【佐々木文俊013】投資用に購入した収益マンションの任意売却

住宅ローン難民になるのは何も自宅所有者に限ったことではありません。ローンで購入した投資用マンションでも同様の事態に陥る可能性があります。
投資用マンションの場合、入居者から支払われる家賃を金融機関から借り入れたローン返済に充て、ローンを完済すればそのマンションは所有者の資産になりますが、入居者が見つからない(空室リスク)、家賃相場が下がる(家賃変動リスク)等の問題が多く出てくると、家賃収入が不足し所有者の持ち出しが発生するようになります。
複数の部屋あるいは一棟投資になるとそのリスクは更に高まります。
一棟購入では、不動産会社とサブリース契約を結び30年間の家賃保証をするため一見安心と思われがちですが、多くの場合、その家賃は契約書に書いてある5年毎の賃料改定の見直しにもとづき大きく減額されていくことになります。それ以外にも修繕費用や固定資産税の支払いが発生します。
更に言うと、その不動産会社が倒産してしまうと家賃保証は途絶え、たちまちローン返済はできなくなってしまいます。入居者との契約やマンション管理など煩雑な業務まで所有者が直接に抱え込むことになってくるのです。

マンション投資には私的年金形成、生命保険替わり、相続税対策、資産形成としてのメリットが期待できる反面、様々なリスクがありますので購入にあたってはよく検討しましょう。
投資用マンションのローンの支払いが難しくなりそうな方や、すでに毎月持ち出しが発生しているような方は、すぐにでも住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 3:19 PM

【佐々木文俊012】任意売却は必ずできるのか?

住宅ローンの滞納が続いた際、競売よりも任意売却を選択した方が多くのメリットを享受できることは先にお話したとおりですが、任意売却は必ずしも成立するとは限りません。
ここでは、任意売却が出来ない場合や不成立となってしまう場合を紹介します。

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合
任意売却では住宅ローンの残債が売却代金を上回っている状態(オーバーローン)で売却するため、それを債権者に認めてもらう必要があります。多くの金融機関では任意売却を勧めていますが、UR都市機構など一部の金融機関では認めていません。
また、債権者が個人あるいは一般企業等の場合はそれぞれの判断になる場合があります。
②関係者全員の同意が得られない場合
①の債権者以外にも、他の関係者が同意をしなければ任意売却はできません。
物件の所有者全員、債権者全員、差押債権者(役所による税金の差押等)、連帯保証人や連帯債務者全員の同意が必要になります。
③物件購入から滞納までの期間が短い場合
住宅ローンを組んでから滞納するまでの期間が極めて短い場合(2年以内程度、期間は金融機関で異なる)は、債権者が任意売却を認めないケースがあります。
④金融機関に対して不正な対応をした場合
住宅ローンを借り入れる際に偽造した書類を提出していたなど不正があった場合は、金融機関が任意売却を認めないケースがあります。
⑤任意売却の販売期間が過ぎてしまった場合
任意売却で一定期間(3~6ヶ月程度)販売活動していても売却できない場合、債権者は裁判所に競売の申し立てを行い競売手続きが開始されます。競売が開始されてから落札されるまでの約6ヶ月間は並行して任意売却の販売活動を続けることができますが、それでも購入者が見つからなければ競売で処理されてしまいます。
⑥任意売却を適切に行わなかった場合
任意売却を円滑に進めるためには、売主であるお客様と任意売却の業務を行う業者が互いに協力して内覧会の対応、債権者への報告等を行っていかなければなりません。
お客様と業者のいずれかが適切な対応を怠ると債権者は競売の申し立てを行ってしまいます。

このように任意売却が成立するためにはいくつかの障壁があるのは事実ですが、我々住宅ローン難民エールプランナーは住宅ローン難民の方と債権者の間に立ち、任意売却が成立できるよう日々知識の習得に努めています。一人で抱え込まずいつでもご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 11:26 AM

