任意売却のデメリットについて

ローン返済の不具合による持ち家の売却については、競売よりは任意売却のほうがローン難民にとっても、債権者側にもともに大きく有利となるのが通例です。ですから競売の方向に進むよりは任意売却の可能性を探るわけです。しかしどちらにも有利と言われるこの任意売却でもデメリットと思われる点がいくつか考えられます。本日は任意売却のデメリットについて、特に競売と比較しながら調べてみようと思います。
 最初にあげられる点は個人信用情報機関に登録されるということです。いわゆる「ブラックリストに載る」ことで、5~7年ローンを組む、クレジットを作るなど金融機関の利用ができなくなります。ローン返済の滞納が約6ヵ月続くと「期限の利益を失う」ということになります。この時点でブラックリストに載ることになります。しかしこの事情は競売においても同じですので、ブラックリストに載るという点では任意売却も競売も同じことになります。
 第二にあげられる点は、住宅を売却してもオーバーローンである限り残債は残るということです。住宅を売却したのだからこれで話は終わりということにはならないのです。しかし残債の対処についてもエールプランナーが熱心に助言、指導いたします。➀返済可能な金額を返済していく。➁自己破産、個人民事再生など法的整理をとるといった方策がありますが➀が一番多いパターンです。この残債がまだありますよという点は任意売却も競売も同様なのですが、任意売却のほうが高く売れることが多いため競売の場合よりも残債は小さくなる傾向になります。
 上記二点では任意売却も競売もほぼ同じようなことになっていますが、次の第三点では大きく異なっています。第三点のデメリットは、任意売却をするためには利害関係者全員の同意が必要であるということです。一方、競売では抵当権者が申し立てをすれば裁判所の手によって競売の流れが粛々と進んでいくことになります。ところで利害関係者全員とは実際にはどのような人のことでしょうか。債権者側では2番抵当以下の者もあわせ抵当権者全員、税金の滞納により差し押さえをしている官庁などが考えられます。債務者側では共有名義で所有者が複数いる場合や、連帯債務者、連帯保証人などが考えられます。任意売却を進めるためにはこれら利害関係者全員の同意が必要になりますが、このことが任意売却のハードルを上げているデメリットといえます。悪意をもって同意を拒むというケースや、所在不明で同意が得られないといったケースもあるようです。
 最後に第四点として、任意売却を目指しても結果として競売になる可能性があるということをデメリットとしてあげておきます。任意売却の売り出し価格は債権者が決定しますが、それが市場価格と違いが大きいときはなかなか買い手が見つかりません。任意売却開始から一定期間(3~6ヶ月)売れないときは競売の申し立ても始められ、任意売却と競売が並行して進むということになります。どうしても任意売却で売れないときは競売で処分されてしまいます。こういうことのないようエールプランナーは債権者との値付け交渉をしっかりとしなければなりません。
 以上、任意売却のデメリットとして4点をあげてみました。こういった点もよく考えたうえで目の前の難局を乗り越えてください。

Filed under: 住宅ローン難民,神奈川県央:基地 — 田地野昭彦 10:44 AM

【太田光洋003】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは?簡単に言うと金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保しお金を貸し付けるということです。

これを”抵当権”といいます。確保していることを公に証明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根抵当権』があります。

・抵当権
住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権。

・根抵当権
その金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利。
これは、事業資金の調達などに使われます。

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。
その期限を怠れば、債務者は「期限の利益※1」を喪失し、一括の返済を請求されます。
そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てます。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて、これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

※1 期限の利益とは、一定の期限が到来するまで弁済(支払い)をしなくてもよいという債務者の利益。

Filed under: 住宅ローン難民,北梅田:基地 — 光洋太田 3:55 PM

【太田光洋002】住宅ローンを滞納する原因

住宅ローンを組むことはそれほど難しくなく、賃貸で家賃を払いつづけるなら、将来のことを考え月々同じくらいの支払いで住宅ローンを組んで家を購入しよう・・・理由はいろいろあるにせよ家をローンで購入する人は後を絶ちません。
現在、住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるといわれているのですが、なんとそのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかもしれないという住宅ローン難民になっているという事実があります。
180万人の方の住宅ローンが滞納した理由の大半が以下のようなことです。
1.離婚により支払えなくなった。
2.多重債務に陥り、支払えなくなった。
3.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。
4.病気で仕事ができなくなった。
5. リストラで収入が途絶えた。
など。。
数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン払えなくなったという方が多かったのですが、
このごろは景気の回復のおかげか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えてきました。
このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、予期しなかったことが起きて、止む無く滞納・・・ということになってしまった
ということなんです。
つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

Filed under: 住宅ローン難民,北梅田:基地 — 光洋太田 3:28 PM

任意売却のデメリットは?

