【金山 博016】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際にご自身の信用だけでは足りず配偶者や両親、義理のご両親などの連帯保証人をつけて借りている方も多くおられます。

 

連帯保証人がついている状態で毎月の住宅ローンの支払いを滞ってしまった場合はどうなるのか、任意売却は可能なのか連帯保証人がついているケースを解説いたします。

 

■まずは保証人と連帯保証人の違いについて説明します。

保証人も連帯保証人も基本的に主債務者が返済できない場合に代わりに返済の義務を負いますが以下の三点で大きな違いがあります。

 

  1. 主債務者の返済が滞り金融機関が保証人(連帯)に対して支払いを請求してきた場合保証人であれば「まずは主債務者に請求してください」と主張ができます(催告の抗弁権)                                                                                    連帯保証人にはそのように主張することができません。

 

2.主債務者が返済可能であるにもかかわらず返済しない場合、保証人は金融機関に対して主債務者の財産に強制

執行をするように主張することができます(検索の抗弁権)

連帯保証人にはこのような主張をすることはできません。主債務者に支払い能力があっても連帯保証人が

支払わなけれ ばなりません。

 

3.保証人が複数いる場合はその頭数で割った金額の返済になりますが、連帯保証人は全員が各々全額返済の

義務を負います。このような内容から金融機関が住宅ローンの融資をする際の保証人は連帯保証人にする

ことがほとんどです。保証人に比べて連帯保証人の方が重い責任を負います。

 

■連帯保証人がいる場合の任意売却について

上記のように連帯保証人は主債務者とほぼ同等の責任を負います。主債務者が順調に支払いを行えば別段問題はありませんが、支払いが滞ってしまうと直ぐに連帯保証人の元に請求が届きます。

任意売却は支払滞納期間を経て金融機関から一括返済(期限の利益の喪失)後にオーバーローンの状態で売却を進めるので主債務者とともに連帯保証人も督促を受けます。こうなると連帯保証人は主債務者の代わりにローンの支払いをするか、それが不可能なら主債務者と同様に住宅ローンの滞納をすることになります。それに伴いデメリット(個人信用情報に傷がつく等)も主債務者と同じようなものがあります。

金融機関から主債務者と同じように督促を受け同じように個人信用情報に傷がつき任意売却後の残債の支払い義務に関しても同じように負います。

また金融機関への任意売却の申し出も主債務者と連帯保証人と双方からの意思表示が必要になり言い換えると双方のどちらかが同意しなければ進めることが出来ません(こうなった場合、金融機関は任意売却での少しでも多くの回収が不可能となり最終手段の競売での回収となってしまいます)

 

そして注意しなければならない点として連帯保証人が自宅などの不動産を保有する場合は主債務者の任意売却後、残債務が残ってしまうと金融機関は連帯保証人所有の不動産を差し押さえることができます。そして競売による回収で残債務に充てるのです、実際にそこまでのケースはあまり聞きませんが、いつでも差し押さえられてしまう状態にはならないようにしなければなりません。

 

住宅ローンの支払いに困ったときに連帯保証人がついている場合、主債務者が住宅ローンの返済を滞らせ連帯保証人である自分の元に金融機関から督促が届いた場合は上記のような点にも配慮しながらどのように進めるのが良いかを住宅ローン難民エールプランナーとともに慎重に検討するようにしましょう。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 9:39 PM

【阿部理恵016】連帯保証人と任意売却

住宅ローンを組む際、連帯保証人を付けて借入をされている方は多いです。
連帯保証人が付いている状態で
毎月の住宅ローンの返済が出来なくなった場合はどうなるのでしょうか?
任意売却は可能なのでしょうか?