【佐々木文俊011】任意売却と競売の違いについて

住宅ローンの滞納を放置していると最終的には自宅を手放すことになってしまいますがこの時、「任意売却」をするのか、それとも「競売」になってしまうのかによってその後の状況は大きく変わってきます。
言うまでもなく「任意売却」には「競売」にはない多くのメリットがありますが、どのような違いがあるのか?両者の違いを比較してみましょう。

競売、任意売却の違い

 

項目 「競売」 「任意売却」
①売却価格 市場価値の60~70%

相場通りの市場価値

②残債の支払い 裁判所から金融機関の指定する金額で支払の通知が届く

金融機関と今後支払い可能な金額を取り決め可能

③プライバシー  

裁判所、インターネットで情報公開されるため、周囲に知られる可能性がある

 

一般の不動産売却として扱われるため、周囲には知られない
④引越し日 裁判所が決めたスケジュールに従うため、売主の意向は一切通らない。強制立ち退きもある 売主、買主、債権者等の関係者全員の合意の下で進めることができる
⑤引越し費用 全額金融機関への返済に充てられるため捻出できない  

金融機関によっては売却代金の中から捻出してもらえる場合がある

⑥売却後も自宅に住み続ける 落札後、立ち退きしなければならないためできない  

リースバックとして購入者を募り、その購入者に対して家賃を支払いながら住み続けられる場合がある

以上のように任意売却には多くのメリットがあります。
住宅ローンの支払いに困窮し不安な日々を送られている方々に対し、住宅ローン難民エールプランナーは常に良き相談相手でありたいと思っています。
私たちと再出発向けた準備をしていきましょう。一人で抱え込まずに、まずはお気軽にご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 2:23 PM

【佐々木文俊010】税金の滞納で自宅を差押えられた!?

税金の支払いについては日常の生活に直結した感覚が希薄なためか、支払いの優先順位をあまり高く見ていない方もおられますが、実際のところ多くの方々が税金の滞納により自宅を差押えられているのが現状です。
では、税金の滞納がどのようにして自宅の差押えという事態を招いてしまうことになるのか?その流れを以下に示します。

税金滞納から自宅差押えまでの流れ
①滞納
税金(固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等)は納付書等に記載されている納期限を1日でも過ぎてしまうと滞納となります。納期限は税金の種類や自治体によって異なり、納期限を過ぎると延滞税が課税されます。
②督促状が届く
法律の定めにより、納期限から20日以内に「督促状」が送られます。督促状には支払いを促す文面とともに、新たな支払期日と支払額が記されています。
③催告書が届く
滞納を継続していると、次に「催告書」が届くようになります。この催告書は複数回送られる場合があります。
催告書には期日までに支払わなければ強制執行(差押え)の手続きに入る旨が記されています。
④財産調査
催告書が届いた後も滞納を続けると身辺調査や、不動産、勤務先、取引のある金融機関等への財産調査を行い、差押えの準備を始めます。
⑤差押予告書
催告書を無視していると、財産調査をもとに差押えるべき財産が決められ、滞納者に「差押予告書」が送られます。期日までに支払いが確認できず相談もない場合は、強制執行(差押え)に入ることが明記されています。差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。
⑥差押えの実行
差押予告書の到着後、支払いも相談もなかった場合、差押予告書の到着から1週間程度をめどに差押えが実行されます。
⑦登記・通知
差押えの対象は、預金口座や不動産の場合が多いようです。不動産が差押えられた場合は、登記簿謄本に「差押」の登記がなされ、抵当権者などに差押通知書が送付されます。自宅が差押えられていないか気になる方は、近くの法務局で登記簿謄本の確認をお勧めします。
給与の場合は勤務先、預金の場合は金融機関へ通知されます。
⑧換価と税への充当
不動産は公売にて強制的に売却され、債権などは取り立てがなされ税の滞納分に充当されます。

税金の滞納による差押えは法律により定められているため裁判所の許可や判決の必要がなく、事前連絡や滞納者の同意も必要がない正当な行政処分となっています。
税金滞納の状態を続けると強制的にご自宅を手放すことになってしまいますが、仮に自己破産をしても税金の納付義務は残ります。
滞納している場合はそのまま放置するのではなく、役所と相談しながら分納していく等の対応をしていれば任意売却で解決できる可能性があります。
税金の支払いにお困りの場合も、住宅ローン難民エールプランナーにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 11:45 AM

【佐々木文俊009】「ブラックリストに載る」とは?

