【仁科秀治005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できないです

それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について説明します。

 

引越費用の出所
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するというかたちなので、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者です。

売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょう?

 

•任意売却業者が引越費用を捻出
任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないのです。
しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

 

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言を使っている業者は注意が必要です。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:37 PM

【鳥井保歩003】

多くの人が家を買う時に銀行などの金融機関からお金を借ります。住宅ローンですね。その担保として、その金融機関を抵当権者として抵当権を設定します。

 

抵当権は、住宅ローン契約の締結日に設定登記を行い、ローンが完済された時に抹消登記を行います。

 

登記(不動産登記)とは、土地や建物の権利関係などを、国で管理する帳簿(登記簿)に記載してもらう一連の手続きのことです。

 

住宅ローンを払わないと、金融機関は抵当権を実行します。抵当権の実行は、抵当権の対象となる不動産を管轄する地方裁判所に、競売を申し立てることで始まります。

 

もし複数の金融機関から住宅ローンの借りている場合、それらの金融機関に抵当権が設定されていて、基本的には登記した順番が金銭回収の優先順位となります。

 

なお、競売物件はインターネットで公開されます。住所、間取り、家の中の写真など。マイホームが競売になった人には、ちょっとつらいですね。

Filed under: 船橋北:基地 — 船橋鳥井 5:08 PM

【金本 晟佳 022】競売の流れ

住宅ローンの返済が3か月~6か月(金融機関によって異なる)滞ると、
金融機関から「期限の利益の喪失」を迎えた旨が記載された催告書が届きます。
「期限の利益」が失われてしまうと、住宅ローンを一括で返済しなければならず、
一括返済が出来なければ、保証会社が銀行に対し債務者の代わりに一括でローンを支払う、
代位弁済」が行われます。
代位弁済後は保証会社が債権者となり債務の履行を求めてきますが、このタイミングでは、
今までのような、月〇〇万円といったような分割での返済は認められなく、一括での返済を要求されます。
多くの場合、一括で支払える方はいませんので一括での返済がなされなければ、
保証会社は裁判所に対して「競売」の申し立てを行います。

保証会社が競売の申し立てを行う前に、債務者から任意売却の意思表示をすれば、
保証会社も競売ではなく任意売却での手続きへと移行するのですが、
今回は任意売却を選択しなかった場合、競売の流れを説明します。

競売開始決定通知が届く
債権者(保証会社)が裁判所に競売の申し立てを行うと、自宅に対し裁判所から差押の登記がなされ、
債務者のもとには競売が開始された旨が記載された「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。

現況調査が行われる
競売開始決定通知が届いてから約1か月の間に、まずは裁判所から不動産の現況調査についての通知があります。
「〇月〇日に現場を訪問します、都合が悪ければいつなら大丈夫ですか?」といった内容です。
きちんとやり取りをすればある程度の日程の調整は可能ですが、
もし、返答もせず家に入らせないと拒否をしたとしても、
法律に基づき執行官と不動産鑑定士は鍵を強制的に開けて調査を実施します。
調査項目は「現在誰が住んでいるのか」、「建物に不具合はないか」、「測量図などと現況に相違はないか」等の項目で、居住者に対しての聞き取りの調査も行われます。物件内外の写真の撮影も行われます。

配当要求終期の公告
現況調査と同時期に裁判所内にて「配当要求終期の公告」が掲示・公開されます。
配当要求終期の公告とは、裁判所内に物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、
裁判所に対して申し出てくださいという意味合いの物です。
競売の申し立てが行われた際には、配当要求の終期を定め、それを公告することが義務付けられています。

期間入札決定の通知が届く
現況調査、配当要求終期の公告から2~3か月後に債務者のもとには「期間入札通知」が届きます。
期間入札とは、文字通り入札者を募集してから改札するまでの期間の事です。
各裁判所によってその期間は決められるのですが、多くの場合は1週間~2週間です。
この期間入札がいつからいつまでなのかというスケジュールが債務者のもとに届くのです。

競売の公告
入札の3週間前には競売の物件の公告がなされます。
裁判所内やインターネットにて、不動産鑑定士が行った現況調査に基づいて算出された評価額等が公開されます。
公開される内容は大まかに
・物件明細書(所在地や買受人が引き継がなければならない権利、その物件を特定するものが記載されています)
・現況調査報告書(不動産鑑定士が行った現地調査等の内容が記載されたもの)
・評価書(現況調査等に基づき算出された評価額が記載されたもの)
等が公開されます。
入札希望者はこの情報をもとに入札金額を決定します。

期間入札開始
入札希望者はこの期間内に保証金を支払い、書類などを用意して封筒に入れて裁判所に提出することになります。
保証金は売却基準価額の10分の2以上の金額を指定口座に振込しなければなりません。
詳細な保証金額については、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認することになります。
入札保証金の振り込みが済めば、指定された期間に入札が可能になります。

