【萩原祥郎011】任意売却と競売の違いとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から返済を催促され

最終的には自宅を手放すことになってしまいます。

任意売却で売却するのか、何も手を打たずに競売にされてしまうのか、

どちらを選択するか! 経済的にも精神的にも結果は大きく変わってきます。

では、任意売却と競売の違いは!

 

①高値で売却することが出来る

一般的に、競売の場合、自宅は市場価値の60~70%の価格で

落札されてしまいます。 任意売却はあくまでも相場通りの市場価値で

売却するので、その分売却後の残債の圧縮に繋がります。

 

②残債の支払い計画を立てやすい

自宅が競売にされると、金融機関とは何の話し合いをすることもなく

裁判所が機械的に手続きを完了させてしまいます。

その後の残債についても金融機関とやり取りを交わす機会もなく

突然残債の支払いについて改めて通知が届くことになります。

任意売却の場合はその手続きのなかで金融機関に対して、

売却後の残債の支払いについても、支払っていける金額等を事前に

取り決めることになりますので、突然の通知が届いてどうすれば良いか

分からなくなるといったことがありません。

 

③引越し費用を捻出することが可能な場合がある

競売で売却されてしまうと、その売却代金は全額、金融機関への返済に

充てられてしまい、手元に何も残らずに引越しを余儀なくされます。

任意売却では、金融機関によっては売却代金の中から引越費用を

捻出してもらえる場合があります。

 

④プライバシーが守られる

自宅を競売にされたしまった場合、その情報が裁判所の中で公開されます、

これは誰でも閲覧することが可能ですので、自宅に競売の下見などで

業者がうろついたりすることが多くあります。

また、入札期間の3週間程前からはインターネットでも閲覧が可能になり、

自宅の中の写真付きで公開されてしまいます。

任意売却はあくまでも一般の不動産売却として販売活動を行いますので、

周囲に事情を知られることがありません。

 

⑤引越し時期等の調整が可能

競売の場合、裁判所が決めたスケジュールに沿って手続きが進みます。

引越し時期の希望等の意向は一切通りませんので、落札されてしまうと、

落札者から一方的に明け渡しを求められ、引越し費用がなくて、

明け渡すことが出来なかった場合でも、強制執行で強制的に

立ち退かされてしまうケースもあります。

任意売却は売主、買主、債権者等の関係者全員の合意の下で

進める手続きですので、もちろん引越し時期に関して、売主の意向も

常識の範囲であれば通りますので、突然強制的に立退きを求められる

といった心配はありません。

 

⑥リースバックで住み続けることが出来る場合がある

競売は落札されてしまうと落札者の都合で立退きを要求されますが、

任意売却の場合、リースバックとして購入者を募れば、その購入者に対して

家賃を支払い続けることによりそのまま自宅に住み続けることができる

可能性がある場合があります。

 

⑦エールプランナーとともに再出発に向けて進むことが可能です

住宅ローンが支払えずにそのまま放置してしまい、

競売の手続きが開始されても誰に相談して良いのかわからないまま

毎日不安な生活を過ごしている方もまだまだ多くおられます。

この先、生活はどうなってしまうのか目の前のことを考えるのすら恐怖で、

そこから目を背けて自暴自棄になってしまった方も実際におられます。

我々、エールプランナーは一人でも多く住宅ローンで悩んでる方を

無くすということを常に考えています。

上記の①~⑥のようなメリットが任意売却にはありますが、

何よりもエールプランナーと出会っていただき、

今の目の前の問題はもちろん、日々の不安等も気軽に相談していただき、

その後の再出発を切ることが出来るというのが何よりも大切なことです。

 

このように任意売却と競売の違いを見ていきましたが、

住宅ローンに悩んだら、一人で抱え込まずに、

まずは相談するということが重要です。

住宅ローン難民エールプランナーを頼ってください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:35 PM