金融業界において「ブラックリスト」というリスト自体は存在しません。
では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何を指しているのでしょうか?
たとえば、あなたがクレジットカードを作る、ローンを組むなどの際には、その情報が「信用情報機関」に登録されます。
しかし、ある一定期間、返済が滞ったり、破産したりした場合、それらの情報が「事故情報(異動情報や延滞情報、ネガティブ情報ともいう)」として登録されてしまいます。
この情報が「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているもので、その状況を「ブラックに載っている」と表現します。
ブラックリストの登録・管理は、金融機関が貸付の審査のために設けた「信用情報機関」が行っており、その業務内容は、信用情報の収集と加盟団体(銀行・クレジットカード会社・消費者金融)への提供です。

ブラックリストの登録状況を確認するには?
ご自身がブラックリストへ登録されているかもしれないと不安になった場合、各信用情報機関には「本人開示制度」がありますので、開示請求の手続をすれば状況を確認することができます。
開示された内容は、直接見ることも、郵送で受け取ることも可能です。また、本人以外が申し込むこともできますが、開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

※信用情報機関は以下のとおりです。
全国銀行個人信用情報センター(KSC) http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
株式会社 シー・アイ・シー(CIC) http://www.cic.co.jp/
株式会社日本信用情報機構  http://www.jicc.co.jp/

ブラックリストに載るとどうなるか?
新たに借入をすることがとても困難になります。
ただし、「事故情報」の登録期間はおよそ5年~7年のため、その期間を過ぎれば事故情報の登録は削除され、新たにクレジットカードを作ることもローンを組むことも可能になります。
また、ブラックリストは「個人の金融機関情報」に限定されていますので、家族は関係ありませんし、就職に不利になったり、勤務先に知られたり、資格をとるために制限が出るようなこともありません。ただし、金融機関に勤務されている場合は注意が必要です。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 4:15 PM

【佐々木文俊008】リースバックでそのまま住み続ける!?

リースバックとは?
不動産物件を売却した後、その買主から当該物件を賃借する方法です。
住宅ローンの支払いが滞り自宅を競売や任意売却で明け渡さなければならなくなった時に、自宅を業者(あるいは投資家)に購入してもらい、業者に家賃を支払いながらそのまま住み続けることを可能にするものです。

今後の家賃として支払える金額かどうか?
リースバックはとても魅力的な方法ですが、その家賃を支払っていけるかどうかが大きなポイントになります。
一般的に、物件を購入した業者は、購入金額の8~12%を年間の家賃として設定します。
例えば、2,000万円で購入し、年間10%の家賃を必要とすると
2,000万 × 10% = 200万/年
200万 ÷ 12か月 ≒ 16万7000/月
月々の家賃は約17万円になります。
この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければリースバックを選択する意味はありませんし、住宅ローンより低く抑えることができたとしても、今後継続して支払っていけるかどうかをよく見極めることが大切になります。
ただ、自己所有物件では住宅ローンの他に「固定資産税・都市計画税」の支払いを、マンションの場合は更に「管理費・修繕積立金」を支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合にはこれらの支払いが不要になりますので、その点では大きなメリットと言えます。

