【真嶋一志010】税金の滞納で自宅を差押えられたら

住宅ローン難民の方で税金の支払いにお困りの方が多く、中には滞納により自宅を差押えられている方がおられます。税金の滞納により自宅を差押えられた場合以下の流れになります。

税金滞納後の流れ

①滞納

税金(固定資産税、都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険等)は納期限を1日でも過ぎた場合は滞納になります。納期限は税の種類や自治体により異なり、納税通知書がある場合はそれに記載されています。

②督促状による催告

納期限後20日以内に督促状が送られます。さらに税金を納めないと、催告書が複数回送られることになります。

③財産調査

催告書が届いた後も滞納を続けると、滞納者の身辺整理や差押えの為に不動産や勤務先、取引のある金融機関等への財産調査を行い、差押えの準備を始めます。

④差押予告書・登記・通知書

財産調査をもとに、差し押さえるべき財産が決められ、滞納者に差押予告書が送られます。これは納付を促すものですが、予告書なしに差し押さえられることもあり、この場合、差押登記がなされ、抵当権者に差押通知書が送付されます。その後公売により強制的に売却されます。

税金の滞納による差押えは裁判所の許可や判決の必要がなく、事前連絡や滞納者の同意も必要がない正当な行政処分となっています。このように税金滞納の状態を続けると強制的にご自宅を手放すことになってしまいます。そして、仮に自己破産をしても税金の納付義務は残ります。そのために滞納状態を放置するのではなく分納していく等の対応をしていれば任意売却で解決できる可能性があります。

住宅ローンと併せて税金の支払いにお困りの場合もご相談ください。

Filed under: 尼崎基地 — 真嶋 一志 7:24 PM

【阿部理恵010】税金の滞納で自宅を差押えられた!?

納税は国民の三大義務のひとつですが、
滞納すると生活に支障が出てしまう公共料金や、
カードローンや消費者金融などから金利の高い借金をしていると、
これらの返済を優先してしまい、税金の支払いは後回しにしがちです。

住宅ローンの支払いが苦しい方は、税金の支払いも苦しい方が多く、
自宅を差押えられているケースもよくあります。
税金の滞納があると、一般の私的債権とは別のルートで、
税務署や地方公共団体が直接滞納者の財産を差押えます。
売掛金や給料などの債権ならば、売掛先や勤務先から取り立てたり、
不動産や自動車等の動産は、売却して現金化して回収することができるのです。

税金の徴収権に基づく差押は、
消費者金融やカードローンなどの借金滞納と違って、
裁判所からの呼び出しは不要なので、
滞納者からすればいきなり給与を差押えられたり、
銀行の預金を全額差押えられて1円も引き出せなくなったという、
とんでもない事態に直面することもあります。

税金を滞納している人は、
自宅不動産が差押えられていないか、近くの法務局へ行って、
不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)を確認してみて下さい。

参考までに、税金滞納から自宅を差押えられるまでの流れを示しておきます。

①税金(固定資産税・都市計画税、住民税、自動車税、国民健康保険料等)は
納付期限までに納めなければ滞納となります。
納付期限を過ぎると延滞税(14.6%)が課税されます。

②納付期限までに納めなければ、郵送で督促状が届きます。

③更に税金を納めなければ、催告書が送られてきます。

④その後も延滞が続けば、財産を差押える準備に入ります。

⑤役所から差押予告書が送られてきます。
差押予告書が届くことなく財産を差押えられることもあります。
差押えの対象となるのは、預金口座や不動産の場合が多いです。

⑥差押えられた財産は換金され、税金の回収に充てられます。
不動産が差押えられた場合は、差押えの登記が入ります。
その後、公売にて強制的に売却されます。

税金は、自己破産をしても納付する義務は残ります。
税金の滞納を放置するのではなく、
分納して支払う等の対応をする必要があります。

しかし、役所に家を差押えられても任意売却で解決することは可能です。
税金の支払いが苦しい時も、
先ずはエールプランナーにご相談ください!

Filed under: 北浜基地 — 阿部理恵 6:10 PM

【真嶋一志009】「ブラックリストにのる」とは

「ブラックリスト」とは?

