【太田 光洋001】任意売却のデメリットは?

任意売却は競売とは違い一般の相場と同等の価格で物件を売却することが出来たり、引越し費用を残せる場合もあったりとメリットは数多いです。
一方でデメリットについても知っておいて頂きたいのでご紹介致します。
競売でも同じことが言えますので、家を手放さなければならない状況になってしまったのであれば、任意売却を選択されるほうが正しいと言えます。

1.   個人信用情報に傷がつく
売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴い、個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。それによって「ブラックリスト」に載ってしまいます。
その後の5~7年間はローンの借入は不可、クレジットカードも作れないためしばらくは現金での生活となります。

2.   競売になってしまう可能性がある
任意売却でも、最終的に家の販売価格を決定するのは債権者(金融機関等)です。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合、売れないということももちろんあり得ます。
どの債権者も販売開始から一定期間(3~6か月)が経過しても売れない場合は”競売”の申し立てを始めてまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

3.   利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、同意が必要になる場合を以下で説明致します。
・ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されている。
・税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合。
・自宅の所有名義が数人で共有している場合。
・連帯債務者や連帯保証人がいる場合。
利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

4.   任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することができますので、債権者に多く返済することができます。それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。

任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありません。
任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行ってまいります。

悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,北梅田:基地 — 光洋太田 3:43 PM

【仁科秀治006】任意売却後の残債は?

住宅ローン難民の方の相談を聞いている中で、ほぼ全員の方が口にするのが
任意売却後の住宅ローンはどうなるの?  です。

自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は残るのですが、(自己破産をした場合を除く
もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。
そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけなのですから。

これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません
では、どうなるのか?

任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。
金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。
生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、1万円や2万円を支払っていくという形が多いです。

このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。

しかし、この流れには実は続きがあります。

ここからは、債権者つまり金融機関側のお話をします。

任意売却後の無担保の貸付、尚且つ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えます。

ではどのようにして手放すのか、
それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。これを債権譲渡というのですが、
ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから当然です、なので債権譲渡では残債の額の2%や5%といった金額で債権を買い取っているのです。

例えば任意売却後に1,000万円の残債があった場合、その残債が10万円~50万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。
債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合10万円~50万円ほどで買い取っているわけですから、例えば100万円も回収すればかなりの利益となります。
このようにして1,000万円回収する権利はあるけれども100万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。

債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 1:36 PM

【夏目 球子  005】 任意売却で引っ越し費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして一通り調べた後に私達、エールプランナーに相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できるはずがないのです。
それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について少しお話させていただきます。

引越費用の出所は?
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するという性質上、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者なのです。
売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょうか?

任意売却業者が引越費用を捻出?

任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないはずです。

しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言は案件を少しでも多く確保したい業者の謳い文句と疑ってかかるほうが良いでしょう。