開札、落札者の発表
執行官によって開札がおこなわれますが、
原則として3開庁日後の売却決定期日(入札締切日の約1週間後)に結果が開示されます。
ここで、「最高価買受申出人」が決定します。
それ以外の入札人の保証金は返還されます(入札した人(買受申出人)全員に、郵送で通知が届きます)。
不動産の期間入札は、競売の債務者以外の人なら参加することができます。

売却許可決定(買受人の確定)
最高価買受申出人が裁判所に代金を納付すると、裁判所の嘱託登記により所有権の移転が行われます。

以上が大まかな競売の流れです。
競売は一般的に市場価格の6~7割の価格で売却されてしまいます。
また、情報が周囲に知られてしまう等、債務者にとっては多くのデメリットが存在します。

競売になる前に住宅ローン難民エールプランナーに相談をし任意売却を選択する事が、
再出発の足掛かりとなります。
迷わずすぐにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 9:12 PM

【鳥井保歩002】住宅ローンなんて払えるよ

マイホームを一生でもっとも大きな買い物だという方が大半だと思います。では、そんな大きな決断をするのはどんな時でしょうか。

 

  • 結婚して子どもができた。
  • 家賃と同じお金を払うなら買ったほうが得だと思った。
  • 自分の家をもちたいと思った。

 

など、人によって理由はいろいろです。

でも、共通していることがあります。何だと思いますか? それは、

 

今より悪くならない、と思っていること。

 

でも、住宅ローンの返済期間は数十年。その期間には良いこともあれば、悪いこともあります。

例えば、

 

  • 別居、離婚
  • 給与の減少
  • 病気、こころの病
  • 事故
  • 介護

 

住宅ローンは支出でも大きな負担です。これらが原因で収入が途絶えるとローンを払うことができなくなります。

 

マイホームを買うのは人生の中でとても順調な時期です。そんな時には想像できないかもしれませんが、住宅ローンが払えなくなることはだれにでも起こりうることなのです。

Filed under: 船橋北:基地 — 船橋鳥井 12:10 PM

【004仁科秀治】住宅ローンと破産

ローンの滞納のご相談で、任意売却のお話をすると

すぐ、破産をしなければならないのですか?と不安になる方が多くいらっしゃいます。

不動産屋や弁護士に、‘‘自己破産しかない‘‘と言われるそうです。

確かに、ローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのような返済から解放されます。

ですが「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのが現状です。

では、なぜ破産ということになるのでしょう。

 

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

 

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いによりますが、

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、いくらなら返済できるかを伝え、

納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけますね。

 

住宅ローン難民の中でも、破産が気になってご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのですが、破産をせずに新しい生活を送ることも可能なのです。

Filed under: 各基地,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:33 PM

【金本 晟佳 021】住宅ローンは家賃と同じ?

不動産会社がポスティングするチラシに、
「今の家賃と同じ額でこんな物件が買えます!」
といった文言をよく見かけます。

例えば、8万円の家賃を支払っているのならば、
毎月8万円の返済でローンを組めば、賃貸ではなく自分の持家が手に入る、ということなのでしょう。
確かに、賃貸で家賃を毎月支払っていてもいつまでも自分の家にはなりませんが、
ローンで購入し、それを完済すれば名実ともに自分の家になり、資産となるわけですから。
このようなチラシの売り文句は一見、正しいように見えます。

しかし、この売り文句には大きな危険がひそんでいます。
それは、「リスク」という部分に関して一切目を向けていないのです。
住宅ローンは完済するまでは銀行の抵当権が必ず付いています。
つまり、何らかの理由で住宅ローンの支払いができなくなれば抵当権を実行され、
自宅は競売にかけられてしまうのです。
いくら登記簿上の所有者だからといっても抵当権が残っているうちは、
それこそ売却してもローンを完済できないような状態(オーバーローン)であれば、
自由に売ることもできないので。そういう意味では持家とはいえ権利上、銀行より立場が弱いのです。

そしてこの住宅ローンは35年なら35年、基本的には支払い額が変わりません。
つまり、住宅ローンを組んだ時の状態を35年間維持しなければならないのです。
転職による収入減や、離婚をされる方もいるかもしれませんし、子供の進学先によっては教育費も大きく変わります。親の介護による思わぬ出費や、自身が病気になるかもしれません。
挙げだすときりがないのですが、人生には予期せぬことが起きるリスクが多くあります。
35年という長期に渡って現状を維持できる方の方が少ないのではないでしょうか?

このような予期せぬことが起こった際に、これまでの住宅ローンの支払いを維持できなければ、
たちまち支払いに困窮し、住宅ローン難民となってしまうのです。

もし賃貸であれば今より安い家賃の物件に引っ越すなどの対策が取りやすいのです。
また、月々の支払いが家賃と同額だとしても、持家には住宅ローン以外に、
固定資産税・都市計画税が毎年かかりますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金がかかります。
戸建の場合でも何か故障すれば直すためには費用がかかりますし、
外壁や屋根なども定期的に補修しなければなりません。
これらの維持費用も加味すれば家賃と同額とは到底言えない金額になってしまう可能性があります。

住宅ローン難民にならないための第一歩として、
チラシの売り文句にすぐに乗るのではなく、
自身の返済プランにある程度余裕を持った住宅ローンを組むということが大切なのです。

 

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 12:16 PM

【夏目球子002】任意売却のデメリットは?