ローンが組めなかったり、クレジットカードが作れなかったりした場合「ブラックリストにのっているかも」と思うかたがいます。

「ブラックリスト」とは金融事故情報です。つまり「ブラックリスト」というリストは存在しません。

例えば、ローンを組んだり、クレジットカードを作った時「信用情報機関」にその情報が登録されます。「信用情報機関」とは金融機関が貸付審査のために設けた機関です。

ローンを一定期間滞納したり、破産した場合に金融事故として登録されることになり、この状態を「ブラックリストにのっている」と表現します。

では、ご自身が「ブラックリストにのっているか」調べることができるのでしょうか?

信用情報機関は「本人開示制度」に従い手続をすれば、ご自身の情報を確認することが可能です。

では「ブラックリスト」にのるとどうのよな影響が出てくるのでしょうか?

新たな借入ができなかったり、クレジットカードを作れないという自体が発生しその状態が5年から7年続くことになります。

「ブラックリスト」にのっているからといって、勤務先に知られたり、就職で不利になるといったことはありません。ただし金融機関に勤務などの場合は注意が必要です。

Filed under: 尼崎基地 — 真嶋 一志 8:33 PM

【萩原祥郎009】「ブラックリストにのる」とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

「ブラックリスト」にのることを皆さんは極端に恐れますが、

金融業界において、「ブラックリスト」というリスト自体は存在しません。

では、いわゆる「ブラックリスト」とは、何をさしているのでしょうか。

たとえば、クレジットカードを作ったり、ローンを組むなどの時に、

その情報が「信用情報機関」なるものに登録されます。

ここで言う情報機関とは、その金融機関が貸付の審査のために設けた機関のことです。

そしてその状態で、ある一定期間、返済が滞ったり、破産したりした場合に、

それらの「事故情報」が情報機関に登録されてしまいます。

この情報が、「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれているものに

当たり、その状態を、「ブラックにのっている」と表現します。

では、「クレジットカードの審査が通らなかった」「ローンが組めなかった」など、

自分がブラックリストへ登録されているかもしれないと不安になった場合に、

調べることはできるでしょうか?

各信用情報機関には、「本人開示制度」に従って「開示請求の手続」をすれば、

自分の情報を確認することができます。開示された内容は、直接見ることも、

郵送で受け取ることも可能です。また、本人以外が申し込むこともできますが、

開示された情報を受け取るのは本人のみとなります。

この信用情報機関は、下記の機関です。

全国銀行個人信用情報センター(KSC)http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社 シー・アイ・シー(CIC)http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構 http://www.jicc.co.jp/

機関の仕事は「ブラックリスト」への登録、管理、信用情報の収集、加盟団体への提供等。

 

では、ブラックリストにのると、どのような影響が出てくるでしょうか。

新たに借入をすることが困難になります。この状態は5年から7年くらい続きます。

つまり、信用をとりもどすためにはそれくらいかかるということなのです。

しかし、ブラックリストが関係するのは、「個人の金融機関情報」のみです。

そのため、ブラックリストにのったからといって、就職に不利になったり、

勤務先に知られたり、資格をとるために制限が出るなどの状況にはなりません。

ただし、金融機関に勤務などの場合はこの限りではないので、ご注意ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪基地 — hagiwarayoshi 9:42 AM

【萩原祥郎008】リースバックでそのまま住み続けるとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

病気や失業、離婚など様々な理由で住宅ローンを滞納してしまい、

住宅ローン難民になってしまうと、任意売却を選択して

自宅を手放さざるを得ないのですが、やはり今まで住み慣れた愛着のある

ご自宅はどうしても手放したくないという方もおられるかと思います。

そういった方には「リースバック」という方法で、

もしかしたら、ご自宅に引き続き住み続けることが出来るかもわかりません。

 

リースバックとは?

任意売却では債権者からの同意を得た上でご自宅などを売却し、

その売却代金を返済の一部に充てることになるのですが、

通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要があります。

リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、

その方に引き続き家賃を支払うという形で、

そのまま、今まで住み慣れたご自宅に住み続けることができる方法なのです。

また、契約時に金額を設定しておき、

将来再度自宅を買い戻すことも可能にすることができます。

 

今後の家賃が支払える金額かどうかがポイント!