住宅ローン難民の方に任意売却をご説明するに当たり、メリットは勿論、デメリットについてもご説明しなければなりません。以下4点について述べさせて頂きます。

その第一としまして、個人信用情報に傷がつくということです。どいうことかと言いますと、任意売却を進める過程で住宅ローンの滞納が伴いますので、そのことのより個人信用情報機関に延滞の記録が記録されてしまいます。いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態で、その後5~7年は新規のローンの借入やクレジットカードの作成、使用ができなくなります。

第二のデメリットですが、任意売却を進める過程で競売の手続きに移る可能性があるということです。

任意売却では、住宅の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。その価格が市場価格とあまりにもかけ離れていた場合、売却できないということもあります。そこで販売開始から一定期間(3~6ケ月)が経過しても売れなければ、競売の申し立てを始めてしまいます。さらに入札が開始されるまでに4~6ケ月程度ありますからその間も販売活動を並行していけますが、それでも売却ができなければ競売で処分されてしまう可能性もあります。ですから住宅ローン難民エールプランナーは、債権者と適正な販売価格の交渉をしながら、住宅ローン難民の方と連携して販売活動をしていかなければなりません。

第三のデメリットですが、利害関係者全員の同意がなければ任意売却はできないということです。

どいうことかと言いますと、自宅の所有名義が複数人の場合や、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、利害関係人が複数いて、このうちの誰か一人でも同意が得られないと任意売却の話を進められないということです。その他にも任意売却を進めるにあたって住宅ローン難民の方には様々な事情がありますが、住宅ローン以外にも借入が複数あってそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納で自宅を役所から差し押さえられていたり等が考えられます。

そして最後のでデメリットは、任意売却は競売に比べて高い金額で売却することが可能ですが、住宅ローンの残債についての支払い義務は残るということです。これは、自己破産をしない限り残ります。それでも今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるわけではなく、月々の生活費を除いて支払いが可能な金額を支払っていくことになります。この様に任意売却は自宅が売却できたら終わりというわけではありませんので、その後も住宅ローン難民エールプランナーは、残債の支払いや転居先についての相談等、住宅ローン難民の方のフォローも行っています。

以上、任意売却には幾つかのデメリットありますが、競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択される方がはるかに多いことは周知の事実です。

そして何よりのメリットは、誰にも相談できず自宅が競売になるかもしれないという精神的苦痛から解放されるということです。このことだけでも任意売却を選択するする意義は十分にあります。

まずは、是非住宅ローン難民エールプランナーにご相談下さい。

 

Filed under: 東御:基地 — 島川隆 6:37 PM

【青木 002】住宅ローンを滞納する原因

いま、住宅ローンを組んでいる人は1200万人いると言われており、
そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかもしれないという状況です。
では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至り住宅ローン難民となってしまうのでしょうか。

1.離婚により世帯収入が減る
2.多重債務になってしまう
3.会社の業績悪化で給与が減る
4.病気や事故で仕事ができなくなる
5.リストラ
などです。

多くの人が夢のある人生のプランを計画します。
結婚して子どもができればマイホームを購入することを考えます。
そしてマイホームで子どもを育て、そのうちもっと大きな家に買い替えよう・・・というように。

ただ、誰もが人生設計通りに生きることが出来ればいいのですが、離婚やリストラ、その他様々な社会情勢の変化で
予期しない事態に陥って仕方なく住宅ローン滞納という結果になってしまいます。