【萩原祥郎010】税金の滞納で自宅を差し押さえられたとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの支払いに悩んでいる方は、税金についても併せて

支払いに困っている方がおられます。

実際に相談に来られる方の中にも、税金を滞納してしまっており

自宅を差押えられているケースが多くあります。

では税金の滞納により自宅が差押えられるとどうなってしまうのか

ここで解説いたします。

 

税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れ

①税金(固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等)

は納付書等に記載されている納付期限までに納めなければ滞納となります。

納付期限は税金の種類や自治体によって異なります。

納付期限を過ぎると延滞税が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。

さらに、そのまま税金を納めない状態が続くと、

納税を促すよう催告書が送られてきます。

この催告書は複数回送られる場合があります。

③催告書が届いた後も延滞が続けば、

役所は滞納者の財産を差押えるよう調査に乗り出します。

滞納者の所有している不動産や勤務先、預金のある金融機関等を調査し、

不動産や給料、預金口座の差押の準備を始めます。

④財産の調査が終わると、役所から滞納者に差押予告書が送られます。

これは基本的には税金の納付を促すものですが、

「今後は不動産や給料などの財産を差押えますよ」という内容が明記され

差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。

⑤差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いようです。

差押えにあたっては事前に「差押予告書」が郵送で送られることも

ありますが、文書がないまま差し押さえされることもあります。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられるのですが、

不動産が差押えられた場合は、まず登記簿謄本に「差押」の登記が記載され

その後、公売にて強制的に売却されてしまいます。

 

このようにして税金の滞納を解消しないままでいると

給料を差押えられたり、ご自宅を強制的に手放すことになってしまいます。

税金は仮に自己破産をしても納付する義務は残るものです。

そのまま放置するのではなく少しずつでも分納していく等の対応を

する必要があります。また、役所に家を差押えられても任意売却で

解決することは可能です。住宅ローンだけではなく、

税金の支払いが困難になった際も悩まずエールプランナーに相談してください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:32 PM

【萩原祥郎009】「ブラックリストにのる」とは

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「ブラックリスト」にのることを皆さんは極端に恐れますが、

金融業界において、「ブラックリスト」というリスト自体は存在しません。

では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何をさしているのでしょうか。

たとえば、クレジットカードを作ったり、ローンを組むなどの時に、

その情報が「信用情報機関」なるものに登録されます。

ここで言う情報機関とは、その金融機関が貸付の審査のために設けた機関のことです。

そしてその状態で、ある一定期間、返済が滞ったり、破産したりした場合に、

それらの「事故情報」が情報機関に登録されてしまいます。

この情報が、「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているものに

当たり、その状態を、「ブラックにのっている」と表現します。

では、「クレジットカードの審査が通らなかった」「ローンが組めなかった」など、

自分がブラックリストへ登録されているかもしれないと不安になった場合に、

調べることはできるでしょうか?

各信用情報機関には、「本人開示制度」に従って「開示請求の手続」をすれば、

自分の情報を確認することができます。開示された内容は、直接見ることも、

郵送で受け取ることも可能です。また、本人以外が申し込むこともできますが、

開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

この信用情報機関は、下記の機関です。

全国銀行個人信用情報センター(KSC)http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社 シー・アイ・シー(CIC)http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構 http://www.jicc.co.jp/

機関の仕事は「ブラックリスト」への登録、管理、信用情報の収集、加盟団体への提供等。

 

では、ブラックリストにのると、どのような影響が出てくるでしょうか。

新たに借入をすることが困難になります。この状態は5年から7年くらい続きます。

つまり、信用をとりもどすためにはそれくらいかかるということなのです。

しかし、ブラックリストが関係するのは、「個人の金融機関情報」のみです。

そのため、ブラックリストにのったからといって、就職に不利になったり、

勤務先に知られたり、資格をとるために制限が出るなどの状況にはなりません。

ただし、金融機関に勤務などの場合はこの限りではないので、ご注意ください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 9:42 AM

【萩原祥郎008】リースバックでそのまま住み続けるとは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

病気や失業、離婚など様々な理由で住宅ローンを滞納してしまい、

住宅ローン難民になってしまうと、任意売却を選択して

自宅を手放さざるを得ないのですが、やはり今まで住み慣れた愛着のある

ご自宅はどうしても手放したくないという方もおられるかと思います。

そういった方には「リースバック」という方法で、

もしかしたら、ご自宅に引き続き住み続けることが出来るかもわかりません。

 

リースバックとは?

