【金山 博 018】「連帯債務者」と「連帯保証人」のちがい

ご夫婦で住宅ローンを借りる場合、ご本人と妻の収入を合算し借り入れをするケースがありま
す。この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。この「連帯債務者」と
「連帯保証人」の違いをしっかり確認しておきましょう。

「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うということ
です。ですから「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。
そして「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。あくまでも、本人の返済が
滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場にあります。この場合の借入先の
債務者はご本人の夫だけということになります。

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った住宅ローン
控除を受けることが出来ますが、「連帯保証人」は控除を受けられません。
また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者」は加入できますが、「連帯保証人」
はできません。この団体信用生命保険というのは、加入者が亡くなったり、高度障害状態に
なったりしたときに、保険金がおりて、債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、
「連帯債務者」でも団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。

債務者なのに万一に対する保証がないのは夫婦いずれにしても心配です。

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、その妻が
その自覚があまりにもないことが気にかかります。「ただ名前をかいただけ」と主張します。
契約書に名前を記入するということが、どのような立場であるにかをしっかり確認して
サインしましょう。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 5:09 PM

【金山 博 017】任意売却後の残債は?     

住宅ローン難民の方で相談をされる方のほとんどが不安に思われのが、任意売却後の
住宅ローン残債はどうなるのか、というものです。

自宅を売却後も借入金が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く)
当然、今まで支払ってきた住宅ローンと同額の支払を行うことなど出来るわけがありません。
そもそもその支払いが出来ないからこそ任意売却を選択しているのですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に同額の支払を求めてくることはありません、
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対して[毎月支払い可能な金額を弁済]することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支をおおまかに伝えて、
現状で支払っていける金額を提示することになります。

皆さんの状況は様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては1~2万円を支払っていくという
ケースが比率としては高いです。

このようにして金融機関と毎月の支払金額を決め、支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

そして、この流れにはまだ続きがあります。

無理のない範囲の支払いと言っても支払う側からしてみれば、大きな負担となりかねません、また金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権を早期に手放したいと考えるようになります。

では実際どのように手放すのか、
他の債権回収会社へ売り渡すのですが、それを債権譲渡といいます。ここで大きなポイントがあります。売却される債権はそのままの金額で譲渡されるわけではなく、無担保で毎月支払ってもらえる金額もわずかなのですから
債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。
例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 10:46 PM

【金山 博 016】任意売却で引越費用を保証?

住宅ローン難民の方の中にはインターネットなどで一通り調べてエールプランナーに相談に来られるケースもあります。
その際に「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞かれる方がいらっしゃいます。しかし任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できるはずがないのです。インターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用○○円保証!」といった文言を記載しており、そのため上記のような相談をする方がいらっしゃるのでしょう。

ここで任意売却に際し引越費用とはどういったものか説明しておきましょう

 

「引越費用の出所は?」

任意売却というのは住宅ローンの残債が、ご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態での売却という性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの判断、決定権は債権者が持っています。売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが引越費用を控除するかどうかにについては債権者によってその対応が異なり同じ債権者でもケースによって対応が違っているため任意売却を進める前の段階で引越費用を保証するというのは不可能であります。ご自宅の売却代金の中から引越費用の確保が保証できないとなると、どうやって保証するのでしょか?

 

「任意売却業者が引越費用を捻出するのか?」

任意売却で無事に売却が出来た際にその売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し仲介業者がそれを得ます。先述のように引越費用の控除が出来ない場合はこの仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用○○円保証!」といった文言を記載することは出来なないはずです。

しかし、ここでも不動産仲介手数料には宅建業法で業者の得られることの出来る上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料についても、定まった金額を必ず得られるという保証はありません。事実一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料を独自で割合を決めていることがあります。その割合は宅建業法で定められた上限に比べかなり少ないため、この場合仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることもあり得ます。この場合だと保証していた引越費用が、得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません。つまり仲介業者は赤字になってしまい、それでも引越費用を保証する業者がはたして存在するのでしょうか。さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるもの、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかも不確定なもの。

 

「引越費用○○円保証!」は信じてはいけません!