Filed under: 住宅ローン難民 — 御坊夏目 11:37 AM

【 夏目 球子 004 】住宅ローンと破産

ローンの滞納のご相談で、任意売却のお話をすると

すぐ、破産をしなければならないのですか?と質問してこられる方が多くいらっしゃいます。

不動産屋や弁護士に、「自己破産しかない」と言われたそうです。

確かに、ローンの滞納をしても自己破産をすれば、住宅ローンが無くなり、

ほかの借金もゼロになるわけですから、いままでのように返済に追われることもなくなります。

それでも「自己破産だけはしたくない」という方は多く、借金がゼロになる解放感よりも

破産をするということに対する抵抗を感じている方が多いのです。

では、なぜ破産ということになるのでしょう。

任意売却をしても競売になっても、残債は残ります。

そのため破産をすることで残債をゼロにするわけですが

実際のところ、住宅ローンのみの滞納の場合や他の借入れが少額な場合は

破産をしなくても大丈夫な場合がほとんどです。

これはどういうことでしょうか。

それは、任意売却をした後、住宅ローンの残債務の返済ついては、

金融機関との話し合いによります。

収入や支出を考えて、無理のない範囲での返済を決定します。

他の借入れの返済があったとしても、それを含めて、いくらなら返済できるかを伝え、

納得してもらえるのです。

これなら敢えて自己破産をしなくても、十分生活していけるわけです。

住宅ローン難民の中でも、破産がネックでご相談にさえ踏み出せないという方が

たいへん多いのも事実です。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 11:33 AM

【夏目 球子 003】 住宅ローンを滞納する原因

多くの人が、結婚して子どもができるとマイホームを購入することを考えます。

マイホームで子どもを育て、そのうちもっと大きな家に買い替えよう・・・など

夢は膨らみます。

住宅ローンを組んでいる人は1200万人いるといわれています。

が、そのうち180万人もの人が住宅ローンを滞納しているか、あるいは滞納するかも

しれないという住宅ローン難民なのです。

では、どういう理由で住宅ローンの滞納に至ったのでしょう。

1.離婚により支払えなくなった。

2.多重債務に陥り、支払えなくなった。

3.会社の業績悪化で給与が減って払えなくなった。

4.病気で仕事ができなくなった。

5. リストラで収入が途絶えた。

など。。

数年前までは景気低迷で、リストラが原因という住宅ローン難民さんが多かったのですが、

今は離婚が原因という住宅ローン難民が大幅に増えてきました。

このように、予定通りであれば住宅ローン完済ができる計画が、離婚やリストラなど、

予期しなかったことが起きて、止む無く滞納・・・ということになってしまった

ということなんです。

つまり、だれにでも、いつでも住宅ローン難民になる可能性はあるということなんです。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 3:08 PM

【池田千穂 001】任意売却のデメリット?

住宅ローンの返済が難しくなってしまったときに“任意売却”という方法があります。

競売と比べ、より高く売却でき、非常にメリットの多い仕組みですが、決していいことばかりではありません。

デメリットもあるということも知っておいていただきたいと思います。

1.個人信用情報に傷がつく

任意売却をするには、住宅ローンの滞納が条件になります。

滞納すると個人信用情報機関に記録され、「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥ってしまうわけです。

その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、使用できなくなるといった影響があります。

2.競売になってしまう可能性

任意売却をしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決めます。

債権者が決めた販売価格が市場価値との開きが大きい場合、売れない可能性があります。

どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。

競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。

もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

3.利害関係者全員の同意が必要

任意売却を進めるにあたって「ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されている」「税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている」「自宅の所有名義が数人で共有している」「連帯債務者や連帯保証人がいる」など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければ任意売却を進めることはできなくなります。

4.任意売却後も支払い義務が残る

競売に比べ高く売却することが可能ですが、それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。

しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。

このように任意売却で自宅が売れたら全て終わりというわけではありません。

任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。

任意売却にはいくつかのデメリットはりますが、誰にも相談できずに自宅が強制的に競売になるかもしれないという精神的なデメリットから解放されるのであれば任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。1人で悩まずにまずは住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,足立第一:基地 — 池田千穂 1:43 PM

【仁科秀治005】任意売却で引越費用を保証!?

住宅ローン難民の方の中には、ご自身で任意売却についてインターネットなどで調べられている方もおられます。
そして相談に来られた際に、「こちらでは引越費用はいくら残してくれるのですか?」と聞いて来られる方がおられます。
しかし、任意売却を進める上で引越費用の確保を保証するということは本来できないです

それでもインターネット上では一部の任意売却を扱う業者などが「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載しているため、上記のような相談をされる方がおられるのでしょう。
ここで任意売却を進めるに当たっての引越費用について説明します。

 

引越費用の出所
任意売却というのは住宅ローンの残債がご自宅の売却価格を上回る(オーバーローン)状態で売却するというかたちなので、ご自宅の売却代金については債権者(金融機関やサービサー)が回収に充てる為、引越費用に関しては売却代金の中から控除するかどうかの決定権を持っているのは債権者です。

売却代金の中からいくらかの引越費用を控除できる場合もありますが、引越費用を控除するかどうかについては債権者によってもその対応が異なります。さらに同じ債権者でもケースによって対応が違っている為、任意売却を進める前の段階で引越費用を保証というのは不可能ということになります。

ご自宅の売却代金の中からの引越費用の確保が保証できないとなると、どのようにしてこれを保証するのでしょう?