任意売却では債権者からの同意を得た上でご自宅などを売却し、

その売却代金を返済の一部に充てることになるのですが、

通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要があります。

リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、

その方に引き続き家賃を支払うという形で、

そのまま、今まで住み慣れたご自宅に住み続けることができる方法なのです。

また、契約時に金額を設定しておき、

将来再度自宅を買い戻すことも可能にすることができます。

 

今後の家賃が支払える金額かどうかがポイント!

上記のように毎月の住宅ローンが支払えなくなった場合に、

リースバックを選択することができれば、そのままご自宅に住み続けられるという

非常に魅力的な方法なのですが、重要になってくるのが家賃の設定金額です。

購入する業者や投資家はもちろん損をするわけにはいきませんので、

基本的には購入した金額の8~12%を年間の家賃として設定します。

(この割合は一般的なものですので個々によって異なります。)

例えば、2,000万円で売却しそのまま住み続ける際に、

年間8%の家賃が必要とすると

20,000,000円 × 0.08 = 1,600,000円

年間で160万円の家賃が必要になり

1,600,000円 ÷ 12 ≒ 133,000円

月々、約13万円の家賃となります。

この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ、何の意味もありませんし

住宅ローンより抑えることが出来たとしても、

継続して支払っていけるかどうかということが、非常に重要なポイントです。

つまり、よく検討する必要があるということです。

ただ、住宅ローンとして支払っていた時はローンの他に

「固定資産税・都市計画税」やマンションの場合「管理費・修繕積立金」を

支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合には、

これを支払う必要がなくなりますので、その点では大きなメリットと言えます。

これらのことを加味したうえでリースバックを選択するかどうかを

決める必要があります。

 

任意売却だけではないリースバックの活用法

住宅ローンの支払いが困難になった場合に、

そのまま住み慣れたご自宅に住み続けられるかもしれない方法として

紹介したリースバックですが、その他にも、

このリースバックは大いに活用できる場面があります。

まずは高齢者の老後の資金としての活用法です。

住宅ローンはもう残っていないが、手元にも現金がなく

老後の生活資金が不足しているといった方の場合、

自宅を売却し現金に換え、そのまま家賃を支払い続けながら

住むといったことも可能となります。

他には事業等の資金繰りの改善です。

自社ビルや工場などのローンの支払いが困難になった場合や、

会社の運転資金が不足した場合等にリースバックを選択し、

手元に現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けるのです、

資金繰りとしては、債務の元金の支払い(費用として計上ができない)が減り、

家賃の支払い(費用として計上が可能)が発生します。

その結果、利益が圧縮され、法人税が減ります。

このようにして資金繰りの改善に繋ぐことができます。

 

リースバックの仕組みをご理解していただけたでしょうか。

もし、今、住宅ローンの支払いは困難だけれども、

どうしても、今まで住み慣れた愛着のあるご自宅住み続けたいといった方は、

このリースバックも選択肢として検討してみてはいかがでしょうか、

一緒になって、ベストな方法を提案いたします。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 9:25 AM

【萩原祥郎007】「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いとは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定した場合、

この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。

 

「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うことです。

ですから「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。

あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場です。

この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

 

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った

住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は控除を受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者」は加入できますが、

「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、

加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、

債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも

団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。

債務者なのに万一に対する保障がないのは夫婦いずれにしても心配です。

 

