【真嶋一志018】任意売却と生活保護

突然の事故や病気などで仕事ができなくなった場合、住宅ローンの返済ができなくなります。任意売却できたとしても収入がないわけですから生活していくことが困難になります。その為、生活保護を申請される方がおられます。今回は任意売却と生活保護について説明いたします。

生活保護を受給する条件として、あらゆる手立てをしてそれでも厚生労働省の基準となる最低生活費に満たない場合受給できるというのが原則です。

具体的には・・・

・預貯金、生活に利用されていない土地・家屋があれば売却等し生活費に充てる必要がある。

・働くことが可能であれば能力に応じ働くこと

・年金や諸手当など他の制度給付を受けることができる場合はまずそれらを優先的に活用すること

・親族等から援助を受けることができる場合はまず援助をうけてください。そのうえで収入が最低生活費に満たない場合は保護が適用されます。

ここで問題として、住宅ローンのある不動産を所有している方に生活保護を認めてしまうと、それにより住宅ローン返済することで資産を増やすことを援助してしまう形になるため生活保護を受けることができません。

住宅ローン難民の方は住宅ローンの返済に困窮しているとはいえ住宅ローンのある不動産を所有していることになります。ただこのような場合でも金融機関からの督促状や自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」等を福祉事務所に提出し、自宅を必ず手放す旨を理解してもらえば生活保護の申請に通ることもあります。この場合転居先の家賃の上限金額等の制限があります。また、引越業者3社以上分の見積を提出することにより、そのなかの一番低い金額を転居費用として支給してくれることがあります。このように生活保護の受給をしながら任意売却をすすめる場合、必要に応じて正確な申請を行うことが大事です。住宅ローンに関係する生活保護受給でお悩みの方は是非ご相談ください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:02 AM

【真嶋一志017】銀行以外の抵当権が付いている場合の任意売却

銀行から融資を受けて不動産を購入した場合、その不動産に借金の担保として抵当権が設定されます。銀行は当初の約束通りに返済が行われない場合に抵当権を実行し競売により換価し債務の弁済に充てるのことになります。そして多くの場合競売より高い金額で売却できる任意売却に同意していただけます。

この抵当権は住宅ローンの借入だけでなく事業資金の借入や親族からの借入など何重にも双方の意識があれば設定することができ、約束通り返済できなければ抵当権を実行することもできます。

では住宅ローン以外の借入の返済ができなくなった場合に任意売却は可能なのでしょうか。

結論的には債権者の同意があれば任意売却は可能です。

ただ、銀行や保証会社が抵当権者の場合、事務的に任意売却について承諾していただける傾向にありますが、一般企業や個人、親族などの場合、金銭的な問題ではなく揉め事などによる「感情」が介入している場合があるので承諾をえられない場合があります。こういった場合、誠意を見せ感情面に訴えていく必要があります。必要であれば住宅ローン難民エールプランナーが抵当権者と交渉します。

銀行以外の抵当権についてのお悩みも住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 7:14 PM

【真嶋一志016】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを配偶者や両親を連帯保証人として借入されておられる方もおられる思います。連帯保証人が付いている住宅ローンの支払いできなくなった時どうなるのか解説いたします。

保証人と連帯保証人の違い?

借金をした人の保証をするという立場は同じですが、保証する範囲や借入先からの督促を受ける時期が異なります。以下3点で違いがあります。

①(催告の抗弁権)

借入先がいきなり請求してきた場合「先に主債務者に請求してくれ」ということを保証人はできますが連帯保証人はできません

②(検索の抗弁権)

主債務者に返済資力があるにも関わらず返済しない場合、「主債務者に返済能力があるのだから、先に主債務者の財産を差押えてくれ」ということを保証人はできますが連帯保証人はできません

③(分別の利益)

保証人が複数いる場合、保証する金額を人数分で按分すればいいが、連帯保証人は各自が全額を負担する義務を負っています。

このように保証人より連帯保証人の方が保証する範囲が大きく重い責任を課せられることになります。そのため借入先は住宅ローンを貸出する際は連帯保証人とします。

連帯保証人がいる場合の任意売却

主債務者が確実に住宅ローンを返済していれば連帯保証人には何ら問題はありませんが、主債務者が返済をできなくなった場合すぐに連帯保証人に請求がきます。そのため主債務者の代わりに住宅ローンを返済しなければなりません。返済ができない場合数ヶ月後には期限の利益の喪失となり任意売却もしくは競売となりますが売却後の残債についての支払い義務は主債務者と同様に負うことになります。又、任意売却をするためには主債務者と連帯保証人双方の意思表示が必要でありどちらかが同意しなければそれ以上話をすることができない点で運命共同体と言えます。そして連帯保証人が不動産等の資産を保有している場合は何より注意が必要で任意売却後の残債について借入先が不動産を差押えて競売により回収することができるのです。

