない)が減り、家賃の支払い(費用として計上が可能)が発生します。その結果、利益が圧縮され、法人税が減ります。
このようにして資金繰りの改善に繋ぐことができます。

 

リースバックの仕組みをご理解していただけたでしょうか。
もし今住宅ローンの支払いは困難だけれども、どうしても住み続けたいといった方がおられましたら、
このリースバックも検討してみてはいかがでしょうか、住宅ローン難民エールプランナーが一緒になってベストな方法を提案いたします。

 

 

Filed under: 任意売却,梅田:基地 — 中川 強 3:41 PM

【柴田文江007】「連帯債務者」と「連帯保証人」のちがい

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定することがあります。この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いをしっかり確認しておきましょう。

「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うということです。ですから「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

そして「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場にあります。この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は控除は受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者」は加入できますが、「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。債務者なのに万一に対する保障がないのは夫婦いずれにしても心配です。

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、その妻がその自覚があまりにもないことが気にかかります。「ただ名前をかいただけ」と主張します。契約書に名前を記入するということが、どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしましょう。

Filed under: 任意売却,梅田:基地 — 中川 強 3:53 PM

【柴田文江006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが、
任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く)
もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。
そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません、
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。
生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねませんが、
債権者、つまり金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか、
それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、
ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。
債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。
例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

 

Filed under: 任意売却,梅田:基地 — 中川 強 5:38 PM

【柴田文江005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして一通り調べた後に私達、エールプランナーに相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できるはずがないのです。
それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について少しお話させていただきます。

 

引越費用の出所は?
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者なのです。
売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょうか?

 

任意売却業者が引越費用を捻出?
任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないはずです。
しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

 

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかるほうが良いでしょう。

Filed under: 任意売却,梅田:基地 — 中川 強 5:59 PM

【柴田文江004】住宅ローンと破産

ローンの滞納のご相談で、任意売却のお話をすると

すぐ、破産をしなければならないのですか?と質問してこられる方が多くいらっしゃいます。

不動産屋や弁護士に、「自己破産しかない」と言われたそうです。

確かに、ローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのように返済に追われることもなくなります。

それでも「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのです。

では、なぜ破産ということになるのでしょう。

 

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどういうことでしょうか。

 

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いによります。

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、いくらなら返済できるかを伝え、

納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけるわけです。

住宅ローン難民の中でも、破産がネックでご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのも事実です。

Filed under: 梅田:基地,Q&A — 中川 強 4:50 PM

【柴田文江003】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保し

お金を貸し付けるということです。

これを抵当権といい、確保していることを公に証明することを

抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根抵当権』があります。

『抵当権』は、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権で、

『根抵当権』はその金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利です。

これは、事業資金の調達などに使われます。

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。

が、その期限を怠れば、債務者は「期限の利益」を喪失し、

一括の返済を請求されます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てるわけです。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

 

 

 

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 3:20 PM

【柴田文江002】住宅ローンを滞納する原因

多くの人が、結婚して子どもができるとマイホームを購入することを考えます。

マイホームで子どもを育て、そのうちもっと大きな家に買い替えよう・・・など

夢は膨らみます。

住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるといわれています。

が、そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかも

しれないという住宅ローン難民なのです。

では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

1.離婚により支払えなくなった。

2.多重債務に陥り、支払えなくなった。

3.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。

4.病気で仕事ができなくなった。

5. リストラで収入が途絶えた。

など。。

数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン難民さんが多かったのですが、

このごろは景気の回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に

増えてきました。

このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、

予期しなかったことが起きて、止む無く滞納・・・ということになってしまった

ということなんです。

つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

Filed under: 住宅ローン難民,梅田:基地 — 中川 強 3:53 PM

【柴田文江001】任意売却のデメリットは?

任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することが出来たり、引越し費用を残せるかもしれない等、そのメリットについてはよく目にすることがありますが、
任意売却のデメリットについても住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいところですのでここで紹介します。
もちろん、このデメリットは競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多いです。

 

①個人信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴います。
ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥ってしまうわけです。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、
今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるといった不都合が生じてしまいます。

 

②競売になってしまう可能性がある
任意売却を選択されたとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合、売れないということももちろんあり得ます。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、
自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

 

③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、
税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

 

④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することが可能な分、債権者に返済する金額も多くはなりますが、
それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。

 

 

このようにいくつかのデメリットは伴いますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまった。
という精神的なデメリットから解放されるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 梅田:基地,Q&A — 中川 強 4:08 PM

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