その他のリースバックの活用法
リースバックはこの他にも活用できる場面があります。
●高齢者の老後の資金としての活用する
老後の生活資金が不足している、家を相続する人がいない、ゆとりを持った生活がしたい・・・こうした方の場合、自宅を売却し現金に換えて家賃を支払い続けながら住むことも可能となります。
●事業等の資金繰りの改善
所有不動産のローンの支払いが困難になった場合や、会社の運転資金が不足した場合等にリースバックにより現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けます。
資金繰りとしては、債務の元金支払い(「費用」として計上不可)が減り家賃の支払い(「費用」として計上可)が発生するため、利益が圧縮され法人税を減らす効果が生まれます。

どうしても今のご自宅に住み続けたい方は、これらのメリットを享受できるかどうか検討されてはいかがでしょうか。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 8:54 PM

【佐々木文俊007】「連帯債務者」と「連帯保証人」のちがい

住宅ローンを借りるとき、ローン借入額を増やすために夫婦の収入を合算して審査基準を満たすことがあります。
夫を主債務者とすると、妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」となりますが、この「連帯債務者」と「連帯保証人」にはどのような違いがあるのでしょうか?

「連帯債務者」
・主債務者である夫と同一の立場であるため、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性がある
・住宅ローン控除がある(持分割合分)
・団体信用生命保険に加入できる
・債務者2名(契約は夫婦の連名)
・所有形態は「共有」
・登記簿謄本に記載される
「連帯保証人」
・夫の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受ける
・住宅ローン控除なし
・団体信用生命保険に加入できない
・債務者1名
・所有形態は主債務者の「単独所有」
・登記簿謄本に記載なし

このように「連帯債務者」である妻は夫同様に全額の債務を負う立場にあるため、契約当初に設定した返済能力を維持し続ける必要があり、「連帯保証人」よりも若干責任が重い立場にあるといえます。
ただし経済的には、「連帯保証人」には認められていない「住宅ローン控除」の適用や「団体信用生命保険」に加入できる等のメリットがあります。
この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて債務がなくなる保険ですが、気を付けたいのは「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースが少ないことです。債務者なのに万一に対する保障がないのは心配なことです。

多少の差異はあれ「連帯債務者」「連帯保証人」は、いずれも共通して返済義務を負うことに違いはありません。
妻が契約書にサインする際には「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」になる、とはどういうことなのか、しっかりその内容を確認しておくことが大切なのです。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 6:21 PM

佐々木文俊006】任意売却後の残債は?

任意売却では、売却によって負債額を減らすことはできますが、自己破産とは違い負債の支払い義務は残ります。
しかし、いくら負債が減額できたからといっても住宅ローンの返済に困ったからこそ任意売却をしたわけなので、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払い続けることなんてできませんよね。
これは債権者(金融機関)も十分に承知しており、無理な支払いを要求してくることはありません。

では、どうなるのか・・・?
任意売却後の残債については、債権者に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
債権者によって対応は異なりますが、現状の収支の状況を基に毎月無理のない範囲で支払える金額(よくあるケースとしては1万円や2万円)を債権者に対し支払っていくことになります。
しかし、この流れには続きがあります。
債権者側からすれば、任意売却後のもはや無担保の貸付で且つ、毎月の入金額も少しずつとなる債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか・・・?
それは他の債権回収会社にその債権を売却、つまり債権譲渡してしまうのです。
ここが大きなポイントになるのですが、債権を買う側にしてみれば、無担保のうえ毎月入ってくる額もわずかな債権をそのままの金額で購入するはずがありません。
実のところ、債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。
例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
この場合、債権を買い取った新たな債権者は100万円も回収すればかなりの利益となります。
結果、1,000万円回収する権利はあるが100万円支払ってもらえれば残りの900万円は放棄する、といった流れになるのです。

債権譲渡をするかしないか、するにしてもどのタイミングでするのかは債権者次第ではありますが、ほとんどのケースではこのような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 9:51 PM

【佐々木文俊005】任意売却で引越費用を保証!?

