【萩原祥郎021】住宅ローンは家賃と同じ?とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

不動産会社がポスティングするチラシに、

「今の家賃と同じ額でこんな物件が買えます!」といった文言をよく見かけます。

例えば、8万円の家賃を支払っているのならば、

毎月8万円の返済でローンを組めば、賃貸ではなく自分の持家が手に入る、

ということなのでしょう。 確かに、賃貸で家賃を毎月支払っていてもいつまでも

自分の家にはなりませんが、ローンで購入し、それを完済すれば名実ともに自分の家になり、

資産となるわけですから。 このようなチラシの売り文句は一見、正しいように見えます。

しかし、この売り文句には大きな危険がひそんでいます。

それは、「リスク」という部分に関して一切目を向けていないのです。

住宅ローンは完済するまでは銀行の抵当権が必ず付いています。

つまり、何らかの理由で住宅ローンの支払いができなくなれば抵当権を実行され、

自宅は競売にかけられてしまうのです。

いくら登記簿上の所有者だからといっても抵当権が残っているうちは、

それこそ売却してもローンを完済できないような状態(オーバーローン)であれば、

自由に売ることもできないので、持家とはいえ権利上、銀行より立場が弱いのです。

そしてこの住宅ローンは35年なら35年、基本的には支払い額が変わりません。

つまり、住宅ローンを組んだ時の状態を35年間維持しなければならないのです。

転職による収入減や、離婚をされる方もいるかもしれませんし、

子供の進学先によっては教育費も大きく変わります。

親の介護による思わぬ出費や、自身が病気になるかもしれません。

挙げだすときりがないのですが、人生には予期せぬことが起きるリスクが多くあります。

35年という長期に渡って現状を維持できる方は、かなり少ないのではないでしょうか?

このような予期せぬことが起こった際に、これまでの住宅ローンの支払いを維持できなければ、

たちまち支払いに困窮し、住宅ローン難民となってしまうのです。

もし賃貸であれば今より安い家賃の物件に引っ越すなどの対策が取れるのですが。

また、月々の支払いが家賃と同額だとしても、持家には住宅ローン以外に、

固定資産税・都市計画税が毎年必要です、マンションの場合は管理費や修繕積立金が必要です。

戸建の場合でも何か故障すれば直すためには費用がかかりますし、

外壁や屋根なども定期的に補修しなければなりません。

これらの維持費用も加味すれば家賃と同額とは到底言えないのが現実です。

住宅ローン難民にならないための第一歩として、チラシの売り文句にすぐに乗るのではなく、

自身の返済プランにある程度余裕を持った住宅ローンを組むということが大切なのです

 

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 8:47 AM

【萩原祥郎020】成年後見制度と任意売却とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

家を売却するには、通常に売る場合でも任意売却でも、所有者の明確な意思表示が

不可欠です。 そして、不動産の購入や売却のみならず、預貯金などの財産を管理したり、

身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、

遺産分割の協議をしたりする必要があっても、認知症・知的障害・精神障害などの理由で

判断能力の不十分な方は、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。

また、自分に不利益な契約であっても正しい判断ができずに契約を結んでしまい、

後に被害を被る恐れもあります。 このような判断能力の不十分な方々を保護、支援する

成年後見制度というものがあります。

成年後見制度では判断能力の程度など本人の状況に応じて「後見・保佐・補助」の

3つの制度があります。

本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などが家庭裁判所に申立てることにより、

・判断能力が欠けているのが通常の状態の方=後見人

・判断能力が著しく不十分な方=保佐人

・判断能力が不十分な方=補助人

が選任されます。

また、身寄りがいないなどの理由で、申立てをする人がいない方の保護を図るため、

市町村長に法定後見(後見・保佐・補助)の開始の審判の申立権が与えられています。

申立ての際に候補者が挙げられていれば、家庭裁判所はその候補者が適格か判断します。

通常は親族が選任されることが多いのですが、適切な親族が見当たらない場合などは、

弁護士や司法書士等が職業後見人として選任される場合もあります。

後見人、保佐人、補助人はそれぞれ本人の利益を考えながら、本人を代理し、

契約などの法律行為をしたり、本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり、

本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消したりすることによって、

本人を保護・支援します。 しかし、自己決定の尊重の観点から、日用品(食料品や衣料品等)