その答えの前に、保証人と連帯保証人の違いを押さえましょう。

一言で言うと、
連帯保証人は自分がお金を借りたのと同じ責任を負います。
借りてもいないのに借りたのと同じ責任を負うので、
「連帯保証人にはなるな!」と言われているのです。

保証人と連帯保証人は、
主債務者が返済できなくなった際に、
代わりに返済する義務を負いますが、違う点が3点あります。

①金融機関が保証人に対して支払いの請求をしてきた場合
保証人=「先に主債務者に請求してよ!」と主張できます
連帯保証人=そのような主張は出来ず、支払わざるを得ません

②主債務者は返済できるのにしなかったので金融機関が請求をしてきた場合
保証人=「主債務者には返済するお金があるから、主債務者から返済を受けて!」と
     主張することができます
連帯保証人=そのような主張は出来ず、支払わざるを得ません

③保証人が複数いる場合
保証人=頭数で割った金額のみ返済義務あり
連帯保証人=全員がそれぞれ全額を返済する義務あり

このように、連帯保証人は重い責任を負っています。
そのため、資金を融資する金融機関側は、
回収しやすいように、
保証人ではなく連帯保証人にするのです。

債務者の返済が滞ると、
金融機関は容赦なく連帯保証人に返済を請求します。

では、連帯保証人がいる場合、任意売却は可能でしょうか?

結論から言うと、
主債務者と連帯保証人の双方が任意売却に同意すれば可能です。

しかし、任意売却した場合、
連帯保証人は以下の不利益を被ります。

①主債務者とともに連帯保証人も金融機関から督促を受けます。
そうすると、連帯保証人が主債務者の代わりに返済するか、
返済不能なら連帯保証人も住宅ローンを滞納することになるので、
個人信用情報に傷がつきます。

②任意売却後の残債の支払い義務も、主債務者と同様に負います。

そして、その残債を支払えない場合は、
③連帯保証人保有の不動産があれば、
その不動産を差押えられる可能性があります。

以上のデメリットを説明して、
連帯保証人が任意売却の同意をしてくれない場合、
金融機関は競売を申し立ててくることになると思います。

連帯保証人がついているのに住宅ローンの返済に困った方、
主債務者が住宅ローンの返済を滞らせたため
連帯保証人である自分に金融機関からの督促が届いた方は、
どのように進めるのが良いのかを慎重に検討しましょう。

早めにご相談くださいね。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 3:51 PM

【金山 博015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

「任意売却に関する申出書」を提出後、サービサーより任意売却を行う業者へ価格査定書を提出するよう連絡が来ます。価格査定書を提出するとサービサーより1~2週間後に売出し開始価格の指示があります。

指示があれば速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書)とレインズ登録の証明書を概ね2週間以内にサービサーへ提出します。

実際の販売は普通の住宅販売と変わりませんが、「販売活動状況報告書」を用いて月に1度サービサーへ1か月間の販売の状況を報告します。反響が少なく販売価格を見直す旨も記入すれば値下げをすることもできます。

ご自宅を良い状態に管理し家の中を綺麗に保つことで少しでも高く尚且つ早く売却が可能になります。

任意売却業者は購入希望者を見つけるため積極的な販売活動を行います。(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等)

原則、販売活動から6か月経過すると競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却を行うことは可能です。よって実質(6月間+競売並行期間)任意売却が可能です。この期間に売ることが出来なければ競売で処理されてしまいます。

販売が展開し購入希望者が見つかれば「購入希望者報告書」に売買価格や購入者の情報を記入し伝えます。その後売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

下記が大まかに配分の内訳になります。

・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。

併せて売買契約を締結し決済日を確定させます。

決済場所には売主、買主、サービサー(抵当権抹消書類持参)、仲介業者、司法書士が集まり大人数での決済となります。

決済が完了すれば、任意売却自体は終了しますが、その後残債の支払いが始まります(ただし毎月支払える範囲での金額)

今回は住宅金融支援機構が抵当権者のケースで解説致しましたが、他の金融機関のケースであっても基本的な流れは同じです。住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが協力し合って任意売却を成功させることが重要です。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 9:01 PM

【真嶋一志015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

「任意売却に関する申出書」を機構のサービサーに提出後の流れは

⑤物件調査・価格査定

サービサーより価格査定の提出をするよう連絡がきます。物件調査を行い価格査定書を提出します。

⑥売出価格の確認

価格査定書提出後、1~2週間後にサービサーより売出価格の指示があります。

⑦媒介契約の締結

速やかに(専属)専任契約書とレインズ登録証明書をサービサーに提出します。

⑧販売活動

積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込広告、オープンハウス等)を行います。またサービサーに対し定期的に「販売活動状況報告書」を提出し進捗状況を報告します。価格の見直し等の必要がある場合はその旨も報告すれば値下げをすることもできます。