連帯保証人がついている住宅ローンの返済に困った方や借入先から督促がきている連帯保証人の方は住宅ローン難民エールプランナーと上記の点を踏まえて慎重に検討しましょう。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:30 AM

【真嶋一志015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

「任意売却に関する申出書」を機構のサービサーに提出後の流れは

⑤物件調査・価格査定

サービサーより価格査定の提出をするよう連絡がきます。物件調査を行い価格査定書を提出します。

⑥売出価格の確認

価格査定書提出後、1~2週間後にサービサーより売出価格の指示があります。

⑦媒介契約の締結

速やかに(専属)専任契約書とレインズ登録証明書をサービサーに提出します。

⑧販売活動

積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込広告、オープンハウス等)を行います。またサービサーに対し定期的に「販売活動状況報告書」を提出し進捗状況を報告します。価格の見直し等の必要がある場合はその旨も報告すれば値下げをすることもできます。

⑨購入希望者報告

購入希望者が見つかれば「購入希望者報告書」を提出し、抵当権抹消の可否の連絡を待ちます。

⑩配分表の作成

売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

内訳

・不動産仲介手数料

・抵当権抹消費用(司法書士費用)

・後順位抵当権者に対する抵当権抹消費用(ハンコ代)

・滞納管理費 修繕積立金

・差押債権者に対する差押解除応諾費用

・引越代(最近は控除してもらえない場合が多い)

・破産管財人がついている場合は破産財団組入金

等を売買代金の中から控除してもらい差し引いた金額を機構に返納することになります。

⑪売買契約締結

購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。

⑫決済

決済場所には買主、仲介業者、司法書士、またサービサーも集まるので大人数で行うことになります。決済が完了すれば任意売却完了となります。その後毎月支払える範囲での金額で残債の支払いをしていきます。今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の流れを説明しましたが、他の金融機関の場合でも基本的な流れは同じです。任意売却を成立させるために住宅ローン難民の方と住宅ローン難民エールプランナーが最大限の協力をすることが重要です。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:28 AM

【真嶋一志014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

現在、住宅ローンを借入されている方の中に独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供するフラット35を利用されている方も多くおられると思います。ここでは住宅金融支援機構(以下、機構と表記)に対し住宅ローンが滞ってしまった場合の流れについて説明いたします。

①延滞の連絡や通知

住宅ローンを滞納するとフラット35の窓口になっている銀行から電話が入ったり督促状などの書面が届き、支払請求されます。

②催告書による残金一括請求

督促状等の通知が数回繰り返され6ヶ月経過すると催告書が内容証明郵便で届きます。こうなると期限の利益の喪失となり残金(延滞分+元金+利息+遅延損害金)の一括請求になります。

③窓口になっている金融機関がかわる

この時点で一般の住宅ローンの場合、債権が保証会社に移りますが機構の場合、債権は保有したまま機構が業務委託した金融機関に窓口がかわります。

④任意売却に関する申出書

催告書が届いた後、何の意思表示もしなければ競売になってしまいますが、その前に「任意売却に関する申出書」を機構に提出することでまずは任意売却で自宅を売却することに応じてもらえます。「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードでき大まかな内容が(住宅ローンの返済ができなくなったので自宅の売却を希望します。売却により全額を返済できない場合、残金については可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金の減額も希望します。また、少しでも短期間で高く売却できるよう自宅を綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に以来しています)という文面があらかじめ用意されているので記入し提出します。ちなみに依頼する業者が決まっていない時には機構に決めてもらうこともできます。「任意売却に関する申出書」は期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで郵送されてきます。この時に記入し提出するのが良いでしょう。

機構は期限の利益の喪失後、督促や催告また競売に関する業務を以下の3社のいずれかに委託しますので、「任意売却に関する申出書」の提出や、任意売却についての交渉もすべて委託先と進めることになります。

・エムユーフロンティア

・住宅債権管理機構

・日立キャピタル債権回収会社

窓口はこの3社ですが債権者は機構ですので進める内容かわりないですが、それぞれの特徴が若干あります。「任意売却に関する申出書」を提出すると業者に対して対象不動産を査定するよう連絡があります。機構の任意売却は査定から決済までの提出書類が指定されておりホームページよりダウンロードできるようになっています。以下のような書面です。

任売書式-1 任意売却に関する申出書

任売書式-2 売出価格確認申請書

任売書式-3 戸建住宅価格査定書

任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)

任売書式-5 マンション価格査定書

任売書式-6 実査チェックシート(マンション)

