【西村仁明002】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際に、本人だけの信用だけでは借入が出来ずに連帯保証人をつけたという話はよく聞きます。

そもそも連帯保証人は、保証人とどのような違いがあるのでしょう。

どこが違うのでしょう。1.金融機関等が保証人に対して支払いを請求をしてきた場合、「まずは主債務者に請求してください」と主張できますが連帯保証人の場合は、あくまで連帯してるのですからそのような主張をすることができません。これを催告の抗弁権がないということです。

2.主債務者が返済できるにもかかわらず返済をしなかった場合、保証人なら、金融機関に対して主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが、連帯保証人は出来ません。つまり、主債務者が返せても連帯保証人なら返済をしなければならないのです。これを検索の抗弁がないということです。

3.保証人が複数の場合、その人数で割った金額をそれぞれが返済すればよいのに対して、連帯保証人の場合はそれぞれが全額を返済する義務があるということです。

つまり、保証人に比べて連帯保証人は厳しい立場での責任を負っていることになります。現在、住宅ローンの借入をする際には連帯保証人にすることがほとんどです。連帯保証人には主債務者とほぼ同等の返済義務が生じているのです。しかし、実際には主債務者が毎月の住宅ローンをきっちり返済していれば連帯保証人に対して請求が来ることはありません。しかし主債務者が毎月の返済が出来なくなった際に、すぐに連帯保証人の元に請求が届いてしまい、初めて自分が連帯保証人になっていることがわかるという事態がよくあるのです。

任意売却の状態になると連帯保証人は、主債務者の代わりに毎月のローンを返済しなければなりませんが、それが不可能なら任意売却ですから連帯保証人も主債務者と同じように、住宅ローンを滞納することになります。それに伴って個人信用情報に滞納しているという情報がのります。

また、金融機関に対しても連帯保証人は任意売却の意思を伝える必要があり、連帯保証人が任意売却に同意しなければ、それ以上話を進めることが出来なくなり、競売への道をたどるわけです。主債務者と連帯保証人は運命共同体といわざるを得ません。

では、連帯保証人が仮に自宅等の不動産を保有している場合、どうなるでしょう。任意売却後の残債が残ってしまうと、金融機関は次にその連帯保証人所有の不動産を差押えることになります。そしてその不動産を競売にかけ残債の回収に充てようとします。住宅ローンの返済に困ったときに連帯保証人がついている場合、このような点にも配慮しながら、どのように進めるのが良いのかを住宅ローン難民エールプランナーと慎重に検討するようにしましょう。

Filed under: 川崎:基地 — 中川 強 3:25 PM

【西村仁明001】任意売却のデメリットは?

住宅ローン難民の方に任意売却を説明する場合、メリットはもちろん、デメリットも説明しなければなりません。

まず、何より個人信用情報に傷がつくことを住宅ローン難民の方は気にされます。でも任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴いますから、当然、個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。 いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態です。これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、使用ができなくなるわけです。

次に競売になる可能性があるということです。任意売却では、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。その価格が市場価値とあまりにもかけ離れていた場合、売れないということもあるわけです。販売開始から一定期間(3~ 6か月)が経過しても売れなければ、競売の申し立てを始めてしまいます。競売の申し立てから入札が開始されるまでさらに4~6か月程度ありますから、その間も販売活動を並行していけますが、それでも売却ができなければ競売で処分されてしまう可能性があるということです。

住宅ローン難民エールプランナーは、債権者と適正な販売価格についての交渉をしっかりしながら、住宅ローン難民の方と連携して販売活動をしていかなければなりません。しかし、任意売却を進めるにあたって、住宅ローン難民の方にはさまざまな事情が考えられます。住宅ローン以外にも借入が複数あってそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納で自宅を役所から差し押さえられていたり等。また、自宅の所有名義が複数いる場合や、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、利害関係人が複数いて、このうちのだれかひとりでも任意売却の同意が得られないと任意売却の話を前に進めることはできなくなります。つまり、利害関係者全員の同意がなければ任意売却できないというのが3 つ目のデメリットです。

そして最後のデメリットは、任意売却は競売に比べて高い金額で売却することが可能ですが、それでも住宅ローンの残債についての支払い義務は残るということです。これは、自己破産をしない限り残ります。それでも、今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるわけではなく、月々の生活費を除いて支払いが可能な金額を支払っていくということになります。このように任意売却は、自宅が売れたら全て終わりというわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは、残債の支払いや転居先などについての相談など、住宅ローン難民の方のフォローを必ず行っているのです。

任意売却には、今見てきたように、いくつかのデメリットがありますが、競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうがはるかにメリットは多いことは周知の事実です。

そして何よりのメリットは、だれにも相談できず自宅が競売になるかもしれないという精神的デメリットから解放されることで、人生の再スタートに向けて前向きな気持ちを持つことができます。このことだけでも任意売却を選択する意義は十分にあるといえます。

まずは、ぜひ住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください!

Filed under: 川崎:基地 — 西村仁明 7:54 PM

今日は新宿基地の西村です!!

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Filed under: 川崎:基地 — 西村仁明 11:52 AM

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