以前はリストラにより住宅ローンの支払いが困難になる方が多かったのですが、
最近では景気回復の影響もあり、離婚が原因で住宅ローン難民となるケースが多くなりました。

つまり、住宅ローンの支払いが困難になり住宅ローン難民になる可能性は誰にでもあるということです。

Filed under: 中野:基地 — 青木 1:28 AM

【鈴木一郎001】任意売却のデメリット

任意売却は、競売と違い、市場価格で売却できる可能性が高いことから残債を圧縮できる可能性が高いこと、引っ越し代を確保できるといったメリットがあります。また、任意売却は外形上、通常の不動産売買と同じですので、近所に気が付かれずに処分することが可能になります。一方で、任意売却にはデメリットがあります。代表的なデメリットを9つ挙げます。
■デメリット1 売却活動に積極的に協力しなければならない
任意売却は、競売になるまでの時間との勝負といえます。そのため、購入希望者の内見の申し込みに出来るだけ早く対応する必要があり、スムーズに任意売却を成功させるためにも、売却活動に協力する必要があります。
■デメリット2 売買契約書などの手続きをしなければならない
任意売却の成立に向けて最終的に契約と決済の手続きが必要です。売主として売却手続きに関与する必要があります。
■デメリット3 別れた夫、妻と連絡を取らなければならない
任意売却を成功させるために、離婚した夫、妻と連絡を取らなければならないことがあります。連絡を取りたくない、会いたくないという場合でも、ケースよって相手に連絡を取って協力要請する必要があります。
■デメリット4 連帯債務者、連帯保証人の同意が必要
連帯保証人の同意が必要となりますので、決済に同行して頂き、抵当権を抹消するための書類に署名、押印しなければなりません。また、住宅ローンの残債が多く残れば、連帯保証人にも同様に支払い義務が生じるので、連帯保証人の方のためにも、今後の支払いについて説明する必要があります。
■デメリット5 債権者(住宅ローンを借りた金融機関)と会わなければならない
住宅ローンを滞納している債権者(金融機関・銀行)と顔を合わせて、任意売却の後にも住宅ローンが残る場合は、決済の時に今後の支払いについての説明が求められます。
■メリット6 債権者(住宅ローンを借りた銀行)の応諾価格が高い場合がある
任意売却は買ってくれる人がいて始めて成立します。ただ、買主が納得して買ってくれる金額と債権者の応諾価格が合意されなければなりません。
■デメリット7 個人信用情報に延滞履歴が記録される
個人信用情報に延滞の報告(登録)をされると通常7年間はその記録が残ります。世間でよく言われるブラックリストと呼ばれるものです。その間は、新たにクレジットカード等が作れなくなる可能性があります。
■デメリット8 引っ越しを早くしないといけなくなる可能性がある
競売になって退去しなければならなくなるまでは、住宅ローンを滞納してから約1年かかります。よって競売になり退去命令がでるまではそのまま住み続けることができますが、任意売却の場合、債権者との間で退去時期を話し合う必要があり退去日が早まる可能性があります。
■デメリット9 信頼できる任意売却を扱う業者を選定する必要がある

任意売却は通常の不動産取引と異なり様々な利害関係者(債権者、役所など)がいます。 よって、任意売却に対する専門知識や経験が必要となります。複数の業者に相談し、比較検討した上で依頼する業者を選定することとても大切になります。

以上が任意売却のデメリットです。良いことばかり期待せず、このようなデメリットもあることを認識していただきたいと思います。

Filed under: 住宅ローン難民,神戸:基地 — 鈴木一郎 4:49 PM

【仁科秀治007】「連帯債務者」と「連帯保証人」のちがい

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定することがあります。この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いをしっかり確認しましょう。

●「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うということです。「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

●「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場にあります。この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は、直接の債務者ではないので控除は受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも連帯債務者」は加入できますが、「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、債務がなくなる保険です。

ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。債務者なのに万一に対する保障がないのは夫婦いずれにしても心配なので加入した方がいいでしょう。

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多いです。

自覚なく「ただ名前をかいただけ」はやめましょう。

契約書に名前を記入するということが、どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしなければならなりません。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 1:44 PM

【太田 光洋001】任意売却のデメリットは?

任意売却は競売とは違い一般の相場と同等の価格で物件を売却することが出来たり、引越し費用を残せる場合もあったりとメリットは数多いです。
一方でデメリットについても知っておいて頂きたいのでご紹介致します。
競売でも同じことが言えますので、家を手放さなければならない状況になってしまったのであれば、任意売却を選択されるほうが正しいと言えます。

1.   個人信用情報に傷がつく
売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴い、個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。それによって「ブラックリスト」に載ってしまいます。
その後の5~7年間はローンの借入は不可、クレジットカードも作れないためしばらくは現金での生活となります。

2.   競売になってしまう可能性がある
任意売却でも、最終的に家の販売価格を決定するのは債権者(金融機関等)です。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合、売れないということももちろんあり得ます。
どの債権者も販売開始から一定期間(3~6か月)が経過しても売れない場合は”競売”の申し立てを始めてまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

3.   利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、同意が必要になる場合を以下で説明致します。
・ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されている。
・税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合。
・自宅の所有名義が数人で共有している場合。
・連帯債務者や連帯保証人がいる場合。
利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

4.   任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することができますので、債権者に多く返済することができます。それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。

任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありません。
任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行ってまいります。

悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,北梅田:基地 — 光洋太田 3:43 PM

【仁科秀治006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が口にするのが
任意売却後の住宅ローンはどうなるの?  です。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く
もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。
そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけなのですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。
生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、1万円や2万円を支払っていくという形が多いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

ここからは、債権者つまり金融機関側のお話をします。

任意売却後の無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えます。

ではどのようにして手放すのか、
それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、
ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから当然です、なので債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 1:36 PM

【 夏目 球子 004 】住宅ローンと破産

ローンの滞納のご相談で、任意売却のお話をすると

すぐ、破産をしなければならないのですか?と質問してこられる方が多くいらっしゃいます。

不動産屋や弁護士に、「自己破産しかない」と言われたそうです。

確かに、ローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのように返済に追われることもなくなります。

それでも「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのです。

では、なぜ破産ということになるのでしょう。

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどういうことでしょうか。

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いによります。

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、いくらなら返済できるかを伝え、

納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけるわけです。

住宅ローン難民の中でも、破産がネックでご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのも事実です。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 11:33 AM

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