以上から任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。つまり「引越費用○○円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかる方が良いでしょう。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 6:17 PM

【金山 博 015】住宅ローンと破産

住宅ローン滞納のご相談で、任意売却の話をすると直ぐに、破産をしなければいけないのか?
という質問をされる方が多くいらっしゃいます。
不動産屋や弁護士に「自己破産しかない」と言われたそうです。

確かにローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンは無くなり、ほかの借金
もゼロになり返済に追われることは無くなりますが、
一方ではそれでも「自己破産だけはしたくない」という方も多く、破産への抵抗感を持つ方も多くいます。

では、なぜ自己破産ということになるのでしょう。
任意売却であっても競売でも住宅ローンの残債以上で売却できなければ債務は残ります。
そのため破産をすることで残債をゼロにするわけです。

しかし実際のところ住宅ローンのみの滞納や、他の借り入れが少額の場合は破産を
しなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどのようなことかといいますと、
任意売却後の住宅ローンの残債の返済については金融機関との話し合いによります。
収入や支出を考えて無理のない範囲での返済を決定します。
他の返済があったとしても、それを含めていくらなら返済できるかを伝えて納得してもらえるのです。
これならあえて自己破産をしなくても、十分に生活していけるわけです。
住宅ローン難民の中でも破産がネックでご相談にさえ踏み出すことが出来ないという方が
たいへん多いのも事実です。

では、なぜ自己破産ということになるのでしょう。
任意売却であっても競売でも住宅ローンの残債以上で売却できなければ債務は残ります。
そのため破産をすることで残債をゼロにするわけです。

しかし実際のところ住宅ローンのみの滞納や、他の借り入れが少額の場合は破産をしなくても
大丈夫な場合がほとんどです。

これはどのようなことかといいますと、
任意売却後の住宅ローンの残債の返済については金融機関との話し合いによります。
収入や支出を考えて無理のない範囲での返済を決定します。
他の返済があったとしても、それを含めていくらなら返済できるかを伝えて納得してもらえるのです。
これならあえて自己破産をしなくても、十分に生活していけるわけです。
住宅ローン難民の中でも破産がネックでご相談にさえ踏み出すことが出来ないという方がたいへん多いのも事実で

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 5:30 PM

【金山 博 014】住宅ローンの抵当権とは

住宅ローンとは、金融機関(債権者)が担保の保証として購入する不動産を確保しお金を

貸し付けるということです。これを抵当権といいます。

確保していることを公に証明することを抵当権の設定といいます。

 

抵当権には、『抵当権』と『根抵当権』があります。

『抵当権』は住宅ローンのように再度借り入れを起こさず、返済だけをする確定債権で、

『根抵当権』はその金額内であれば借り入れ、返済を繰り返すことができる権利です。

これは、事業資金の調達などに使われます。

 

債務者は、決められた期限までに返済をしなければなりません。

が、その期限を怠れば債務者は「期限の利益」を喪失し一括の返済を請求されます。

 

そして、その後債権者は担保権の実行をし、競売を申立てるわけです。

抵当権は登記した『順位』によって回収した金銭の先取りする順番が決まっており

これらについては不動産登記簿謄本に記載されている通りに実行されます。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 12:53 PM

【金山 博 013】住宅ローンを滞納する原因

多くの方が結婚をして子供ができるとマイホームの購入を考えます。

マイホームで子供を育て、そのうちにもっと大きな家に買い替えようなどと夢を

膨らます方もいらっしゃるかと思います。

 

住宅ローンを組んでいる方の数は1200万人いるといわれています。

そして、そのうちの180万人もの方々が住宅ローンの滞納をしているか、または滞納するかもしれないという住宅ローン難民なのです。

では、どのような理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

  • 離婚により支払いが出来なくなった。
  • 住宅ローン以外にも借り入れが増え多重債務に陥った。
  • 勤務先の会社の業績悪化による給与減
  • 事故や病気により仕事を失った。
  • リストラによる失業で収入が途絶えた。

などです。

この数年前までは景気低迷によるリストラが原因で支払い困難の陥る住宅ローン難民さんが多かったのですが最近では景気回復のおかげでしょうか、今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えてきました。

このように、当初の予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、リストラや離婚など予期しなかったことが起きて、止む無く滞納に陥るということになってしまった。

つまり、誰にでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということであります。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 11:24 AM

【金山 博 012】任意売却のデメリットは?

任意売却を選択されることによって、競売にならず高値で売却することが出来たり、引っ越し費用を残せるかもしれない等のメリットがある反面、デメリットについても住宅ローン難民の方には知っておいていただきたい部分ですのでここで説明致します。

デメリットは競売になった際にも伴います。競売、任意売却を比べてもやはり任意売却を選択される方がはるかにメリットの方が多いいです。

 

1.個人信用情報に傷がつく

任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴います。ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録される、いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥ってしまいます。

これにより、その後は5~7年間は新たなローンの借り入れやクレジットカード作成が出来ません。また現在利用中のクレジットカードが使用できなくなるといった不都合が生じてしまいます。

 

2.競売になる可能性がある

任意売却を選択されたとしても家の販売価格を最終的に決定するのは債権者(金融機関サービサー)です。債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合売れないと言うことも勿論あります。

どの債権者も任意売却の販売が思わしくないからといって、いつまでも待ってくれると言うことはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。

