【仁科秀治005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できないです

それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について説明します。

 

引越費用の出所
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するというかたちなので、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者です。

売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょう?

 

•任意売却業者が引越費用を捻出
任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないのです。
しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

 

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言を使っている業者は注意が必要です。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:37 PM

【004仁科秀治】住宅ローンと破産

ローンの滞納のご相談で、任意売却のお話をすると

すぐ、破産をしなければならないのですか?と不安になる方が多くいらっしゃいます。

不動産屋や弁護士に、‘‘自己破産しかない‘‘と言われるそうです。

確かに、ローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのような返済から解放されます。

ですが「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのが現状です。

では、なぜ破産ということになるのでしょう。

 

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

 

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いによりますが、

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、いくらなら返済できるかを伝え、

納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけますね。

 

住宅ローン難民の中でも、破産が気になってご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのですが、破産をせずに新しい生活を送ることも可能なのです。

Filed under: 各基地,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:33 PM

【仁科秀治003】住宅ローンの抵当権とは

はじめに住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として購入する不動産を確保し

お金を貸すことです。

これを抵当権といい、確保していることを公に証明することを

抵当権を設定するといいます。

抵当権には『抵当権』と『根抵当権』があり、下記のとおりになります。

・(抵当権)住宅ローンのように再度借り入れをせず、返済だけをする確定債権

・(根抵当権)その金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利

根抵当権は、事業資金の調達などに使われます。

 

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。

が、その期限を守らなければ、債務者は”期限の利益”を失い、

一括での返済を請求されてしまいます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立てとなっていきます。

抵当権は登記した”順位”によって回収した金銭の分配する順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

Filed under: 住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:29 PM

【仁科秀治002】住宅ローンを滞納する原因

一般的に、結婚して子どもができると”マイホーム購入”を考えます。

もっと広い家で子どもを育てたい!

庭のある家に住みたい!・・・など

いろいろと夢や希望が膨むと思います。

現在、住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるともいわれています。

が、そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納している、または滞納するかも

しれないという現実があります、住宅ローン難民です。

なぜ、どういう理由で住宅ローンの滞納してしまったのか、

1.離婚により支払えなくなった

2.多重債務に陥り、支払えなくなった

3.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった

4.病気で仕事ができなくなった

5. リストラで収入が途絶えた

などが主な原因です。

数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン難民の方が多かったのですが、

このごろは景気の回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因が大幅に

増えています。

予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、

予想しなかったことが起きた結果→滞納・・・ということになってしまったということなんです。

明日は我が身でだれにでも、住宅ローン難民になる可能性はあるのです。

Filed under: 住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 3:32 PM

【仁科 秀治001】任意売却のデメリットは?

まず、任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することが出来たり、引越し費用を残せるかもしれない等そのメリットについては、この頃よく目にしたり耳にすることがあります。

しかし、任意売却のデメリットについても住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいことです。

もちろん、このデメリットは”競売”でも同じですが、やはり任意売却はメリットの方が多く、競売になることで生じる不安などの精神的な負担はぐんと少なくなります。

 

①個人の信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは、住宅ローンは滞納しなければなりません。
当然、ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
いわゆる”ブラックリストに載る”と言われる状態になってしまいます。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、
今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるなります。

 

②競売になってしまう可能性がある
任意売却を選択されたとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも違っていた場合、売れないということももちろんあります。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間をあるので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があります。
もちろん、こうはならないように、私たち住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉をするとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めていきます!

 

③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話は前に進めません。

 

④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することが可能な分、債権者に返済する金額も多くはなりますが、それでも住宅ローンが残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は”自己破産”をしない限り残ります。
しかし残ったローンについては今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、”月々支払いが可能な金額”を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も私たち住宅ローン難民エールプランナーは残ったローンの支払いについての相談など住宅ローン難民の方を引き続きフォローをしていきます!

 

 

このようにいくつかのデメリットはありますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまったり、強制的に退去しなければならなかったりという精神的な負担が軽くなるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

お一人で悩まずに私、住宅ローン難民エールプランナーにご相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 3:20 PM

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