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、

その妻がその自覚があまりにもないことが気にかかります。

「ただ名前をかいただけ」と主張します。契約書に名前を記入するということが、

どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしましょう。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:10 PM

【萩原祥郎006】任意売却後の残債とは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

相談者のほぼ全員の方が不安に思っておられることがあります、

それは、任意売却後の住宅ローンはどうなるのか?というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では

残債の支払い義務は残りますが、(自己破産をした場合を除く)

今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。

そもそも、その支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません、

では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、

金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。

金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、

金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、

その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。

生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、

よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、

それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは、

大きな負担となりかねませんが、 債権者、つまり金融機関側としてみても

任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなると

そのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか、

それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。

これを債権譲渡というのですが、

ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、

そのまま残債の金額で購入するはずがありません、

無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。

債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、

その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されます。

債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、

上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、

例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。

このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども

100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、

金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、

ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 6:33 AM

【萩原祥郎005】任意売却で引越費用を保証とは

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ご依頼者の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで一通り調べた後に、

エールプランナーに相談に来られ、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」

と聞いて来られるケースが増えてきました。

しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは

本来できるはずがないのです。

それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが

「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、

上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。

ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について少しお話させていただきます。

 

引越費用の出所は?

任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で

売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が

回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を

持っているのは債権者なのです。

売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、

引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。

さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、

任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

 

では、ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、

どのようにしてこれを保証するのでしょうか?

 

任意売却業者が引越費用を捻出するでしょうか?

任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を

債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、

先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、

この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を

記載することはできないはずなのです。

業者が得ることのできる、不動産仲介手数料は宅建業法で上限が定められているのですが、

あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が

定まった金額を得られるという保証はないのです。

事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては

独自で割合を決めていることがあり、

その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないく、

この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になる

ことも、もちろんあり得ますので。

この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、

つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。

赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、

そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば

仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

 

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!

以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、

相談前の段階で保証できるはずのないものです。

つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の

謳い文句と疑ってかかるべきです。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 9:58 AM

【萩原祥郎004】住宅ローンと破産とは

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住宅ローンを滞納したとのご相談で、「すぐ、破産をしなければならないのですか?」

と質問してこられる方が多くいらっしゃいます。

「なぜですか?」と聞くと、不動産屋や弁護士に、「自己破産しかない」と言われたそうです。

ローンの滞納をしても自己破産をすれば、確かに住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのように返済に追われることもなくなります。

それでも「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのです。

では、破産しないで済む方法はあるのでしょうか!

 

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどういうことでしょうか。

 

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いにより、

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、

いくらなら返済できるかを伝えれば、納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけるわけです。

住宅ローン難民の中でも、破産がネックでご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのも事実です。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:52 PM

【萩原祥郎003】住宅ローンの抵当権とは

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住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保し

お金を貸し付けるということです。これを抵当権といい、

確保していることを公に証明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権は、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権です

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりませんが、

その期限を怠れば、債務者は「期限の利益」を喪失し、一括の返済を請求されます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てるわけです。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 9:38 PM

【萩原祥郎002】住宅ローンを滞納する原因とは

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滞納する原因はもちろん、当然あります。

では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

1.離婚により支払えなくなった。

2.多重債務に陥り、支払えなくなった。

3.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。

4.病気で仕事ができなくなった。

5. リストラで収入が途絶えた。

などです。

多くの人が、結婚して子どもができるとマイホームを購入したいとか

マイホームで子どもを育てていきたいとか、

そのうちもっと大きな家に買い替えようなどの夢が膨らみます。

住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるといわれていますが、

そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、

あるいは滞納するかもしれないという住宅ローン難民なのです。

数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン難民さんが多かたっのですが、

このごろは景気の回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が

大幅に増えてきました。

このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、

予期しなかったことが起きて、止む無く滞納ということになってしまったということなんです。

つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 8:33 PM

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