競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまで、さらに4~6か月程度の期間を要するのでその間も並行して引き続き販売活動は出来ますが、それでも購入希望者がみつからなかった場合は自宅が競売で処分されてしまう可能性があります。

勿論、こうならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うと共に協力しながら販売活動を進めます。

 

3.利害関係者全員の同意が必要

任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されている場合や、税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いるとこの内どれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話は前に進めることは出来なくなります。

 

4.任意売却後も支払い義務が残る

競売に比べ高い金額で売却することが可能な分債権者に返済する金額も多くはなりますが、それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしないかぎり残ります。

しかし残債につては今まで支払ってきた住宅ローンの金額を請求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくと言うことになります。

このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。

 

このように、いくつかのデメリットは伴いますが、やはり誰にも相談できず自宅が競売になってしまった、という精神的なデメリットから解放されるだけでも、任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 8:01 PM

【金山 博 011】住宅ローンは家賃と同じ?

「今の家賃でマイホームが買えます!」不動産会社がポスティングするチラシや広告に

この様なうたい文句をよく見かけます。注意や興味を引くキャッチフレーズだと思います。

 

現在、お支払いの家賃と同額のローン返済額で住宅ローンを組み、ローンを払いきれれば自分の家が手に入り資産になるという意味でしょう。確かに家賃をいくら支払っても自分のものにはなりません。

 

一見、正しいように思えるこのうたい文句ですが実は危険がひそんでいます「リスク」についての説明や注意がなされておりません。長期間の住宅ローンは一般的に35年で組む方が多くこの長い期間に起こる変化に対応していかなくてはなりません。

35年の間に転職による収入減や、離婚をされる方もいるかもしれません、子供の進学先によっては教育費も大きく変わります。親の介護による思わぬ出費や、自身が病気になるかもしれません。挙げだすときりがないのですが、人生には予期せぬことが起きるリスクが多くあります。

 

また、ローンの返済額は賃料と同じでも持家には固定資産税、都市計画税が毎年掛かり、マンションの場合管理費、修繕積立金、設備の劣化による補修費も掛かります。

戸建の場合でも何か故障すれば直す費用も発生し外壁や屋根なども定期的に補修が必要です。

これらの維持費用も加味すれば家賃と同額とは到底言えない金額になってしまう可能性があります。

 

このようなことからローン返済中に支払いが滞ってしまった場合、住宅ローンには完済するまで抵当権がついています。銀行は回収のため抵当権を実行し競売にかけてしまいます。ローンを払いきるまでは、ある意味銀行が所有者のようなものです。

また、自身の意思で売却しようとしても、残債が売れる価格よりも上回ってしまう(オーバーローン)状態であれば不足金額分を持ち出すか、売却を諦めるしかありません。

 

 

住宅ローン難民にならないため第一歩として、チラシや広告のうたい文句にすぐ乗るのではなく、自身の返済プランにある程度余裕を持った住宅ローンを組むということが大切なのです。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 4:20 PM

【金山 博 010】成年後見制度と任意売却

家を売却する場合は、通常に売る場合でも任意売却で売る場合でも所有者の明確な意思表示が必要になります。

そして、不動産の購入や売却以外でも預貯金、財産の管理や、介護施設への入所に関わる契約、遺産分割協議などをする場合で認知症、知的障害、精神障害などの理由により自分で十分な判断が難しい場合があります。

また契約の内容について正しい判断ができない状態で契約をしてしまい後で不利益を被る恐れもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し支援する成年後見制度というものがあります。

 

成年後見制度には判断能力に応じて「後見、保佐、補助」の三つの制度があります。本人、

配偶者、四親等内の親族、検察官などが家庭裁判所に申し立てることにより、

・判断能力が欠けているのが通常の状態の方=後見人

・判断能力が著しく不十分な方=保佐人

・判断能力が不十分な方=補助人

が選任されます。

 

また身寄りがいないなどの理由で申し立てをする人がいない方の保護を図るため市町村長に法定後見(後見、保佐、補助)の開始の審判の申立権が与えられています。

申立の際に候補者が挙げられていれば家庭裁判所はその候補者が適格かどうか判断します。

通常は親族が選任されることが多いのですが、適切な親族が見当たらない場合などは弁護士や司法書士等が職業後見人として選任される場合もあります。

 

後見人、保佐人、補助人はそれぞれ本人の利益を考えながら、以下の様な保護や支援を行います

本人を代理して行う契約などの法律行為。

本人が自分で法律行為をするときに同意を与えるなど。

本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消すなど。

 

しかし、自己決定の尊重の観点から、日用品(食料品や衣料品)の購入など「日常生活に関する行為」については取り消しの対象になりません。

 