任売書式-7 販売活動状況報告書

任売書式-8 購入希望者報告書

任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書

任売書式-10 査定額等確認申請書

任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書

任売書式-12 代金決済予定日等の報告書

依頼を受けた業者は上記書面を任意売却の進行にあわせて提出する必要があり期限までに提出できない場合、業者変更を促されたり最悪の場合、競売に移行されてしまうので依頼を受けた業者は正確に業務を遂行しなければなりません。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:36 AM

【真嶋一志013】投資用に購入した収益マンションの任意売却

ご自身がお住まいの家ではなく、投資用に購入されたマンションのローン返済に困窮し住宅ローン難民となってしまうことがあります。

多くは副収入や年金がわりなどの目的で投資用マンションをご購入されますが、入居者がない場合や滞納された場合など継続的に家賃が入ってこなければローン返済を貯蓄などご自身でまかなう必要があるため、資金がなければたちまち住宅ローン難民になってしまいます。又、1戸だけでなく複数戸購入や一棟購入の場合はさらにリスク大きくなります。

一棟購入の場合斡旋業者が30年一括借り上げなど30年間の家賃保証をしてくれたり建物の維持管理や入退去の管理手続をしてくれ安心と思われがちなのですが、一定期間ごとに家賃の見直しがあります。つまり30年間家賃は保証しますが当初の家賃とは限らないということです。例えば当初1室5万円ですが見直しで3年目から1室4万円といった具合です。又、どのくらい家賃がさがるかも明記されていませんので半額になってしまうかもしれません。維持管理等についてもオーナー負担となる場合がほとんどです。更にいうと業者が倒産してしまった場合、その後入居者との契約や建物維持管理など煩雑になり家賃の保証もなくなります。

このように投資用マンションは入居者がいれば安定的な収入もあり、場合によれば売却益を期待でき税制上のメリットがあるなど魅力的ではありますが、様々なリスクがあります。

現実に投資用マンションでお困り方、我々住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:15 AM

【真嶋一志012】任意売却は必ずできるのか

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に競売にされてしまいます。競売になる前に任意売却を選択するとメリットが多いのですが任意売却は必ずできるものではありません。以下で任意売却ができない場合を紹介いたします。

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合

任意売却は売却代金よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローンの状態で売却するため売却で完済するこができません。それを債権者が認めなければ任意売却ができず競売になります。金融機関の多くは競売より任意売却を勧めていますが、一部の金融機関や個人の債権者はそれぞれの判断による場合があります。

②全関係者の同意が得られない場合

金融機関(サービサー)が任意売却を認めたとしても、不動産に共有者がいる場合や抵当権者が複数の場合、差押債権者(税金滞納による差押え等)がいるなど、すべて関係者になりますのでそれぞれの同意が必要です。

③物件購入後まもなく滞納が始まった場合

住宅ローンの支払い開始から2年以内程度(金融機関により期間は異なる)の短期間に滞納が始まったとき任意売却を認めない場合があります。ただ個々のケースで金融機関の対応が異なるので慎重に交渉を進める必要があります。

④任意売却の販売期間が過ぎてしまった場合

任意売却で販売活動を開始し3~6ヶ月で売却できない場合、債権者は競売の申し立てを行い裁判所が手続きを開始します。競売が開始されてから落札されるまでの約6ヶ月間は任意売却での販売活動を続けますが売却できなければ競売で処理されることになります。

⑤任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却での販売活動を行うにあたり、売主となるお客様と任意売却業者が、内覧時の対応や債権者への報告などを適切に行わないなど協力しなければ競売の申し立てをされてしまいます。

⑥金融機関に対して不正を行った場合

住宅ローンを組む際に、偽造した書類を提出するなどの不正を行った場合など債権者が任意売却に応じないこともあります。

このように任意売却は必ずできるわけではありません。しかし住宅ローン難民の方と債権者の間に立ち任意売却ができるように住宅ローン難民エールプランナーは必要な知識を身につけることに日々努めています。住宅ローンの問題でお困りの方、是非ご相談ください。

 

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:48 AM

【真嶋一志011】任意売却と競売の違い

住宅ローンの滞納をし、金融機関からの督促を放置し続けると最終的に自宅を手放すことになります。この時、競売により強制的に売却されるか、自分の意志より任意売却するか、結果は経済的にも精神的にも大きく変わってきます。

任意売却と競売の違いを見ていきましょう。

①価格

競売の場合、市場価値の6~7割で落札されるのが一般的です。

任意売却は市場価値に近い価格で売却するので、その分売却後に残る債務の圧縮に繋がります。

②売却後に残った債務の返済計画

競売後、裁判所は事務的に手続を進め金融機関などと話し合いをすることなく完了させてしまいます。その為、突然残債について金融機関の指定する金額で支払の通知が改めて届くようなります。任意売却では金融機関との交渉で残債について支払可能な金額を手続きの中で取り決めますので、突然の通知が届くなどいうことはありません。