インターネットなどで任意売却について検索していると、不動産業者が売却後の引越し費用を「引越費用〇〇円保証!」と謳い保証していることがあります。
実際に相談に来られる難民さんの中にもネット検索で得た情報として、この種の問合わせをされる方がいらっしゃいます。
しかし、引越費用を保証するということは本来できるはずがないのです。これはどういうことなのでしょうか?

引越費用はどこから出るのか?
任意売却における売却代金については債権者(金融機関等)が回収に充てるため、引越費用を売却代金の中から出すかどうかの決定権は債権者にあります。
もちろん売却代金の中からいくらかの引越費用を出す場合もありますが、債権者によってもその対応は異なります。また同じ債権者でもケースによって対応は違ってきます。
つまり任意売却を進める前の段階で、決定権のない不動産業者が引越費用を保証することはできないのです。
では債権者が引越費用を出してくれない場合、不動産業者はどのようにしてこれを保証するのでしょうか?

不動産業者(任意売却業者)が引越費用を捻出しますか?
任意売却で自宅が無事に売却できると、不動産業者はその売却代金の中から不動産仲介手数料を得ることになりますが、売却代金から引越費用が出なかった場合には、この仲介手数料の中から捻出しない限り「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないはずです。
この仲介手数料については宅建業法で業者が得ることのできる上限
(売買価格×3%+6万円)+消費税
が定められていますが、債権者によっては上限よりかなり少ない割合設定をすることがあるため、仲介業者が得られる仲介手数料は少しになってしまうことがあります。
また、家の立地や状態、築年数によっては評価の下落で売却代金が低くなり、得られる仲介手数料が十数万円になることもあり得ます。
この場合、保証していた引越費用が仲介手数料を上回ってしまいかねません。つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはダメ!
 このように、任意売却の引越費用は物件の個々の性質によってまったく変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は疑ってかかるほうが良いでしょう。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 9:52 PM

【佐々木文俊004】住宅ローンと破産

住宅ローンの滞納の相談を弁護士、不動産業者にすると、自己破産を勧められることがよくあります。
自己破産とは裁判所を通じて財産を清算し借金をすべて無効にできる手続きで、住宅ローンやほかの借金がゼロになるため、これまでのように返済に追われることもなくなります。これは大きなメリットといえます。
一方で、次のようなデメリットがあります。

①保有しているすべての財産を失う(99万円以下の現金、価値が20万円以下の財産は残すことができる)
②解約返戻金が20万円以上の生命保険等は財産として処分される
③持ち家があると管財事件となり別途費用がかかる
④官報(国が発行する機関誌)で情報が公布される
⑤免責決定までは一部の職業に就けない
⑥ブラックリストに載る
⑦クレジットカードの作成、使用ができなくなる

すべての財産を失うことの精神的ダメージは大きく、「自己破産だけはしたくない」と借金ゼロの解放感よりも、破産に対する抵抗感をお持ちの方も多くいらっしゃいます。
ちなみに、どのような方でも自己破産できるわけではなく、裁判所が個人の状況から判断のうえ免責(借金の帳消し)の許可・不許可の決定をしますが、浪費、ギャンブル、株、投資、FX等が原因の債務は不許可対象となる可能性が高いようです。

もし、あなたの滞納が住宅ローンだけ、あるいは他の借入れが少額な場合には、任意売却をすることで自己破産をしなくても済むケースが多くあります。
任意売却については、売却後も住宅ローンの債務は残りますが、その返済については金融機関との話し合いにより、債務者の収入や支出を考えて無理のない範囲で返済内容を決定します。
他の借入れの返済も考慮し、いくらなら返済できるかを金融機関に伝え納得してもらえるのです。これならあえて自己破産をしなくても生活していけるのです。
即、自己破産と決めつけないで、あなたに最適なかたちを一緒に作っていきましょう。

住宅ローン返済でお困りの方、いつでもお気軽に住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,横浜青葉:基地 — 佐々木 文俊 2:40 PM

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