成年後見制度を利用するにあたっては申立手数料、登記手数料として3,400円の費用を印紙で納める必要があるほか郵送等の実費や必要な書類を取得するための費用、後見と保佐では必要な時に本人の判断能力の程度を医学的に十分確認するために医師による鑑定を行いますので鑑定料が必要になります。鑑定料は個々の事案によって異なりますがほとんどの場合10万円以下となっています。

 

また期間について、審理期間は個々の事案により異なり、一概には言えません。鑑定手続きや成年後見人等の候補者の適格性の調査、本人の陳述聴取などのために、一定の審理期間を要することになります。多くの場合申立てから成年後見等の開始までの期間は4か月以内となっています。早ければ1~2週間で完了することもあるようです。

 

任意売却の相談を受けた際に所有者の判断能力に応じて成年後見制度が必要な場合、上記のような期限が必要であったり、ご家族に対して適格なアドバイス等も必要になってきます。判断能力の不十分な方に対して無理矢理売却を進めてしまい後で無効になってしまっては誰も得をしないどころか、当事者全員に甚大なる迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。住宅ローン難民エールプランナーが適切な判断をし、ご本人やそのご家族に対して正しい選択肢へと導いてあげる必要があるのです。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 2:43 PM

【金山 博009】支払いの優先順位

 

住宅ローンの支払いが厳しくなると日常の出費を見直し、節約を考える方は多いと思います。節約によって住宅ローンの支払いが賄えればよいことですが、日々の出費の中には様々なものがあり食費、教育費、保険料、住宅を所有していれば固定資産税、都市計画税、マンションであれば管理費、修繕費、また車をお持ちの方はローンや維持費、その他のクレジットカードの借り入れ等、人によって様々なお支払いがあり全てが節約でどうにかなるものでもありません。支払いのすべてを賄えれば問題はありませんが、もし支払いが出来なくなってしまった場合には項目別に優先順位をつけて取り返しがつかなくなる前に対策をとる必要があります。

 

①【生活費用】

食費、光熱費、通信費、教育費等、日々の生活で欠かすことの出来ない費用です。

優先順位も一番高い項目です。しかし、いざ節約するとなるとこの項目から費用を抑えていくことになります。

 

②【税金】

住宅を所有していれば固定資産税、都市計画税、自営業の方であれば住民税や国民健康保険料等も納める必要があります。税金に関しては仮に将来自己破産をしても支払いの義務を免れることはなく必ず納付しなければならないものです。また税金の滞納があると役所は自宅を差し押さえてくることがあります。これでは自宅を売却することも出来なくなってしまいますので、そういった意味でも税金の支払いの優先順位は高いものと言えます。

どうしても納期までの納付が難しい場合は何も言わずに滞納してしまうのではなく役所に出向き相談してみてください、分納などの相談にはのっていただけるはずです。

 

③【マンション管理費・修繕積立金】

マンションを所有している方は管理費、修繕積立金があり、滞納があると管理組合から請求されます。場合によっては管理組合から訴訟を起こされるケースもあります。売却の際滞納分は次の所有者に引き継がれますので滞納があるマンションは流通性が低いと言えます。つまり滞納分を解消する必要がありますので、管理費、修繕積立金に関しても支払い順位は高いと言えます。

 

④【住宅ローン以外の借り入れの返済】

住宅ローン以外の借り入れがある場合、これらに対しても返済する必要があるので大きな負担になっている方も多く見受けられます。

生活上必要な車を維持するためローンの支払いは高い優先順位です。大きな買い物をする際に計画的にローンを組むのであれば問題はありません。しかし生活費や住宅ローンに充てるための借り入れといった状況になってしまっていれば、今後明確に収入が増える見込みがあり、一時的に借り入れている場合を除きほぼ間違いなく将来返済に行き詰ります。ましてやカードローンの返済のために別のカードローンから借り入れるような自転車操業状態になっている場合にはすぐに何かしらの対策をする必要があるでしょう。つまりこの項目が支払えない状況であれば既に現状維持が難しい状況に陥っているので優先順位としては低いと言えるかもしれません。

 

⑤【住宅ローン】

念願のマイホームを手に入れるために組んだ住宅ローン上記のようの生活費を抑えることで維持できるのであれば、まだ問題はありませんが、税金や管理費その他の借り入れの返済を滞納してまで支払ったとしても結局その滞納している項目の債権者から差し押さえられ競売にかけられてしまえば本末転倒です。愛着のある家をどうしても手放したくない気持ちがあるので正しい選択をすることは非常に難しくなってしまいます。無理に支払ってはいけないと言う意味で住宅ローンの優先順位も低いものと言えます。

 

出費の種類や支払いの優先順位は人によって違うことでしょう。しかし誰にも相談できずに間違った選択をしてしまってからでは取り返しが効きません。返済に行き詰った際にはすぐ住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 3:55 PM

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