任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することが出来たり、引越し費用を残せるかもしれない等、そのメリットについてはよく目にすることがありますが、
任意売却のデメリットについても住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいところですのでここで紹介します。
もちろん、このデメリットは競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多いです。

①個人信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴います。
ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥ってしまうわけです。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、
今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるといった不都合が生じてしまいます。

②競売になってしまう可能性がある
任意売却を選択されたとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合、売れないということももちろんあり得ます。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、
自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、
税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することが可能な分、債権者に返済する金額も多くはなりますが、
それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。

このようにいくつかのデメリットは伴いますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまった。
という精神的なデメリットから解放されるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 10:50 AM

【夏目球子001】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保しお金を貸し付けるということです。
これを抵当権といい、確保していることを公に証明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根抵当権』があります。
『抵当権』は、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権で、
『根抵当権』はその金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利です。
これは、事業資金の調達などに使われます。

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。
が、その期限を怠れば、債務者は「期限の利益」を喪失し、一括の返済を請求されます。
そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てるわけです。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて
これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 5:55 PM

【金本 晟佳 020】成年後見制度と任意売却

家を売却するにあたっては通常に売る場合でも任意売却でも、所有者の明確な意思表示が不可欠です。
そして、不動産の購入や売却のみならず、預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、認知症・知的障害・精神障害などの理由で判断能力の不十分な方は、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。
また、自分に不利益な契約であっても正しい判断ができずに契約を結んでしまい、後に被害を被る恐れもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し、支援する成年後見制度というものがあります。

成年後見制度では判断能力の程度など本人の状況に応じて「後見保佐補助」の3つの制度があります。
本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などが家庭裁判所に申立てることにより、
・判断能力が欠けているのが通常の状態の方=後見人
・判断能力が著しく不十分な方=保佐人
・判断能力が不十分な方=補助人
が選任されます。
また、身寄りがいないなどの理由で、申立てをする人がいない方の保護を図るため、市町村長に法定後見(後見・保佐・補助)の開始の審判の申立権が与えられています。

申立ての際に候補者が挙げられていれば、家庭裁判所はその候補者が適格かどうかを判断します。
通常は親族が選任されることが多いのですが、適切な親族が見当たらない場合などは弁護士や司法書士等が職業後見人として選任される場合もあります。

後見人、保佐人、補助人はそれぞれ本人の利益を考えながら、本人を代理して契約などの法律行為をしたり、本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり、本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消したりすることによって、本人を保護・支援します。
しかし、自己決定の尊重の観点から、日用品(食料品や衣料品等)の購入など「日常生活に関する行為」については、取消しの対象になりません。

成年後見制度を利用するにあたっては申立手数料・登記手数料として3,400円の費用を印紙で納める必要があるほか、郵送等の実費や、必要な書類を取得するための費用、後見と保佐では、必要なときに本人の判断能力の程度を医学的に十分確認するために、医師による鑑定を行いますので、鑑定料が必要になります。鑑定料は個々の事案によって異なりますが、ほとんどの場合、10万円以下となっています。

また期間については、審理期間については、個々の事案により異なり、一概にはいえません。鑑定手続や成年後見人等の候補者の適格性の調査、本人の陳述聴取などのために、一定の審理期間を要することになります。多くの場合、申立てから成年後見等の開始までの期間は、4か月以内となっています。早ければ1~2週間で完了することもあるようです。

任意売却の相談を受けた際に、所有者の判断能力に応じて成年後見制度が必要な場合、上記のような期間が必要であったりご家族に対して適格なアドバイス等も必要になってきます。
判断能力の不十分な方に対して無理矢理売却を進めてしまい、後で無効になってしまっては誰も得しないどころか当事者全員に甚大なる迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。
住宅ローン難民エールプランナーが適切な判断をし、ご本人やそのご家族に対して正しい選択肢へと導いてあげる必要があるのです。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 9:40 PM

【仁科秀治003】住宅ローンの抵当権とは

はじめに住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保し

お金を貸すことです。

これを抵当権といい、確保していることを公に証明することを

抵当権を設定するといいます。

抵当権には『抵当権』と『根抵当権』があり、下記のとおりになります。

・(抵当権)住宅ローンのように再度借り入れをせず、返済だけをする確定債権

・(根抵当権)その金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利

根抵当権は、事業資金の調達などに使われます。

 

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。

が、その期限を守らなければ、債務者は”期限の利益”を失い、

一括での返済を請求されてしまいます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てとなっていきます。

抵当権は登記した”順位”によって回収した金銭の分配する順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

Filed under: 住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:29 PM

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