 

•任意売却業者が引越費用を捻出
任意売却で無事に売却ができた際に、その売却代金の中から不動産仲介手数料を債権者が控除し、仲介業者はそれを得ることになるのですが、先述のように引越費用の控除が出来なかった場合は、この仲介手数料から捻出しない限りは「引越費用〇〇円保証!」といった文言を記載することはできないのです。
しかしここでも、不動産仲介手数料は宅建業法で業者が得ることのできる上限が定められているのですが、あくまでも「上限」が定められているだけですので、仲介手数料に関しても業者が定まった金額を得られるという保証はないのです。事実、一部の債権者は売却代金の中から控除する仲介手数料に関しては独自で割合を決めていることがあり、その割合は宅建業法で定められている上限に比べかなり少ないため、この場合、仲介業者が得られる手数料は少しになってしまうことがあります。

また、家の立地や状態、築年数によっては仲介業者が得られる仲介手数料は十数万円になることももちろんあり得ます。この場合、保証していた引越費用が得られる仲介手数料を上回ってしまいかねません、つまり仲介業者は赤字になってしまうのです。
赤字になってまで引越費用を確保する業者がはたして存在するのでしょうか。

さらに言うと、もちろんこの仲介手数料は家が売却できた際に得られるものですので、そもそも確実に売却できる保証のない任意売却に関して言えば仲介手数料でさえ得られるかどうかは不確定なものなのです。

 

「引越費用〇〇円保証!」は信じてはいけない!
以上から、任意売却の引越費用に関しては個々によって全く変わってくるものですので、相談前の段階で保証できるはずのないものです。
つまり「引越費用〇〇円保証!」といった文言を使っている業者は注意が必要です。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,川越第一:基地 — 仁科 秀治 2:37 PM

【金本 晟佳 022】競売の流れ

住宅ローンの返済が3か月~6か月(金融機関によって異なる)滞ると、
金融機関から「期限の利益の喪失」を迎えた旨が記載された催告書が届きます。
「期限の利益」が失われてしまうと、住宅ローンを一括で返済しなければならず、
一括返済が出来なければ、保証会社が銀行に対し債務者の代わりに一括でローンを支払う、
代位弁済」が行われます。
代位弁済後は保証会社が債権者となり債務の履行を求めてきますが、このタイミングでは、
今までのような、月〇〇万円といったような分割での返済は認められなく、一括での返済を要求されます。
多くの場合、一括で支払える方はいませんので一括での返済がなされなければ、
保証会社は裁判所に対して「競売」の申し立てを行います。

保証会社が競売の申し立てを行う前に、債務者から任意売却の意思表示をすれば、
保証会社も競売ではなく任意売却での手続きへと移行するのですが、
今回は任意売却を選択しなかった場合、競売の流れを説明します。

競売開始決定通知が届く
債権者(保証会社)が裁判所に競売の申し立てを行うと、自宅に対し裁判所から差押の登記がなされ、
債務者のもとには競売が開始された旨が記載された「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。

現況調査が行われる
競売開始決定通知が届いてから約1か月の間に、まずは裁判所から不動産の現況調査についての通知があります。
「〇月〇日に現場を訪問します、都合が悪ければいつなら大丈夫ですか?」といった内容です。
きちんとやり取りをすればある程度の日程の調整は可能ですが、
もし、返答もせず家に入らせないと拒否をしたとしても、
法律に基づき執行官と不動産鑑定士は鍵を強制的に開けて調査を実施します。
調査項目は「現在誰が住んでいるのか」、「建物に不具合はないか」、「測量図などと現況に相違はないか」等の項目で、居住者に対しての聞き取りの調査も行われます。物件内外の写真の撮影も行われます。

配当要求終期の公告
現況調査と同時期に裁判所内にて「配当要求終期の公告」が掲示・公開されます。
配当要求終期の公告とは、裁判所内に物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、
裁判所に対して申し出てくださいという意味合いの物です。
競売の申し立てが行われた際には、配当要求の終期を定め、それを公告することが義務付けられています。