の購入など「日常生活に関する行為」については、取消しの対象になりません。

成年後見制度を利用するにあたっては申立手数料・登記手数料として3,400円の費用を

印紙で納める必要があるほか、郵送等の実費や、必要な書類を取得するための費用、

後見と保佐では、必要なときに本人の判断能力の程度を医学的に十分確認するために、

医師による鑑定を行いますので、鑑定料が必要になります。鑑定料は個々の事案によって

異なりますが、ほとんどの場合、10万円以下となっています。

期間については、審理期間については、個々の事案により異なり、一概にはいえません。

鑑定手続や成年後見人等の候補者の適格性の調査、本人の陳述聴取などのために、

一定の審理期間を要することになります。多くの場合、申立てから成年後見等の開始までの

期間は、4か月以内となっています。早ければ1~2週間で完了することもあるようです。

任意売却の相談を受けた際に、所有者の判断能力に応じて成年後見制度が必要な場合、

上記の期間が必要であったり、ご家族に対して適格なアドバイス等も必要になってきます。

判断能力の不十分な方に対して無理矢理売却を進めてしまい、後で無効になってしまっては

誰も得しないどころか当事者全員に甚大なる迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。

住宅ローン難民エールプランナーが適切な判断をし、ご本人やそのご家族に対して、

正しい選択肢へと導いてあげる必要があるのです。

 