上記のように毎月の住宅ローンが支払えなくなった場合に、

リースバックを選択することができれば、そのままご自宅に住み続けられるという

非常に魅力的な方法なのですが、重要になってくるのが家賃の設定金額です。

購入する業者や投資家はもちろん損をするわけにはいきませんので、

基本的には購入した金額の8~12%を年間の家賃として設定します。

(この割合は一般的なものですので個々によって異なります。)

例えば、2,000万円で売却しそのまま住み続ける際に、

年間8%の家賃が必要とすると

20,000,000円 × 0.08 = 1,600,000円

年間で160万円の家賃が必要になり

1,600,000円 ÷ 12 ≒ 133,000円

月々、約13万円の家賃となります。

この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ、何の意味もありませんし

住宅ローンより抑えることが出来たとしても、

継続して支払っていけるかどうかということが、非常に重要なポイントです。

つまり、よく検討する必要があるということです。

ただ、住宅ローンとして支払っていた時はローンの他に

「固定資産税・都市計画税」やマンションの場合「管理費・修繕積立金」を

支払う必要がありますが、リースバックで賃貸として住む場合には、

これを支払う必要がなくなりますので、その点では大きなメリットと言えます。

これらのことを加味したうえでリースバックを選択するかどうかを

決める必要があります。

 

任意売却だけではないリースバックの活用法

住宅ローンの支払いが困難になった場合に、

そのまま住み慣れたご自宅に住み続けられるかもしれない方法として

紹介したリースバックですが、その他にも、

このリースバックは大いに活用できる場面があります。

まずは高齢者の老後の資金としての活用法です。

住宅ローンはもう残っていないが、手元にも現金がなく

老後の生活資金が不足しているといった方の場合、

自宅を売却し現金に換え、そのまま家賃を支払い続けながら

住むといったことも可能となります。

他には事業等の資金繰りの改善です。

自社ビルや工場などのローンの支払いが困難になった場合や、

会社の運転資金が不足した場合等にリースバックを選択し、

手元に現金を得ながら不動産はそのまま使用し続けるのです、

資金繰りとしては、債務の元金の支払い(費用として計上ができない)が減り、

家賃の支払い(費用として計上が可能)が発生します。

その結果、利益が圧縮され、法人税が減ります。

このようにして資金繰りの改善に繋ぐことができます。

 

リースバックの仕組みをご理解していただけたでしょうか。

もし、今、住宅ローンの支払いは困難だけれども、

どうしても、今まで住み慣れた愛着のあるご自宅住み続けたいといった方は、

このリースバックも選択肢として検討してみてはいかがでしょうか、

一緒になって、ベストな方法を提案いたします。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪基地 — hagiwarayoshi 9:25 AM

【阿部理恵009】「ブラックリストに載る」とは?

実は「ブラックリスト」というものは存在しません。

「ブラックリストに載る」ということは、
金融業者が加盟している信用情報機関に、
「事故情報」が載っている場合を指します。

銀行・信販会社・消費者金融などは、
信用情報機関に加盟しており、
融資をするかどうか、
クレジットカードを発行するかどうかを決める時に、
信用情報機関に問い合わせています。

金融業者は顧客に不払い等の「事故」があった場合、
「事故情報」として信用情報機関に申告していますので、
新たに融資を申し込んだ人について、
信用情報機関に照会すれば、
その人に不払い歴があるのかどうかが
分かるようになっています。

ブラックリストに載ってしまうと、
クレジットカードの審査が通らなかったり、
ローンが組めなかったりします。

どうしてもクレジットカードを作りたいからといって
不払いの過去を隠して融資を申し込むと、
詐欺罪に問われる危険もありますので注意してくださいね。

では、ブラックリストに載るとどうなるのでしょうか?

一度載ると、
約5~7年は新規の借入がとても難しくなります。
しかしそれは本人だけで、家族は無関係です。

また、ブラックリストが関係するのは
「個人の金融機関情報」だけですので、
会社がある人を採用するにあたって、
その人がブラックリストに載っているかを調べることは、
信用情報の不正利用であり禁止されています。
但し、金融機関に就職しようとする場合は不採用になるかもしれません。

各信用情報機関には、
「本人開示制度」に従って「開示請求の手続」をすれば、
自分がブラックリストに載っているのかを確認できます。

全国銀行個人信用情報センター(KSC)http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
株式会社 シー・アイ・シー(CIC)http://www.cic.co.jp/
株式会社日本信用情報機構http://www.jicc.co.jp/

Filed under: 北浜基地 — 阿部理恵 6:40 PM

【真嶋一志008】リースバックでそのまますみ続ける?

