【古橋勝芳010】税金の滞納で差押えられた!?

支払いに悩んでいる方は、住宅ローンだけでなく税金の支払いについても困っている方がおられます。

実際に相談に来られる住宅ローン難民の方の中にも、税金を滞納してしまっており自宅を差押えられているケースがおおくあります。

では税金の滞納により自宅が差押えられるとどうなってしまうのか解説いたします。

税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れ

①税金(固定資産税・都市計画税・住民税・自動車税・国民健康保険料等)は納付書等に記載されている納付期限までに納めなければ滞納となります。納付期限は税金の種類や自治体によって異なります。納付期限が過ぎると延滞税が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。

さらに、そのまま税金を納めない状態が続くと、納税を促すよう催告書が送られてきます。この催告書は複数回送られる場合があります。

③催告書が届いた後も延滞が続けば、役所は滞納者の財産を差押えるよう調査に乗り出します。

滞納者の所有している不動産や勤務先、預金のある金融機関を調査し、不動産や給料、預金口座の差押えの準備を始めます。

④財産の調査が終わると、役所から滞納者に差押予告書が送られます。これは基本的には税金の納付を促すものですが、「今後は不動産や給料などの財産を差押えますよ」という内容が明記されています。

差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。

⑤差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いようです。差押えにあたっては事前に「差押予告書」が郵送で送られることもありますが、文書がないまま差押えられることもあります。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられるのですが、不動産が差押えられた場合は、まず、登記簿謄本に「差押」の登記が記載されます。その後、公売にて強制的に売却されてしまいます。

 

このようにして税金の滞納を解消しないままでいると給料を差押えられたり、ご自宅を強制的に手放すことになってしまいます。

税金は仮に自己破産をしても納付する義務は残るものです。

そのまま放置するのではなく少しずつでも分納していくなどの対応をする必要がありますし、役所に家を差押えられても任意売却で解決する事は可能です。

住宅ローンだけでなく、税金の支払いが困難になった際も悩まず

私共、住宅ローン難民エールプランナーにご相談下さい。

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 8:05 AM

【古橋勝芳008】リースバックでそのまま住み続ける!?

様々な理由で住宅ローン難民になってしまう方はおられます。

どんな理由であろうとも手放したくないという方もおられるかと思います。

そういった方は『リースバック』という方法で、もしかしたらご自宅に引き続き住み続けることが出来るかもしれません。

リースバックとは?

任意売却では債権者からの同意を得た上でご自宅などを売却し、その売却代金を返済の一部の企てることになるのですが、通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要あります。

リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、その方に引き続き家賃を支払うという形でそのまま住み続けることができるのです。

また、この時点で金額を設定しておき、将来再度自宅を買い戻すことも可能になります。

今後の家賃が支払える金額かどうかがポイント!

上記のように毎月の住宅ローンが支払えなくなっても、リースバックを選択すればそのまま住み続けられるという非常に魅力的な方法なのですが、重要になってくるのが家賃の設定金

購入する業者や投資家はもちろん損をするわけにはいきませんので、基本的には購入した金額の8%~12%を年間の家賃として設定します。(この割合は一般的なものですので個々によって異なります。)

例えば、2,000万円で売却しそのまま住み続ける際に年間8%の家賃が必要とすると

20000000×0.08=1600000

年間で160万円の家賃が必要になります。つまり

1600000÷12=133000

月々約13万円の家賃です。

この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ何の意味もありませんし、住宅ローンより抑えることが出来たとしても、継続して支払っていけるかどうかということは非常に重要なポイントですのでよく検討する必要があります。

ただ、住宅ローンとして支払っていた時はローンの他に『固定資産税・都市計画税』やマンションの場合『管理費・修繕積立金』を支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合にはこれを支払う必要がなくなりますので、その点では大きなメリットと言えます。

これらのことを加味したうえでリースバックを選択するかどうかを決める必要があるでしょう。

任意売却だけではないリースバックの活用法

このリースバックには大いに活用できる場面があります。

まずは高齢者の老後の資金としての活用法です。

住宅ローンは残ってないが、手元に現金がなく老後の生活資金が不足しているといった場合、自宅を売却し現金に換え、そのまま家賃を支払い続けながら住むといったことも可能となります。

他には事業等の資金繰りの改善です。

自社ビルや工場などのローンの支払いが困難になった場合や、会社の運転資金が不足した場合等にリースバックを選択し、手元に現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けるのですが、資金繰りとしては、債務の元金の支払い(費用として計上ができない)が減り、家賃の支払い(費用として計上が可能)が発生します。その結果、利益が圧縮され、法人税が減ります。このようにして資金繰りの改善に繋ぐことができます。

リースバックの仕組みをご理解していただけたでしょうか。

もし今住宅ローンの支払いは困難だけれども、どうしても住み続けたいといった方がおられましたら、

リースバックの仕組みをご理解していただけたでしょうか。

もし今住宅ローンの支払いは困難だけれども、どうしても住み続けたいといった方がおられましたら、このリースバックも検討してみてはいかがでしょうか。住宅ローン難民エールプランナーが