期間入札決定の通知が届く
現況調査、配当要求終期の公告から2~3か月後に債務者のもとには「期間入札通知」が届きます。
期間入札とは、文字通り入札者を募集してから改札するまでの期間の事です。
各裁判所によってその期間は決められるのですが、多くの場合は1週間~2週間です。
この期間入札がいつからいつまでなのかというスケジュールが債務者のもとに届くのです。

競売の公告
入札の3週間前には競売の物件の公告がなされます。
裁判所内やインターネットにて、不動産鑑定士が行った現況調査に基づいて算出された評価額等が公開されます。
公開される内容は大まかに
・物件明細書(所在地や買受人が引き継がなければならない権利、その物件を特定するものが記載されています)
・現況調査報告書(不動産鑑定士が行った現地調査等の内容が記載されたもの)
・評価書(現況調査等に基づき算出された評価額が記載されたもの)
等が公開されます。
入札希望者はこの情報をもとに入札金額を決定します。

期間入札開始
入札希望者はこの期間内に保証金を支払い、書類などを用意して封筒に入れて裁判所に提出することになります。
保証金は売却基準価額の10分の2以上の金額を指定口座に振込しなければなりません。
詳細な保証金額については、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認することになります。
入札保証金の振り込みが済めば、指定された期間に入札が可能になります。

開札、落札者の発表
執行官によって開札がおこなわれますが、
原則として3開庁日後の売却決定期日(入札締切日の約1週間後)に結果が開示されます。
ここで、「最高価買受申出人」が決定します。
それ以外の入札人の保証金は返還されます(入札した人(買受申出人)全員に、郵送で通知が届きます)。
不動産の期間入札は、競売の債務者以外の人なら参加することができます。

売却許可決定(買受人の確定)
最高価買受申出人が裁判所に代金を納付すると、裁判所の嘱託登記により所有権の移転が行われます。

以上が大まかな競売の流れです。
競売は一般的に市場価格の6~7割の価格で売却されてしまいます。
また、情報が周囲に知られてしまう等、債務者にとっては多くのデメリットが存在します。

競売になる前に住宅ローン難民エールプランナーに相談をし任意売却を選択する事が、
再出発の足掛かりとなります。
迷わずすぐにご相談ください。

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 9:12 PM

【金本 晟佳 021】住宅ローンは家賃と同じ?

不動産会社がポスティングするチラシに、
「今の家賃と同じ額でこんな物件が買えます!」
といった文言をよく見かけます。

例えば、8万円の家賃を支払っているのならば、
毎月8万円の返済でローンを組めば、賃貸ではなく自分の持家が手に入る、ということなのでしょう。
確かに、賃貸で家賃を毎月支払っていてもいつまでも自分の家にはなりませんが、
ローンで購入し、それを完済すれば名実ともに自分の家になり、資産となるわけですから。
このようなチラシの売り文句は一見、正しいように見えます。

しかし、この売り文句には大きな危険がひそんでいます。
それは、「リスク」という部分に関して一切目を向けていないのです。
住宅ローンは完済するまでは銀行の抵当権が必ず付いています。
つまり、何らかの理由で住宅ローンの支払いができなくなれば抵当権を実行され、
自宅は競売にかけられてしまうのです。
いくら登記簿上の所有者だからといっても抵当権が残っているうちは、
それこそ売却してもローンを完済できないような状態(オーバーローン)であれば、
自由に売ることもできないので。そういう意味では持家とはいえ権利上、銀行より立場が弱いのです。

そしてこの住宅ローンは35年なら35年、基本的には支払い額が変わりません。
つまり、住宅ローンを組んだ時の状態を35年間維持しなければならないのです。
転職による収入減や、離婚をされる方もいるかもしれませんし、子供の進学先によっては教育費も大きく変わります。親の介護による思わぬ出費や、自身が病気になるかもしれません。
挙げだすときりがないのですが、人生には予期せぬことが起きるリスクが多くあります。
35年という長期に渡って現状を維持できる方の方が少ないのではないでしょうか?