住宅ローン難民になってしまう理由は、離婚、リストラ、病気など様々です。住宅ローンの滞納が続き返済のめどがつかなくなった場合、任意売却を選択し自宅を売却せざるを得なくなりますが、転居がお子様の学校区や通勤の問題になる場合がりまし、なにより住み慣れた愛着のあるご自宅を手放す決段をできない方もおられると思います。こういった場合「リースバック」という方法でご自宅に引き続きすみ続けることができる可能性があります。

リースバックとは

通常の任意売却では、債権者の同意を得て売却したご自宅を明け渡した上で売却代金で残債務を支払います。これに対しリースバックとは、投資家や業者に購入してもらい、賃貸借契約をし、ご自宅を明け渡すことなく投資家に家賃を支払う形になります。そして将来自宅を買い戻す契約をできる場合もあります。

リースバックができるかどうか

リースバックの魅力はなんといっても転居をしないため今まで通りの生活ができることですが、重要なのは設定される家賃の額です。投資家は購入金額に対する年間家賃収入の割合が8パーセントから12パーセントと設定することが多いようです。例えば2000万円で売却した場合

2000万円×0.08=160万円(年額)

160万円÷12=13万3000円(月額を出すため12ヶ月で割る)

この13万3000円が従来の住宅ローンの毎月支払い額より低くなおかつ、これから生活していく上で負担なく継続して支払い可能な額かどうか慎重に検討する必要があります。ただ、賃貸物件に居住する形になりますので、固定資産税やマンションの場合の管理費、修繕積立金を支払うことが無くなりますのでこれらも踏まえて決めることが大切です。

その他リースバックの活用法

リースバックは任意売却以外に活用できる場面があります。

ひとつは事業の資金調達です。不動産を売却することにより、一時的に大きな金額が手元に入るため、資金繰りが改善します。また、不動産保有による固定資産税や保険料が無くなるため、経営上のコストの見通しがたてやすくなるというメリットもあります。

他に高齢者の生活資金です。老後の生活資金が不足している場合、住宅ローンの残っていない不動産があれば、売却代金を老後資金に換えて、家賃を支払いながらそのまますみ続けることがでいます。

リースバックは上記の問題を転居することなく継続利用したい場合に有効な手段であります。

 

Filed under: 尼崎基地 — 真嶋 一志 1:24 PM

【柴田文江018】任意売却と生活保護

住宅ローン難民の方の中には、病気や高齢のため働けない方もおられます。
今までは仕事をし、住宅ローンを返済しながら生活していた方も、いつ仕事が出来なくなり住宅ローンの返済に困窮するのか分かりません。
そして仕事が出来なくなってしまえば、任意売却で住宅ローンの問題は解決出来たとしても、その後の生活がままならないということになってしまいますので、そういった場合は生活保護の受給をされる方もおられます。

今回は任意売却と生活保護について説明いたします。

そもそも生活保護とはどういったものなのかというと、
「生活保護制度は、生活に困窮する方に対し、その困窮の程度に応じて必要な保護を行い、健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを目的としています。」
と厚生労働省が制度の趣旨を定義付けています。

生活保護の相談・申請窓口は、現在住んでいる地域を所管する福祉事務所の生活保護担当です。福祉事務所は、市(区)部では市(区)が、町村部では都道府県が設置しています。

生活保護を受けるための要件として、
生活保護は世帯単位で行い、世帯員全員が、その利用し得る資産、能力その他あらゆるものを、その最低限度の生活の維持のために活用することが前提でありまた、扶養義務者の扶養は、生活保護法による保護に優先します。
つまり
・預貯金、生活に利用されていない土地・家屋等があれば売却等し生活費に充てる
・働くことが可能な方は、その能力に応じて働く
・年金や手当など他の制度で給付を受けることができる場合は、まずそれらを活用する
・親族等から援助を受けることができる場合は、援助を受ける
そのうえで、世帯の収入と厚生労働大臣の定める基準で計算される最低生活費を比較して、収入が最低生活費に満たない場合に、保護が適用されます。