⑨購入希望者報告

購入希望者が見つかれば「購入希望者報告書」を提出し、抵当権抹消の可否の連絡を待ちます。

⑩配分表の作成

売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。

内訳

・不動産仲介手数料

・抵当権抹消費用(司法書士費用)

・後順位抵当権者に対する抵当権抹消費用(ハンコ代)

・滞納管理費 修繕積立金

・差押債権者に対する差押解除応諾費用

・引越代(最近は控除してもらえない場合が多い)

・破産管財人がついている場合は破産財団組入金

等を売買代金の中から控除してもらい差し引いた金額を機構に返納することになります。

⑪売買契約締結

購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。

⑫決済

決済場所には買主、仲介業者、司法書士、またサービサーも集まるので大人数で行うことになります。決済が完了すれば任意売却完了となります。その後毎月支払える範囲での金額で残債の支払いをしていきます。今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の流れを説明しましたが、他の金融機関の場合でも基本的な流れは同じです。任意売却を成立させるために住宅ローン難民の方と住宅ローン難民エールプランナーが最大限の協力をすることが重要です。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:28 AM

【阿部理恵015】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却②

①の続きです。

「任意売却に関する申出書」を提出

「価格査定書」を提出
↓ 1~2週間

サービサーから「売出開始価格」の指示がある
↓2週間以内

「専任媒介契約書or専属専任媒介契約書」と
「レインズ登録証明書」提出して販売開始

↓ その後は月に一度「販売活動状況報告書」にてサービサーに販売状況を報告
↓ (反響がない場合は値下げ可能)

販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行
(但し、競売開始決定があっても
入札が始まるまでは並行して任意売却をすることは可能)

競売が開始されてしまう前に、
少しでも高く、且つ早く売却できるように
家の中は綺麗にしておきましょう。

買ってくれる人と出会えるように、
こちらから積極的に販売活動(折り込み広告、オープンハウス等)
を行います。

そして、無事に買ってくれる人が見つかれば、

売買代金の中から控除してもらう費用を確定させます。
内訳は、
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消のハンコ代
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです
等を売買代金の中から控除してもらい、
これらを差し引いた金額を機構に返済します。

購入者との間で売買契約を締結

決済日
決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い
大人数で決済を行います。

決済が完了=任意売却自体は完了!

売却後の残債の支払いが始まります。

住宅ローン難民エールプランナーと住宅ローン難民の方とが
協力し合って任意売却を成立させることが重要です。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 3:32 PM

【金山 博014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

住宅を購入している方で独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借りている方も多くおられるかと思います。(フラット35は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが)

ここでは住宅金融支援機構(以下機構と表記します)に対して住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと「督促状」が届き、遅れている住宅ローンの支払いを督促されます。それでも返済出来ずに6ヶ月が経過しますと期限の利益の喪失となります。
借入をしている元本や利息、遅延損害金の全てを一括で支払うよう求める「催告書」が届きます。
この時点で住宅ローンの借入先が一般の金融機関等であれば保証会社が付いているので債権が保証会社に移ります。ですが機構の場合は保証会社が付いていないので債権は機構が保有したままとなります。
一括請求の「催告書」が届いた後、何の意思表示もしないと裁判所に申し立てを起こされ競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売によらず任意売却にて自宅を売却する方向で応じてもらえます。「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードできその内容は大まかに「住宅ローンの支払いが出来なくなったので、家を売らせて下さい、売っても全額返済出来ない場合は残債を可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金も減額してください。自宅に関しても少しでも早く高く売却できるよう綺麗に保ちます。任意売却については○○という業者に依頼をしています。」このような内容を機構があらかじめ用意しているので、ここに記入し提出することとなります。また依頼する業者が決まってない場合には機構に決めてもらうことも出来ます。

「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入し提出することになるのですが機構も競売よりも任意売却を勧めているので、期限の利益の喪失となったタイミングで機構より任意売却のお勧めということで郵送されて来ます。このタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