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 5:50 PM

【萩原祥郎019】支払いの優先順位とは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

毎月の住宅ローンの返済が厳しくなってくると、日常の出費を抑え何とかローンを

やりくりするしかないと、考える方は多いのではないでしょうか。

もちろん、節約をすることによって住宅ローンの支払いが維持できるのであれば、

これは大いに正しい選択なのですが、日々の出費の中にも様々なものがあります。

食費や教育費、保健料の支払いもあれば、家を所有すれば固定資産税・都市計画税が

かかりますし、マンションの場合は管理費がかかります。 住宅以外にも車のローンや

中にはクレジットカードの借入があり、その返済が必要な方もおられるでしょう。

これらの項目の中には毎月の返済額が決まっており、節約でどうにかなるもの

ばかりではありません。 全てを難なく支払えるのであればそれがベストなのですが、

支払えなくなってしまった場合には項目別に優先順位をつけ取り返しがつかなくなる前に

対策をとる必要があります。

①【生活費用】

食費や光熱費、通信費、教育費等日々の生活で欠かすことのできない費用です。

つまり優先順位も一番高いのですが、いざ節約するとなると、この生活費用の中から

なるべく費用を抑えていく必要があります。

②【税金】

住宅を所有していれば固定資産税・都市計画税、自営の方であれば住民税や

国民健康保険料なども収める必要があります、税金に関しては仮に将来自己破産をしても

支払いの義務を免れることはなく、必ず納付しなければならないものです。

また、税金の滞納があると役所は自宅を差押えてくることがあります。

これでは自宅を売却することもできなくなってしまいますので、

そういった意味でも、税金の支払いの優先順位は高いものと言えます。

どうしても納期限までの納付が難しい場合は、何も言わずに滞納してしまうのではなく、

役所に出向き相談してみてください。 分納などの相談には乗っていただけるはずです。

③【マンション管理費・修繕積立金】

マンションに住んでいる方の場合、管理費・修繕積立金がかかっているかと思います。

この費用に関して滞納があると、もちろん管理組合から請求されることになるのですが、

場合によっては管理組合から訴訟を起こされるケースもあります。

売却時にも滞納分は次の所有者に引き継がれますので、滞納があるマンションを

わざわざ購入する方はいません。 つまり滞納分を解消する必要がありますので、

管理費・修繕積立金に関しても支払いの優先順位は高いと言えます。

④【住宅ローン以外の借入の返済】

住宅ローン以外に借入がある場合、これらに対しても返済をする必要があるので

大きな負担になっている方も多く見受けられます。

どうしても必要な車のローン等は優先順位を高く、維持する必要がありますし、

大きな買い物をする際にクレジットで分割で支払うことも、計画的に利用するのであれば

問題はありません。しかし生活費に充てるためや住宅ローンの支払いのために

借入れるといった状況になってしまっていれば、今後、明確に収入が上がる見込みがあり

一時的に借入れている場合を除き、ほぼ間違いなく将来返済に行き詰ります。

ましてやカードローンの返済のために別のカードローンから借入れるような

自転車操業状態になっている場合には、すぐに何かしらの対策をする必要があるでしょう。

つまりこの項目が支払えない状況であれば、すでに現状維持が難しい状況に陥っているので

優先順位としては低いと言えるかもしれません。

⑤【住宅ローン】

念願のマイホームを手に入れる為に組んだ住宅ローン、上記のように生活費を抑える

ことで維持できるのであればまだ問題はありませんが、税金や管理費、その他の借入の

返済を滞納してまで支払ったとしても、結局その滞納している項目の債権者から

差押えられ競売にかけられてしまえば本末転倒です。

愛着のある家をどうしても手放したくない気持ちがあるのであれば、正しい選択をすることが

非常に難しくなってしまっているので、節約をしても支払えないのであれば

こちらも何か対策を取っていかなければなりません。

無理に支払っては、いけないという意味で、住宅ローンの優先順位も低いものと言えます。

もちろん今回挙げた項目以外の出費もありますし、優先順位も人によって違うことでしょう。

しかし、誰にも相談できずに間違った選択をしてしまってからでは、取り返しが効きません。

返済に行き詰った際にはすぐに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 6:11 PM

【萩原祥郎018】任意売却と生活保護とは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローン難民の方の中には、病気や高齢の為、働けない方もおられます。

今までは、仕事が出来て、住宅ローンを返済しながら生活していた方も、

いつ仕事が出来なくなり住宅ローンの返済に困窮するのか分かりません。

仕事が出来なくなってしまえば、任意売却で住宅ローンの問題は解決出来たとしても、

その後の生活がままならないということになってしまいますので、

そういった場合は生活保護の受給をされる方もおられます。

今回は任意売却と生活保護について説明いたします。

 

そもそも生活保護とはどういったものなのかというと、

「生活保護制度は、生活に困窮する方に対し、その困窮の程度に応じて必要な保護を

行い、健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを

目的としています。」と厚生労働省が制度の趣旨を定義付けています。

生活保護の相談・申請窓口は、現在住んでいる地域を所管する

福祉事務所の生活保護担当です。 福祉事務所は、市(区)部では市(区)が、

町村部では都道府県が設置しています。

生活保護を受けるための要件として、

生活保護は世帯単位で行い、世帯員全員が、その利用し得る資産や能力やその他

あらゆるものを、その最低限度の生活の維持のために活用することが前提でありまた、

扶養義務者の扶養は、生活保護法による保護に優先します。 つまり、

・預貯金、生活に利用されていない土地・家屋等があれば売却等し生活費に充てる

・働くことが可能な方は、その能力に応じて働く

・年金や手当など他の制度で給付を受けることができる場合は、まずそれらを活用する

・親族等から援助を受けることができる場合は、援助を受ける

そのうえで、世帯の収入と厚生労働大臣の定める基準で計算される最低生活費を

比較して、収入が最低生活費に満たない場合に、保護が適用されます。

ここで、住宅ローン難民の方にとっての大きな問題として、住宅ローンが払えない

とはいえ不動産を所有しているということです。

収入が途絶え、住宅ローンが支払えない上に、オーバーローンの為、自宅は売りたくても

売れないので、生活保護を受給しようと考えても、自宅を所有しているということで

申請が通らないケースがあるのです。 このようなケースの場合、福祉事務所に対し、

・金融機関からの督促状

・自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」

等を提出し、今後確実に自宅を手放す旨を理解してもらえれば、

生活保護の申請が通るケースもあります。

この場合、自宅が売れた際の次の転居先に関して、家賃の上限等の制約があります。

また、転居する際の転居費用に関しては引越し業者の見積もりを3社分以上提出する

ことにより、その中の一番低い代金を支給してくれることがあります。

このように生活保護の受給をしながら任意売却を進める場合、福祉事務所に対して

必要なタイミングで正確な申請を行う必要があります。

エールプランナーが生活保護受給に関しての申請や交渉のサポートをいたしますので、

いつでもご相談ください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 11:08 AM

【萩原祥郎017】銀行以外の抵当権が付いている場合の任意売却とは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

多くの方は自宅を購入される際には銀行から住宅ローンを借り入れます。

その際に銀行から自宅に対して抵当権が設定され、万が一毎月の住宅ローンの支払いが

出来なくなった際に、最終的にはこの抵当権を実行して競売にかけ回収するのですが、

競売では市場価格より低い金額で売られてしまうため少しでも多く回収したい銀行は

任意売却で売却することに対して同意してくれるのです。

しかし、抵当権は住宅ローンの借入の際だけに設定されるものではありません。

住宅ローン以外でも何か新たに借入をする場合、不動産を担保として差し出せば

そこに抵当権が設定されるのです。

例えば、事業資金の為の借入、取引相手からの借入、親族からの借入など貸す側と

借りる側の意思があれば不動産に対して抵当権が設定できます。 では!