一緒になってベストな方法を提案いたします。

 

 

 

 

 

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 3:04 PM

【古橋勝芳007】「連帯債務者」と「連帯保証人」の違い

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定することがあります。この場合妻は『連帯債務者』あるいは『連帯保証人』といいます。では、『連帯債務者』と『連帯保証人』の違いはなんでしょう

そして「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場にあります。この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は控除は受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者」は加入できまますが、「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。債務者なのに万一に対する保証がないのは夫婦いずれにしても心配です。

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、その妻がその自覚があまりにもないことが気にかかります。「ただ名前をかいただけ」と主張します。契約書に名前を記入するということが、どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしましょう。

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 9:24 AM

【古橋勝芳006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが

任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、

(自己破産をした場合を除く)

もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。

そもそも支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。

債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません。

任意売却後の残債に関しては、金融機関やサービサーに対し『毎月支払い可能な金額を弁済』することになります。

金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。

生活状況は皆さん様々なので一概には言えませんが、よくあるケースとしては1万円や2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

無理のない範囲といっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねません。債権者、つまり金融機関としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。

ではどのようにして手放すのか、

それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。

債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。

債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。

このようにして1,000万回収する権利はあるけれども100万払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングえ行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 4:10 PM

【古橋勝芳005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方は、インターネットで任意売却について調べている方もおられます。
そしてその方達が私達に相談に来られた際に『引越費用はいくら残せます?』と聞いてきます。
しかし、本来は任意売却を進める上で引越費用の確保を保証できるはずがないのです。
それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが『引越費用○○円保証!』などと謳っているために、皆さん勘違いするのでしょう。

引越費用の出所は?

任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用の決定権も債権者が持っているのです。
したがって引越費用を出してくれないケースもあるので、引越費用の保証は不可能ということになります。

任意売却業者が引越費用を捻出?

任意売却で無事に売却できた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得るのですが、先述のように引越費用の控除ができなかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは『引越費用○○円保証』といった文言を記載することができないはずです。
不動産仲介手数料というのは宅建業法で得ることの出来る上限が定められているのですが、あくまでも『上限』が定められているだけですので、仲介業者が上限額を得られる保証はありません。
事実、一部の債権者は仲介手数料の割合を独自で決めていることがあり、その割合は上限額に比べかなり少ない割合になっています。
また、家の立地や状態、築年数によっては得られる仲介手数料は数万円になることもあり得ます。そのため、その中から引越費用を捻出すると仲介業者は赤字になってしまいます。
さらに言うと、仲介手数料は家が売却できた際に得られるものなので、確実に売却できる保証のない任意売却に関していえば仲介手数料でさえ得られるかどうかも不確かなものです。
果たして赤字になってまで引越費用を確保する業者が存在するのでしょうか。

『引越費用○○円保証!』は信じてはいけない!
以上から、引越費用に関しては状況によって変わってきますので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
『引越費用○○円保証!』といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかった方が良いでしょう。

私達
住宅ローン難民エールプランナーは、難民の方の如何なる相談にも真摯に対応してできる限りのことを精一杯させて頂きます。

お気軽にご連絡ください。

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 7:54 AM

【古橋勝芳004】住宅ローンと破産

難民さんがご相談に来られて、任意売却のお話をすると
破産をしなければならないんですか?と質問する方が大多数です。
そう質問する理由の1つに不動産屋や弁護士に『自己破産した方がいい』と言わたそうです。
確かに、言い方は悪いのですが自己破産の方が手っ取り早いかもしれません。
自己破産をすれば住宅ローンや他の借金もゼロになりますから。
ですが、その後の精神的なダメージを考えると得策ではないと思います。
そういう理由で『自己破産だけはしたくない』という方が多く
抵抗を感じているんですね。

それでも自己破産をしてしまう人が多いのは
競売で売却しても残った残債を払っていけないと
思ってしまうことが理由の1つにあると思います。

実際ところは任意売却や競売で売却し、住宅ローンや借入れが少額の場合は破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどで、金融機関との話合いの上、収入や支出を考えて無理のない範囲で払える額を決め、納得してもらえるのです。

これならば自己破産をしなくても十分に生活していけるわけです。

破産がネックで相談にさえ踏み出せない方が多いのも事実ですので、一人で悩まずに先ずはご相談ください。

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 11:22 AM

【古橋勝芳003】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保保証として、購入する不動産を確保し、お金を貸し付けるということです。