機構は督促状や催告書の送付をはじめ、その後の競売、任意売却の業務などを以下の3社のうちどれかに委託します。「任意売却関する申出書」の提出や任意売却についての、交渉も全てこの3社のどれかと進めることになります。
(以下サービサーを表記します)
・株式会社住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社
基本的にはどこが窓口になっても機構が債権者ですので進める内容は同じですが、それぞれに多少のクセのようなものはあります。
「任意売却に関する申出書」を提出するとサービサーより任意売却を行う業者へ査定をするよう連絡があります。機構の任意売却はこの査定から最終の決済に至るまで提出する書類は全て指定されており「任意売却に関する申出書」と同様にホームページからダウンロード出来ます。以下のような書面があります
任売書式-1 任意売却に関する申出書
任売書式-2 売出価格確認申請書
任売書式-3 戸建住宅価格査定書
任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)
任売書式-5 マンション価格査定書
任売書式-6 実査チェックシート(マンション)
任売書式-7   販売活動状況報告書
任売書式-8 購入希望者報告書
任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書
任売書式-10 査定額等確認申請書
任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書
任売書式-12 代金決済予定日等の報告書
任意売却を行う業者はこれらの書類を進行状況にそって、適時提出しなければなりません。期限を守らなければサービサーから業者の変更を促されるなど、最悪の場合競売の申し立てを起こされてしまいます。任意売却を行う業者は正確に業務を遂行する必要があります。

Filed under: 上野台東:基地 — 金山博 4:08 PM

【真嶋一志014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

現在、住宅ローンを借入されている方の中に独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供するフラット35を利用されている方も多くおられると思います。ここでは住宅金融支援機構(以下、機構と表記)に対し住宅ローンが滞ってしまった場合の流れについて説明いたします。

①延滞の連絡や通知

住宅ローンを滞納するとフラット35の窓口になっている銀行から電話が入ったり督促状などの書面が届き、支払請求されます。

②催告書による残金一括請求

督促状等の通知が数回繰り返され6ヶ月経過すると催告書が内容証明郵便で届きます。こうなると期限の利益の喪失となり残金(延滞分+元金+利息+遅延損害金)の一括請求になります。

③窓口になっている金融機関がかわる

この時点で一般の住宅ローンの場合、債権が保証会社に移りますが機構の場合、債権は保有したまま機構が業務委託した金融機関に窓口がかわります。

④任意売却に関する申出書

催告書が届いた後、何の意思表示もしなければ競売になってしまいますが、その前に「任意売却に関する申出書」を機構に提出することでまずは任意売却で自宅を売却することに応じてもらえます。「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードでき大まかな内容が(住宅ローンの返済ができなくなったので自宅の売却を希望します。売却により全額を返済できない場合、残金については可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金の減額も希望します。また、少しでも短期間で高く売却できるよう自宅を綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に以来しています)という文面があらかじめ用意されているので記入し提出します。ちなみに依頼する業者が決まっていない時には機構に決めてもらうこともできます。「任意売却に関する申出書」は期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで郵送されてきます。この時に記入し提出するのが良いでしょう。

機構は期限の利益の喪失後、督促や催告また競売に関する業務を以下の3社のいずれかに委託しますので、「任意売却に関する申出書」の提出や、任意売却についての交渉もすべて委託先と進めることになります。

・エムユーフロンティア

・住宅債権管理機構

・日立キャピタル債権回収会社

窓口はこの3社ですが債権者は機構ですので進める内容かわりないですが、それぞれの特徴が若干あります。「任意売却に関する申出書」を提出すると業者に対して対象不動産を査定するよう連絡があります。機構の任意売却は査定から決済までの提出書類が指定されておりホームページよりダウンロードできるようになっています。以下のような書面です。

任売書式-1 任意売却に関する申出書

任売書式-2 売出価格確認申請書

任売書式-3 戸建住宅価格査定書

任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)

任売書式-5 マンション価格査定書

任売書式-6 実査チェックシート(マンション)