住宅ローン以外の借入の返済が出来なくなってしまった場合、自宅はどうなってしまう

のでしょうか、また、任意売却は可能なか。 ここで見ていきましょう!

結論から言うと、住宅ローンだろうが、それ以外の借入だろうが抵当権の効力自体は

全く同じなので、返済が滞れば抵当権を実行され自宅は競売にかけられますし、

その前に抵当権者の同意があれば任意売却も可能です。

しかし、住宅ローンの場合は抵当権者は銀行や保証会社等の金融機関のため、

任意売却については事務的に進めてくれるので、競売よりも高値での売却が望める

任意売却について承諾していただける傾向にありますが、

住宅ローン以外の借入の場合、厄介なのが抵当権者と債務者の間に「感情」が

介入している場合があることです。 抵当権者の同意がなければ任意売却はできません。

そのため、競売にかけられる前に任意売却についての同意を取り付ける必要がある

のですが、抵当権者が一般企業や個人、親族等の場合で借入をしている債務者との間で

何か揉め事が起きていたり、返済が出来ないのであれば回収する分が少なくなっても

いいから競売で進めるというような考え方になってしまっている場合、

任意売却について応じてもらうことが出来ません。

この場合、損得勘定だけでの交渉ではそれ以上前に進みませんので、

双方での話し合い、債務者からの誠意を見せる等の感情面に訴えかける必要があります。

その中で、必要であれば、エールプランナーが抵当権者と交渉を進める場合もあります。

このように、抵当権者の意思が全く異なってくるのが銀行以外の抵当権者のポイント

ですが、逆に、抵当権者の方との関係が良好であれば銀行等よりも柔軟に応じて

いただけることもあるのが、このケースですので、銀行等以外からの借入で

お悩みの方もぜひ一度、エールプランナーにご相談ください。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:34 PM

【萩原祥郎016】連帯保証人と任意売却とは

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それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンを組む際に、本人だけの信用だけでは借入が出来ずに連帯保証人を付けて

借入をされている方は多くおられます。

配偶者や両親、義理のご両親という方もおられるかと思います。

もし、連帯保証人が付いている状態で毎月の住宅ローンの返済が出来なくなった

場合はどうなるのでしょうか?  任意売却は可能なのでしょうか?

連帯保証人がついているケースを解説いたします。

 

そもそも保証人と連帯保証人の違いは?

保証人と連帯保証人は、主債務者が返済できなくなった際に、代わりに返済する

義務を負うという点では同じですが、主に以下の3点で違いがあります。

1)金融機関等が(連帯)保証人に対して支払いを請求をしてきた場合、

保証人であれば「まずは主債務者に請求してください」と主張することができますが

(催告の抗弁権)、連帯保証人はそのような主張をすることができません。

2)主債務者が返済できる資力があるにもかかわらず返済をしなかった場合、

保証人であれば主債務者に資力があることを理由に、金融機関に対して

主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが

(検索の抗弁権)、連帯保証人はこのような主張をすることが出来ません、

つまり、主債務者に資力があっても金融機関に対して返済をしなければなりません。

3)(連帯)保証人が複数いる場合、保証人はその頭数で割った金額のみを返済

すればよいのに対して、連帯保証人は全ての人が全額を返済する義務を負っています。

このように、保証人に比べて連帯保証人はより重い責任を負っていることに

なります。 そのため現在、住宅ローンの借入をする際には保証人ではなく

連帯保証人にすることがほとんどです。

 