このような予期せぬことが起こった際に、これまでの住宅ローンの支払いを維持できなければ、
たちまち支払いに困窮し、住宅ローン難民となってしまうのです。

もし賃貸であれば今より安い家賃の物件に引っ越すなどの対策が取りやすいのです。
また、月々の支払いが家賃と同額だとしても、持家には住宅ローン以外に、
固定資産税・都市計画税が毎年かかりますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金がかかります。
戸建の場合でも何か故障すれば直すためには費用がかかりますし、
外壁や屋根なども定期的に補修しなければなりません。
これらの維持費用も加味すれば家賃と同額とは到底言えない金額になってしまう可能性があります。

住宅ローン難民にならないための第一歩として、
チラシの売り文句にすぐに乗るのではなく、
自身の返済プランにある程度余裕を持った住宅ローンを組むということが大切なのです。

 

Filed under: 住宅ローン難民,立川:基地 — 金本 晟佳 12:16 PM

【夏目球子002】任意売却のデメリットは?

任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することが出来たり、引越し費用を残せるかもしれない等、そのメリットについてはよく目にすることがありますが、
任意売却のデメリットについても住宅ローン難民の方には知っておいていただきたいところですのでここで紹介します。
もちろん、このデメリットは競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多いです。

①個人信用情報に傷がつく
任意売却を進めるうえでは住宅ローンの滞納が伴います。
ローンを滞納すると個人信用情報機関に延滞の履歴が記録されてしまいます。
いわゆる「ブラックリストに載る」と言われる状態に陥ってしまうわけです。
これにより、その後の5~7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成、
今手元にあるクレジットカードが使用できなくなるといった不都合が生じてしまいます。

②競売になってしまう可能性がある
任意売却を選択されたとしても、家の販売価格は最終的に債権者(金融機関やサービサー)が決定します。
債権者が決定した販売価格が市場価値とあまりにも乖離していた場合、売れないということももちろんあり得ます。
どの債権者も売れなければいつまでも待ってくれるということはなく、販売開始から一定期間(3~6か月)が経過すれば競売の申し立てを始めてしまいます。
競売の申し立てを起こされてから実際に入札期間が開始されるまでも、さらに4~6か月程度の期間を要するので、その間も並行して引き続き販売活動はできますが、それでも購入希望者が見つからなかった場合は、
自宅が競売で処分されてしまう可能性があるということです。
もちろん、こうはならないように住宅ローン難民エールプランナーは債権者と適正な販売価格についての交渉を行うとともに、住宅ローン難民の方と共に協力しながら販売活動を進めます。

③利害関係者全員の同意が必要
任意売却を進めるにあたって、ローンの借入先が複数ありそれぞれの抵当権が自宅に設定されていたり、
税金の滞納があり自宅を役所から差し押さえられている場合、自宅の所有名義が数人で共有している場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など利害関係人が複数いると、このうちのどれか一つでも任意売却の同意が得られなければそれ以上任意売却の話を前に進めることはできなくなります。

④任意売却後も支払い義務が残る
競売に比べ高い金額で売却することが可能な分、債権者に返済する金額も多くはなりますが、
それでも住宅ローンの残債が残ってしまった場合、その残債についての支払い義務は自己破産をしない限り残ります。
しかし残債については今まで支払ってきた住宅ローンの金額を要求されるというわけではなく、債権者に対して今後、月々支払いが可能な金額を伝えていただき債権者がその金額について納得したら毎月支払っていくということになります。
このように任意売却で自宅が売れたら全て終了というわけではありませんので、任意売却後も住宅ローン難民エールプランナーは残債の支払いについての相談など住宅ローン難民の方のフォローを必ず行います。

このようにいくつかのデメリットは伴いますが、やはりだれにも相談できず自宅が競売になってしまった。
という精神的なデメリットから解放されるだけでも任意売却を選択する意味はあるのではないでしょうか。

悩まずに住宅ローン難民エールプランナーに相談してください。

Filed under: 住宅ローン難民,御坊:基地 — 御坊夏目 10:50 AM

PAGE TOP