任売書式-7 販売活動状況報告書

任売書式-8 購入希望者報告書

任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書

任売書式-10 査定額等確認申請書

任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書

任売書式-12 代金決済予定日等の報告書

依頼を受けた業者は上記書面を任意売却の進行にあわせて提出する必要があり期限までに提出できない場合、業者変更を促されたり最悪の場合、競売に移行されてしまうので依頼を受けた業者は正確に業務を遂行しなければなりません。

Filed under: 尼崎:基地 — 真嶋 一志 10:36 AM

【阿部理恵014】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却①

独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から
住宅ローンを借入している方のために、
住宅金融支援機構(以下、機構と表記します)に対して
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合の流れを説明します。

住宅ローンの返済滞納

「督促状」等が届く

返済できずに6か月経過=「期限の利益の喪失」

一括返済を求める「催告書」が届く

放置 ※1

競売を申し立てられる

競売

※1 競売が申し立てられる前に「任意売却に関する申出書」※2
を機構へ提出すると、任意売却で自宅を売却できる

※2「任意売却に関する申出書」
「住宅ローンの支払いが出来なくなったので競売ではく、
任意売却で家を売らせてください。
売っても全額返済できないかもしれませんが、
その場合の残債は可能な範囲で支払いますので、
遅延損害金も減額してください。
家に関しては少しでも早く高く売却できるよう
綺麗に保ちます。
任意売却は●●という業者に依頼をしています。」
というような内容の書類で、機構が用意しています。
機構も競売より任意売却を勧めていますので、
機構のホームページからダウンロードできます。

期限の利益の喪失となったタイミングで
機構から「任意売却に関する申出書」が郵送されてきますので、
そのタイミングで記入し提出しても良いでしょう。

「任意売却に関する申出書」を提出すると、
機構の代わりに事務手続きを行うサービサーから
業者に対して不動産の査定をするよう指示があります。

任意売却手続きの依頼を受けた業者は、
必要書面を適時に提出する必要があります。
期限までに提出できなければ、
サービサーから競売の申立てを起こされてしまうこともありますので、
依頼を受けた業者が正確に業務を遂行してくれるのか?
という点も重要になってきます。

続きは②へ。

Filed under: 北浜:基地 — 阿部理恵 9:33 PM

【萩原祥郎013】投資用に購入した収益マンションの任意売却とは

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

自宅を所有していないからと言って、住宅ローン難民になる可能性が

全くないというわけではありません。

投資用にマンションをローンで購入している方もおられるのではないでしょうか?

入居者から支払われる家賃を、そのローンの返済に充て、ローンを完済すれば

資産になるということで魅力的な投資方法に見えますが

もし、今入居している賃借人が退去してしまったら、

しかもその後新たな賃借人が長期にわたって見つからなかったら…。

将来、家賃の相場が下がり、家賃の額よりもローンの毎月の返済額が大きくなり

持ち出しが発生してしまったら

このように、投資には必ずリスクがついて回ります。

特に投資用マンションは強引な営業によって、よく分からないまま購入してしまい、

購入後すぐに上記のような事態に陥ってしまったという声もよく聞きます。

実際、自身が所有している物件を見たことすらないという方も多くおられます。

そして、投資用のマンションの購入は何も一部屋のみだけとは限りません。

複数の部屋を購入している方もおられるでしょうし、

中には一棟を購入している方もいるでしょう。

このような場合さらに背負うリスクは大きくなります。

一棟購入の場合、その斡旋業者が30年間は家賃を保証するといったような

サブリース契約を結ぶので安心だと思われがちですが、

確かに30年家賃は保証してもらえるのですが、

5年ごとに家賃を見直す旨が契約書には盛り込まれています。

そして、大抵の場合5年で保証家賃は大きく減額されているケースが目立ちます。

それ以外にも、建物の修繕費はオーナーが負担するようになっており、

定期的に多額の修繕費を持ち出す必要があるケースもあります。

更に言うと、昨今も問題になったケースですが、

そもそもサブリース契約を結んでいる業者が倒産してしまったらどうでしょう?