連帯保証人がいる場合の任意売却

上記のように連帯保証人には主債務者とほぼ同等の返済義務が生じているのですが、

もちろん主債務者が毎月の住宅ローンをきっちり返済していれば連帯保証人に対して

請求が来ることはないので、順調に返済をしている間は連帯保証人になっている事

など、ほとんど忘れてしまっているような方もおられます。

しかし主債務者が毎月の返済が出来なくなった際に、

すぐに連帯保証人の元に請求が届いてしまうのです。

任意売却は、毎月の返済が出来ていない状態を経て金融機関から一括で返済を

求められた(期限の利益の喪失)後にオーバーローンの状態で売却を進めるので、

主債務者とともに連帯保証人も金融期間から督促を受けることになります。

つまり、主債務者の代わりに毎月のローンを返済するか、

それが不可能なら連帯保証人も主債務者と同じように住宅ローンを滞納することに

なりますので、それに伴うデメリット(個人信用情報に傷がつく等)も主債務者と

同じようなものがあります。

金融機関から同じように督促を受け、同じように個人信用情報に傷が付き、

任意売却後の残債の支払い義務に関しても同じように負うわけです。

また、金融機関に対して任意売却の意思を伝える際も双方からの意思表示が必要な

点でも任意売却を進める上では主債務者と連帯保証人はある意味、

運命共同体と言ってもいいかもしれません。

言い換えると主債務者と連帯保証人のどちらかが任意売却に同意しなければ、

それ以上、話を進めることが出来なくなってしまいます。(こうなった場合、

金融機関にしてみれば任意売却で少しでも多く回収する機会を失うわけですから

最終手段の競売の申し立てを起こします。)

そして何よりも注意したいのは連帯保証人が不動産等の資産を保有している場合です。

連帯保証人が自宅等の不動産を保有している場合、主債務者の自宅の任意売却後の

残債が残ってしまうと、金融機関は次にその連帯保証人所有の不動産を差押えること

が出来てしまうので、その不動産を競売にかけ残債の回収に充てるのです。

実際にはそこまで押さえに来るケースはあまり聞きませんが、いつでも差押えられて

しまう状態に安易に持ち込むのは絶対に避けなければなりません。

住宅ローンの返済に困ったときに連帯保証人がついている場合、

または逆に主債務者が住宅ローンの返済を滞らせ、連帯保証人である自分の元に

金融機関からの督促が届いた場合は上記のような点にも配慮しながら、

どのように進めるのが良いのかをエールプランナーとともに慎重に検討しましょう。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:06 PM

【萩原祥郎015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②とは

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機構のサービサーに対し「任意売却に関する申出書」を提出すると、

次は価格査定書を提出するよう連絡が来ます。 価格査定書も提出すると、

1~2週間後にサービサーより売出開始価格の指示があります。

指示があれば、速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書)と

レインズ登録証明書をサービサーに提出します。

概ね2週間以内に提出する必要があります。

販売開始後は一般の不動産売却と同じですが、月に一度「販売活動状況報告書」を

記入して、サービサーに対して1か月間の販売状況を報告します。

反響が少なく、販売価格の見直しが必要である場合は、その旨も記入すれば

値下げをすることもできます。 販売活動においては、

少しでも高く尚且つ早く売却できるよう家の中を綺麗に保っておく必要があります。

積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、

オープンハウス等)を行い購入希望者を見つけます。

原則、販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行されてしまいます。

しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却をすることは

可能なため、実質は【6か月間+競売並行の期間】に売れなければ

競売で処理されてしまうことになります。

購入希望者が見つかれば、「購入希望者報告書」を用いて売買価格や購入者の情報を

伝えます。 その後、売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

配分の内訳は大まかには、

・不動産仲介手数料

・抵当権抹消費用(司法書士費用)

・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)

・滞納管理費・修繕積立金

・差押債権者に対する差押解除応諾費用

・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)

・破産管財人がついている場合は破産財団組入金

等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済する

ことになります。 併せて購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。

決済にはサービサーも抵当権抹消書類を持参しますので、

決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い

大人数で決済を行うことになります。

決済が完了すればひとまず任意売却自体は完了となりますが

売却後の残債の支払い(毎月支払える範囲での金額)が始まります。

今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の任意売却の流れを解説しましたが、

他の金融機関であった場合も基本的な流れは変わらないので、エールプランナーと

住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

 

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 4:06 PM

【萩原祥郎014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①とは

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独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借入している方

(フラット35は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが)