③引越費用

競売の落札による売却代金は全て裁判所費用や債権者に分配されますので、債務者の手元にはなにも残りません。その為、引越費用に困ることになります。任意売却では金融機関によりますが売却代金より引越費用を捻出できる可能性があります。

④プライバシー

競売の場合、裁判所で情報公開されますので、近隣などに知られる可能性があります。任意売却の場合は一般的な不動産の販売活動とおなじなのでプライバシーを守ることができます。

⑤退去日

競売は裁判所が定めた計画によって手続きが進行するので、引越するための退去日についてこちらの希望日等の意向は一切通りません。場合によっては強制的に立ち退かされてしまいます。任意売却は関係者全員の合意による手続きになりますので、常識的なものであれば事前協議の上、決定することになります。突然の立ち退きもありません。

⑥リースバックですみ続けることができる場合がある。

競売の場合落札されれば退去しなければなりませんが、任意売却では条件によりリースバックとして売却できれば買主に家賃を支払う形で自宅に住み続けることが可能な場合があります。

⑦住宅ローン難民エールプランナーと再出発に向かう

住宅ローン返済に困窮しどうしようもなく放置した結果、競売開始を受けなす術もなく相談先もわからなく不安な日々を送られている方のため、我々住宅ローン難民エールプランナーはそういった方を1人でも無くすことを日々考えています。上記①~⑥のようなメリットが任意売却にはありますので、住宅ローン難民エールプランナーに出会っていただき、再出発向けた準備をしましょう。

住宅ローンに悩んだ時、1人で考え込まず、まず住宅ローン難民エールプランナーを頼りにしてください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 11:18 AM

【真嶋一志010】税金の滞納で自宅を差押えられたら

住宅ローン難民の方で税金の支払いにお困りの方が多く、中には滞納により自宅を差押えられている方がおられます。税金の滞納により自宅を差押えられた場合以下の流れになります。

税金滞納後の流れ

①滞納

税金(固定資産税、都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険等)は納期限を1日でも過ぎた場合は滞納になります。納期限は税の種類や自治体により異なり、納税通知書がある場合はそれに記載されています。

②督促状による催告

納期限後20日以内に督促状が送られます。さらに税金を納めないと、催告書が複数回送られることになります。

③財産調査

催告書が届いた後も滞納を続けると、滞納者の身辺整理や差押えの為に不動産や勤務先、取引のある金融機関等への財産調査を行い、差押えの準備を始めます。

④差押予告書・登記・通知書

財産調査をもとに、差し押さえるべき財産が決められ、滞納者に差押予告書が送られます。これは納付を促すものですが、予告書なしに差し押さえられることもあり、この場合、差押登記がなされ、抵当権者に差押通知書が送付されます。その後公売により強制的に売却されます。

税金の滞納による差押えは裁判所の許可や判決の必要がなく、事前連絡や滞納者の同意も必要がない正当な行政処分となっています。このように税金滞納の状態を続けると強制的にご自宅を手放すことになってしまいます。そして、仮に自己破産をしても税金の納付義務は残ります。そのために滞納状態を放置するのではなく分納していく等の対応をしていれば任意売却で解決できる可能性があります。

住宅ローンと併せて税金の支払いにお困りの場合もご相談ください。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 7:24 PM

【真嶋一志009】「ブラックリストにのる」とは

「ブラックリスト」とは?

ローンが組めなかったり、クレジットカードが作れなかったりした場合「ブラックリストにのっているかも」と思うかたがいます。

「ブラックリスト」とは金融事故情報です。つまり「ブラックリスト」というリストは存在しません。

例えば、ローンを組んだり、クレジットカードを作った時「信用情報機関」にその情報が登録されます。「信用情報機関」とは金融機関が貸付審査のために設けた機関です。

ローンを一定期間滞納したり、破産した場合に金融事故として登録されることになり、この状態を「ブラックリストにのっている」と表現します。

では、ご自身が「ブラックリストにのっているか」調べることができるのでしょうか?

信用情報機関は「本人開示制度」に従い手続をすれば、ご自身の情報を確認することが可能です。

では「ブラックリスト」にのるとどうのよな影響が出てくるのでしょうか?

新たな借入ができなかったり、クレジットカードを作れないという自体が発生しその状態が5年から7年続くことになります。

「ブラックリスト」にのっているからといって、勤務先に知られたり、就職で不利になるといったことはありません。ただし金融機関に勤務などの場合は注意が必要です。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 8:33 PM

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