これを抵当権といい、確保していることを公に照明することを抵当権を設定するといいます。

抵当権には、『抵当権』と『根柢当権』があり

『抵当権』とは、住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権です。

『根抵当権』とはその金額内であれば借入、返済を繰り返すことができる権利で、これは、

事業資金の調達などに使われます。

債権者は、勿論決められた期限までに返済をしなければならないので

その期限を怠ると、債権者は「期限の利益」を喪失し、一括の返済を請求されます。

そして、その後債権者は、担保権の実行をし、競売を申立るわけです。

抵当権は登記した順位によって回収した金銭の先取りする順番が決まっていて

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

 

 

 

 

 

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 2:10 PM

【古橋勝芳002】住宅ローン、なぜ滞納するに至るのか

日本では2組に1組が持ち家を持っており、特に地方では3組に2組が持ち家です。

それほど日本では持ち家が当たり前になっております。

では、今現在、住宅ローンを支払っている人口はどのくらい居るのでしょう。

なんと1200万人居ます。その内約15%にあたる180万人が滞納、或いは滞納予備軍にあたります。

どなたも滞納などしたくないのになぜ、滞納に至ったのでしょうか。

①不景気により、会社の業績不振になり減給、リストラ、会社倒産などにより支払うのが難しくなった。

②離婚などの家庭の事情により支払えなくなった。

③病気により、仕事をするのが難しくなり、支払えなくなった。

④住宅ローン以外のローンがあり、多重債務に陥った。

⑤収入に見合わないローンを組んでいて、支払えなくなった。

 

住宅ローンは金額が大きいため、35年など長期的なローンを組むことが当たり前になっております。

何事も無く35年支払い続けられれば問題無いのですが

時代の流れ、社会の流れ、家庭環境の変化など

時日が経つにつれ、移り変わっていきます。

その為、予期せぬ事態になり止む無く滞納もしくは、完全に支払えなくなる。

つまり全ての人に住宅ローン難民となる可能性があるのです。

 

そんな時の為の住宅ローン難民エールプランナーです。

どうしようと一人で悩まないで

些細な事でも私たち住宅ローン難民エールプランナーにお声掛け下さい。

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 10:25 AM

【古橋勝芳001】任意売却のデメリットは?

任意売却をする上でのデメリットは何か?
諸事情によりマイホームを手放そうと考えている方とっては
大変気になるところかと思いますので、説明させて下さい。

①個人信用情報に傷がつきます。

担当直入に言いますと、いわゆる『ブラックリスト』に載ると言うことです。
任意売却を進めるにあたってどうしても住宅ローンの滞納が伴います。
そうしますと当然、個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
一旦記録されますと、その後5年~7年間は新たなローン借入、クレジットカード作成や使用等は出来なくなってしまいます。

②競売で売られる可能性もございます。

競売を選択したくなくても競売になってしまう場合もあり得るわけです。
どういうことかと言うと
任意売却による、家の販売価格は債権者(金融機関やサービサー)に決定権があります。
この債権者が決めた販売価格は、一般の販売価格(市場価格)よりも
高く設定されます。債権者としては1円でも高く売りたいわけですから
販売価格によっては売れない場合もでてきます。販売開始から一定期間(3~6ヶ月)で売れなければ、競売の申し立てをされる可能性がでてきます。
競売の申し立てから入札が開始されるまで4~6ヶ月程度あります。
かりに申し立てを起こされても並行して任意売却は行えますので
任意売却としての販売開始から入札までの合計7~12か月間の間に売れなければ
競売で処分されてしまいます。私たち住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格の交渉をしながら、販売活動をしていき、最悪の競売にならないようにしていかなければなりません。

③利害関係者全員の同意が必要です。

任意売却を進めるにあたって、もし、住宅ローン以外にも借入等があり抵当権が自宅に設定されている場合や、税金の滞納で役所から自宅を差し押さえられている場合、自宅の所有名義が複数いる場合、連帯保証人、連帯債務者がいる場合などの利害関係人が複数人いたとしたら、そのすべての人達の任意売却の同意を得る必要があります。つまり、利害関係者全員の同意がなければ任意売却はできないということです。

④任意売却後も残債の支払い義務は残ります。

最後4つ目のデメリットは任意売却は競売に比べて高く売却する事が可能ですが、それでも住宅ローンの残債は残る可能性があります。そしてその残債の支払いも自己破産をしない限りは支払わなければなりません。しかし、今まで支払っていた毎月の金額を要求されるわけではなく、月々の生活費を除いて支払ができる金額を債権者に伝え、納得してもらえたらその金額を支払っていくこととなります。

このように任意売却は、売れたら終わりではありませんが、それは競売で売却したとしても同じ事ですので、やはり任意売却を選択されるほうがメリットが多いと思います。

競売での売却は任意売却よりも売値が安く、何よりも精神的ダメージが大きいのが予想出来ます。このことからも任意売却を選択されるほうが良いかと思います。

私たち住宅ローン難民エールプランナーは、任意売却のご相談は勿論のこと、出来る限り精神面のフォローもさせて頂きます。一人で悩まずにお気軽にご相談ください。

 

Filed under: 住宅ローン難民,常総:基地 — 古橋 11:54 AM

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