も多くおられるかと思います。

ここでは住宅金融支援機構(以下、機構と表記します)に対して住宅ローンの返済が

滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、「督促状」等で遅れているローンの支払いを

督促されます。 それでも返済できずに、6か月が経過すると期限の利益の喪失となり

借入をしている元本や利息、遅延損害金等を一括で全て支払うよう「催告書」が届きます。

この時点で、一般の金融機関等の住宅ローンであれば、

保証会社が付いているので債権が保証会社に移るのですが、

機構の場合は保証会社が付いていないため債権は機構が保有したままとなります。

一括請求が届いた後、何の意思も表示しなければそのまま裁判所に申し立てられ

競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に

「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売の申し立てはされず、

任意売却にて自宅を売却する方向で機構にも応じてもらえるわけです。

「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードでき、

その内容は大まかには「住宅ローンの支払いが出来なくなったので家を売らせてください。

売っても全額返済できないかもしれません、その場合の残債は可能な範囲で支払っていくので、

遅延損害金も減額してください。家に関しては少しでも早く高く売却できるよう

綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に依頼をしています。」

というような文面を機構があらかじめ用意しているので、記入して提出することとなります。

ちなみに依頼する業者が決まっていない場合には、機構に決めてもらう事も出来ます。

 

「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入して提出する

ことになるのですが、機構も競売より任意売却を勧めている為、

期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで

郵送されてきますので、そのタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

機構は督促状や催告書を送ったり、その後の競売の申立てや任意売却の業務などは

以下の3社のうちのどれかに委託しますので、

「任意売却に関する申出書」の提出や、任意売却についての交渉も全てこの3社のうちの

どれかと進めることになります。(以下、サービサーと表記します)

・株式会社住宅債権管理回収機構

・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社

・日立キャピタル債権回収株式会社

どこが窓口になっても債権者は機構ですので進める内容は同じですが、

それぞれのクセみたいなものは若干あります。

「任意売却に関する申出書」を提出すると、

サービサーから業者に対して査定をするよう連絡があります。

機構の任意売却に関しては、この査定から、最終の決済に至るまでに提出する

書類は全て指定されており、「任意売却に関する申出書」と同様にホームページから

ダウンロードできます。以下のような書面があります。

任売書式-1 任意売却に関する申出書

任売書式-2 売出価格確認申請書

任売書式-3 戸建住宅価格査定書

任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)

任売書式-5 マンション価格査定書

任売書式-6 実査チェックシート(マンション)

任売書式-7  販売活動状況報告書

任売書式-8 購入希望者報告書

任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書

任売書式-10 査定額等確認申請書

任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書

任売書式-12 代金決済予定日等の報告書

依頼を受けた業者は、これらの書面を任意売却の進行状況によって

適時に提出する必要があります。また期限までに提出できなければ、

サービサーから業者の変更を促されたり、最悪の場合、競売の申立てを起こされて

しまいますので、依頼を受けた業者は正確に業務を遂行する必要があります。

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Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:52 PM

【萩原祥郎013】投資用に購入した収益マンションの任意売却とは

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自宅を所有していないからと言って、住宅ローン難民になる可能性が

全くないというわけではありません。

投資用にマンションをローンで購入している方もおられるのではないでしょうか?

入居者から支払われる家賃を、そのローンの返済に充て、ローンを完済すれば

資産になるということで魅力的な投資方法に見えますが

もし、今入居している賃借人が退去してしまったら、

しかもその後新たな賃借人が長期にわたって見つからなかったら…。

将来、家賃の相場が下がり、家賃の額よりもローンの毎月の返済額が大きくなり

持ち出しが発生してしまったら

このように、投資には必ずリスクがついて回ります。

特に投資用マンションは強引な営業によって、よく分からないまま購入してしまい、

購入後すぐに上記のような事態に陥ってしまったという声もよく聞きます。

実際、自身が所有している物件を見たことすらないという方も多くおられます。

そして、投資用のマンションの購入は何も一部屋のみだけとは限りません。

複数の部屋を購入している方もおられるでしょうし、

中には一棟を購入している方もいるでしょう。

このような場合さらに背負うリスクは大きくなります。

一棟購入の場合、その斡旋業者が30年間は家賃を保証するといったような

サブリース契約を結ぶので安心だと思われがちですが、

確かに30年家賃は保証してもらえるのですが、

5年ごとに家賃を見直す旨が契約書には盛り込まれています。

そして、大抵の場合5年で保証家賃は大きく減額されているケースが目立ちます。

それ以外にも、建物の修繕費はオーナーが負担するようになっており、

定期的に多額の修繕費を持ち出す必要があるケースもあります。

更に言うと、昨今も問題になったケースですが、

そもそもサブリース契約を結んでいる業者が倒産してしまったらどうでしょう?