ここで、住宅ローン難民の方にとっての大きな問題として、住宅ローンが払えないとはいえ不動産を所有しているということです。
収入が途絶え、住宅ローンが支払えないうえに、オーバーローンの為自宅は売りたくても売れないので、生活保護を受給しようと考えても、自宅を所有しているということで申請が通らないケースがあるのです。
このようなケースの場合、福祉事務所に対し、
・金融機関からの督促状
・自宅の売却を依頼した際の「媒介契約書」
等を提出し、今後確実に自宅を手放す旨を理解してもらえれば、生活保護の申請が通るケースもあります。

この場合、自宅が売れた際の次の転居先に関して、家賃の上限等の制約があります。
また、転居する際の転居費用に関しては引越し業者の見積もりを3社分以上提出することにより、その中の一番低い代金を支給してくれることがあります。

このように生活保護の受給をしながら任意売却を進める場合、福祉事務所に対して必要なタイミングで正確な申請を行う必要があります。
住宅ローン難民エールプランナーが生活保護受給に関しての申請や交渉のサポートをいたしますので、いつでもご相談ください。

Filed under: 任意売却,住宅ローン難民,梅田基地 — 中川 強 6:19 PM

【阿部理恵008】リースバックでそのまま住み続ける!?

Q.リースバックとは?
A.不動産を売却し、その買主から当該不動産を賃借する方法です。

リースバックすれば、お家をそのまま使い続けることができます。
一方で家賃を払い続けなければならず、
お家の使用にあたっては賃貸借契約の条件に従う必要があります。

通常の任意売却では購入者に対して家を明け渡す必要がありますが、
リースバックでは業者や投資家に購入してもらい、
その方に家賃を支払うという形でそのまま住み続けることができます。

しかし、一番重要なのは、家賃がいくらになるのか?です。

一般的には購入者が購入した金額の8~12%を年間家賃として設定します。
例えば、2,000万円で売却し
そのまま住み続ける際に年間10%の家賃が必要とすると

2000万 × 10% = 200万

年間で200万円の家賃が必要になります。
これを12で割ると

200万 ÷ 12 ≒ 16万7000

月々約17万円の家賃です。

この金額が今までの住宅ローンの金額より高ければ払えないので
リースバックする意味がありませんね。
また、住宅ローンより抑えることが出来たとしても、
継続して支払っていけるかどうかということを
よくよく検討する必要があります。

ただ、住宅ローンとして支払っていた時は
ローンの他に固定資産税や都市計画税、
マンションの場合は管理費や修繕積立金を支払う必要がありますが、
リースバックで賃貸として住む場合には
これを支払う必要がなくなりますので、
その点では大きなメリットと言えます。

Filed under: 北浜基地 — 阿部理恵 10:25 PM

【萩原祥郎007】「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いとは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

夫婦で住宅ローンを借りるとき、よく妻の収入を合算して借入額を多く設定した場合、

この場合妻は「連帯債務者」あるいは「連帯保証人」といいます。

 

「連帯債務者」はそれぞれが連帯して、同一の債務について同じように責任を負うことです。

ですから「連帯債務者」は、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。

あくまでも、本人の返済が滞ってはじめて、借入先から返済請求を受けるという立場です。

この場合の借入先の債務者は夫だけということになります。

 

そういう立場の違いから、債務者である「連帯債務者」は負担割合に見合った

住宅ローン控除を受けることができますが、「連帯保証人」は控除を受けられません。

また、同じように団体信用生命保険にも「連帯債務者」は加入できますが、

「連帯保証人」はできません。この団体信用生命保険というのは、

加入者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、保険金がおりて、

債務がなくなる保険です。ただ気を付けたいのは、「連帯債務者」でも

団体信用生命保険に加入しているケースがあまりないことです。

債務者なのに万一に対する保障がないのは夫婦いずれにしても心配です。

 

このように妻が住宅ローンの「連帯保証人」であるケースが多く見られますが、

その妻がその自覚があまりにもないことが気にかかります。

「ただ名前をかいただけ」と主張します。契約書に名前を記入するということが、

どのような立場であるのかをしっかり確認してサインしましょう。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪基地 — hagiwarayoshi 4:10 PM

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