たちまちローンの返済が出来なくなってしまいます。

収益マンションを購入する際に営業マンから提示される計画表は、

「満室の状態で今のままの家賃が30年続いた場合」を提示していることが

多いのですが、このようなことはまずあり得ません。

このように、投資用マンションには様々なリスクがあります。

購入される場合は良く検討する必要があるでしょう。

また、もし万が一、投資用マンションのローンの支払いが難しくなりそうな方や、

すでに毎月持ち出しが発生しているような方がおられましたら、

すぐに住宅ローン難民エールプランナーまでご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:58 PM

【萩原祥郎012】任意売却は必ずできるのか

人生のリ・スタート!

それをどう考えるかです、上手く行く人は上手く行く考え方を選択しています。

 

住宅ローンの支払いが困難になった際に、何も手立てを打たなければ

自宅はそのまま競売にされてしまいます。

そうなる前に任意売却を選択したほうが多くのメリットがあるのですが、

この任意売却は必ず成立するのでしょうか?

実は任意売却は必ず成立するというものではありません。

ここでは、任意売却が出来ない場合や不成立となってしまう場合を紹介します。

 

①債権者(サービサー)が任意売却を認めない場合

任意売却は住宅ローンの残債が家の売却代金を上回っている状態

(オーバーローン)で売却することになるため、債権者が全額返済しなければ

売却は認めない場合、任意売却はできず、競売となってしまいます。

多くの金融機関は競売よりも任意売却を勧めていますが、

ごく一部の金融機関等は任意売却を認めないところが存在します。

また、債権者が銀行等の金融機関ではなく個人であったり一般企業等の場合は

任意売却に応じてくれるかはそれぞれの判断になる為、注意が必要です。

 

②関係者全員の同意が得られない場合

上記の①の債権者が任意売却を認めたとしても、他の関係者が同意をしなければ、

これも任意売却は不成立となります。

具体的には、物件の所有が共有の場合はその全員の同意が必要ですし、

債権者(抵当権者)が複数いる場合は全抵当権者の同意が必要です。

抵当権者のどこか一つでも任意売却そのものに反対であったり、

任意売却には賛成でも抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)に対しての

同意が得られなければ任意売却は不成立となります。

同じように、抵当権者以外にも物件に対して差押(役所による税金の差押等)

をしている債権者がいる場合は、こちらも全ての同意が必要となります。

 

③物件を購入してから滞納までの期間が極めて短い場合

金融機関によって期間は異なりますが、住宅ローンを組んでから滞納するまで

の期間が極めて短い場合(2年以内程度)は債権者が任意売却を

認めないケースがあります。

ただ、こちらに関してはそれぞれ個々のケースで債権者の対応が異なりますので

注意深く交渉を進める必要があります。

 

④金融機関に対して不正な対応をした場合

住宅ローンを借り入れる際に偽造した書類を提出していたなど、

不正があった場合は金融機関が任意売却を認めないケースがあります。

 

⑤任意売却の販売期間を超過してしまった場合

これも債権者によって期間は異なりますが、一定期間(3~6か月程度)

販売していても購入者が見つからなかった場合、

債権者はそこから先は競売の申し立てを裁判所に対して行い、

競売の手続きが開始されてしまいます。

この場合、競売が開始されてから落札されるまでもさらに約6か月程度の期間

を要するためその間も並行して任意売却での販売は可能ですが、

それでも購入者が見つからなければそのまま競売で処理されてしまいます。

 

⑥任意売却を適切に行わなかった場合

任意売却を進めるにあたっては、自宅の所有者であるお客様と

任意売却の業務を行う業者が協力をし合っていかなければなりません。

反響があった際の内覧の対応、債権者に書類等を期日通りに提出する等です。

つまり、お客様と業者のどちらかが任意売却について適切に進めなければ

債権者は競売の申し立てを行ってしまうのです。

 

このように任意売却は必ずできるわけでもなく、必ず成立するわけでもありません。

エールプランナーは、住宅ローン難民の方はもちろん、債権者の方々とも

適切に任意売却を進められる様必要な知識を身に着け、

任意売却を遂行する精度を磨いております。

住宅ローンでお困りの方がおられましたらいつでもご相談ください。

 

ひとりで悩まずに、まずはエールプランナーの萩原祥郎に、ご相談ください!

Filed under: 新大阪:基地 — hagiwarayoshi 3:47 PM

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