たちまちローンの返済が出来なくなってしまいます。

収益マンションを購入する際に営業マンから提示される計画表は、

「満室の状態で今のままの家賃が30年続いた場合」を提示していることが

多いのですが、このようなことはまずあり得ません。

このように、投資用マンションには様々なリスクがあります。

購入される場合は良く検討する必要があるでしょう。

また、もし万が一、投資用マンションのローンの支払いが難しくなりそうな方や、

すでに毎月持ち出しが発生しているような方がおられましたら、

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:58 PM

【萩原祥郎012】任意売却は必ずできるのか

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの支払いが困難になった際に、何も手立てを打たなければ

自宅はそのまま競売にされてしまいます。

そうなる前に任意売却を選択したほうが多くのメリットがあるのですが、

この任意売却は必ず成立するのでしょうか?

実は任意売却は必ず成立するというものではありません。

ここでは、任意売却が出来ない場合や不成立となってしまう場合を紹介します。

 

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合

任意売却は住宅ローンの残債が家の売却代金を上回っている状態

(オーバーローン)で売却することになるため、債権者が全額返済しなければ

売却は認めない場合、任意売却はできず、競売となってしまいます。

多くの金融機関は競売よりも任意売却を勧めていますが、

ごく一部の金融機関等は任意売却を認めないところが存在します。

また、債権者が銀行等の金融機関ではなく個人であったり一般企業等の場合は

任意売却に応じてくれるかはそれぞれの判断になる為、注意が必要です。

 

②関係者全員の同意が得られない場合

上記の①の債権者が任意売却を認めたとしても、他の関係者が同意をしなければ、

これも任意売却は不成立となります。

具体的には、物件の所有が共有の場合はその全員の同意が必要ですし、

債権者(抵当権者)が複数いる場合は全抵当権者の同意が必要です。

抵当権者のどこか一つでも任意売却そのものに反対であったり、

任意売却には賛成でも抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)に対しての

同意が得られなければ任意売却は不成立となります。

同じように、抵当権者以外にも物件に対して差押(役所による税金の差押等)

をしている債権者がいる場合は、こちらも全ての同意が必要となります。

 

③物件を購入してから滞納までの期間が極めて短い場合

金融機関によって期間は異なりますが、住宅ローンを組んでから滞納するまで

の期間が極めて短い場合(2年以内程度)は債権者が任意売却を

認めないケースがあります。

ただ、こちらに関してはそれぞれ個々のケースで債権者の対応が異なりますので

注意深く交渉を進める必要があります。

 

④金融機関に対して不正な対応をした場合

住宅ローンを借り入れる際に偽造した書類を提出していたなど、

不正があった場合は金融機関が任意売却を認めないケースがあります。

 

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合

これも債権者によって期間は異なりますが、一定期間(3~6か月程度)

販売していても購入者が見つからなかった場合、

債権者はそこから先は競売の申し立てを裁判所に対して行い、

競売の手続きが開始されてしまいます。

この場合、競売が開始されてから落札されるまでもさらに約6か月程度の期間

を要するためその間も並行して任意売却での販売は可能ですが、

それでも購入者が見つからなければそのまま競売で処理されてしまいます。

 

⑥任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却を進めるにあたっては、自宅の所有者であるお客様と

任意売却の業務を行う業者が協力をし合っていかなければなりません。

反響があった際の内覧の対応、債権者に書類等を期日通りに提出する等です。

つまり、お客様と業者のどちらかが任意売却について適切に進めなければ

債権者は競売の申し立てを行ってしまうのです。

 

このように任意売却は必ずできるわけでもなく、必ず成立するわけでもありません。

エールプランナーは、住宅ローン難民の方はもちろん、債権者の方々とも

適切に任意売却を進められる様必要な知識を身に着け、

任意売却を遂行する精度を磨いております。

住宅ローンでお困りの方がおられましたらいつでもご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:47 PM

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